摘要
金融街策略为“以商务地产为主导，适当持有优质物业，以
快速销售型项目为补充”，通过开发商务、住宅项目及持有优
质物业确保公司的可持续发展，目前公司以商务地产开发为核
心兼物业持有的经营模式已形成
金融街营业收入主要来源于三方面：房产开发、物业经营、
物业租赁。目前其近90%的营收都来自房产开发，物业经营和
物业租赁占总营收的比例稳定，分别为5%和4%
近三年，北京地区营业收入占全部营收的比例分别为88.6%、
63.9%、58.7%，呈逐年下降的趋势，而天津、重庆、惠州等京
外地区占营收的比重迅速增加。2009 年，在“聚焦京津”的
同时，公司开始实施“以商务地产为主导，立足北京，面向全
国重点城市”的发展战略
在财务方面，公司2008年完成增发82亿元、2009年发债
56亿元，2011年上半年公司账上货币资金131亿元、扣除预
收账款后负债率49%
写字楼和商业作为投资性房地产的主体，未来将通过公允价
值变动损益提高公司业绩。2007-2010年（考虑到公司对2007
年报表进行了追溯调整），公司共实现公允价值变动收益27.63
亿元，对营业利润的占比为33.16%

金融街自持的约55万平米的物业中，约41万平米位于北京，
占88%。金融街的持有型物业中约一半是写字楼，项目储备中
约1/4是写字楼，且这些写字楼项目大多为于北京
金融街的持有型物业中有近1/4是商业地产。包括社区型的
商业地产与市级（区域级）商业中心的商业地产
金融街的项目资源储备达788万平方米，在区域分布上，北
京、天津、重庆和惠州四个区域的分布较为均匀。在功能分布
上，商务地产的占比为70％以上，其中写字楼占1/3
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房地产标杆企业研究
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2011年10月23日
金融街：商务地产开发模式
房地产标杆企业研究目录

一、发展沿革、当前市场表现5
1、发展沿革及商务地产发展战略 ........... 5
2、当前市场表现及业务分布 ....... 6
二、国内商务地产龙头9
1、国内商务地产发展状况 ........... 9
2、金融街商务地产业务概况 ..... 12
3、写字楼 . 18
4、商业地产 ......... 22
三、住宅业务 .. 24
四、土地储备及项目分布 ...... 26
1、项目储备概况及分布 . 26
2、2010年新增项目储备28
五、代表性产品简介 .. 28
1、写字楼 . 28
2、商业地产 ......... 30
3、酒店 ..... 31
4、住宅——金字系列和融字系列 ........ 32
房地产标杆企业研究图表目录

图表1：2010年末公司出租物业的出租率情况 .......... 6
图表2：2008年营业收入比例 ........... 7
图表3：2009年营业收入比例 ........... 7
图表4：2010年营业收入比例 ........... 7
图表5：2011上半年营业收入比例 .... 7
图表6：各项业务的毛利率情况 .......... 7
图表7：2008年区域收入比例 ........... 8
图表8：2009年区域收入比例 ........... 8
图表9：2010年区域收入比例 ........... 8
图表10：2011上半年区域收入比例.. 8
图表11：国内商业地产发展阶段简介9
图表12：全国写字楼销售情况 ......... 10
图表13：全国商业营业用房销售情况 .......... 10
图表14：重点城市优质写字楼租金 .. 10
图表15：重点城市写字楼售价 ......... 10
图表16：北京甲级写字楼供应、吸纳和空置率 ........ 11
图表17：上海甲级写字楼供应、吸纳和空置率 ........ 11
图表18：不同经营模式对比 . 11
图表19：商业地产不同环节增值效果 ......... 11
图表20：2008年来公司投资性房地产增长状况 ...... 12
图表21：金融街自持物业区域分布 .. 13
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