中海熙岸 推广策略及广告代理提案 第一部分 市场 推进城市发展战略 调控中的 建设 与 发展 市场第一章 东接、北扩、南展 奏响建设新胶南的号角 胶南发展看沿海 沿海发展看新城 “拥湾发展”规划，赋予胶南亘古未有的发展机遇， 2010年桥隧通车，将胶南纳入主城区框架， 130km黄金海岸线，高标准、高起点基础建设投入， 便捷的交通和新市府CBD的宏伟规划， 勾勒出胶州湾西岸的璀璨新城！ 新城 一座全新的现代化城市 作为青岛市“三点布局、一线展开、组团发展”大框架中的重要组团，胶南这座城市迸发出的巨大活力。这个青岛西海岸的都市新区，在建设与发展距离上正朝着青岛的方向越走越近。 适应青岛“挺进西海岸”的发展战略，胶南市对城市规划理念进行了调整，确立了“融入大青岛，建设新胶南”的全新目标，提出了 “东接、北扩、南展”的城市建设思路。 “东接”，加速与港口的对接，主动接受港口的辐射，实现与海西新区产业、城市、旅游的对接。 “北扩”，就是建设开发30平方公里的临港产业区。 “南展”，重点是建设“高教研科区”和西南部旅游度假区两大组团 青岛西进发展战略腹地。 总面积1846km2，辖下6个街道办事处和11个镇，总人口81.7万，主城区约30万人。 发展临港产业、科教、商贸和旅游业为主的海滨城市。 2007年经济和社会综合发展水平列全国最发达百强县（市）第31位 胶南—胶州湾西畔的卫星城 经济引擎 社会经济持续高速发展，人民生活水平稳步提高 环境引擎 人文荟萃，自然清新，成为新兴旅游度假目的地 规划引擎 高水准新城规划，引领新城市时代居住风尚 市政引擎 “青黄不接”即将成为历史，纳入青岛主城框架 四大引擎助推楼市新高地 五大板块 构建新人居组团 胶南东部新城区 灵山卫板块 临港产业加工区 胶南老城区 海滨工业园 胶南东部新城区 灵山卫板块 滨海工业园板块 临港产业加工区 胶南老城区 本区域楼盘物业形态多样，多层、小高层、高层等均有分布，目前实现价格已经领先于胶南，客户群体来源较为广泛，包括本地、青岛市区、山东内陆以及其他省份的中高端客户 胶南东部新城区 胶南东部新城区 灵山卫板块 滨海工业园板块 临港产业加工区 胶南老城区 胶南东部新城区 灵山卫板块 滨海工业园板块 临港产业加工区 胶南老城区 灵山卫区域位于青岛经济技术开发区与胶南市的交界处，依托青岛开发区，金融、休闲购物等生活配套齐全，临近海岸，青黄海底隧道贯通后，到达青岛市区仅约15分钟车程。 此区域在售楼盘客源分布较广，灵山卫和青岛开发区当地客户、青岛市区及外地客户均包含在内 灵山卫区域 临港产业加工区位于胶南市区东北部，正逐渐成为青岛西海岸的经济新区。目前海尔集团、中国铝业、清华紫光等大型企业和大型项目纷纷落户。 此区域楼盘所处的隐珠镇经济实力较强、区域经济发展走势良好，各楼盘入市价位均比较高 临港产业加工区 胶南东部新城区 灵山卫板块 临港产业加工区 胶南老城区 滨海工业园板块 胶南东部新城区 灵山卫板块 滨海工业园板块 临港产业加工区 胶南老城区 老城区发展较早，市政配套齐全，交通发达便捷。 老城区在售楼盘规模普遍偏小，且内部社区配套一般，客户来源主要是胶南当地购房者。目前老城区内部在售楼盘不多 胶南老城区 胶南东部新城区 灵山卫板块 滨海工业园板块 临港产业加工区 胶南老城区 海滨工业园是胶南市工业比较集中的区域，污染较重，且周围农村较多，自然和人文环境较差，交通略有不便。 此区域楼盘价格普遍偏低，目前产品多以中小户型为主，总价较低，客户来源主要是胶南本地的周边居民，多以自住为主 海滨工业园 08年胶南楼市供销状况-供给 截至2008年12月19日，胶南市住宅房地产市场存量超过百万平米，达到了114万m2 2008年前11个月，胶南市住宅成交31.83m2，同比大幅下滑，是全市成交量最低的区域之一 08年胶南楼市供销状况-销售 对比2008年12月前后114万m2的市场存量和31.83万m2的去化量，供过于求的情况非常明显，这些巨大的市场存量房降对2009年新上市住宅造成比较大的压力，预计2009年市场供销比存在进一步拉大的趋势 供过于求特征明显 08年胶南楼市供销状况-供给 经济社会发展为房地产业提供了可持续发展的基础 胶南作为全国同类规模城市中的经济强市，保持稳定增幅的城市产业格局，依靠天赋的自然和人文条件，推动房地产业的可持续发展 各板块之间差异比较明显 主要由各板块之间的社会和经济差异造城，并直接体现于房价。目前东南新城区和灵山卫两个板块是胶南房地产开发最为热门的区域 新兴人居风尚逐渐被引入和认可 房地产发展先进地区的新兴人居理念和风尚，正在逐渐被引入胶南市场并得到认可。直接推动了新兴城区和新型居住理念社区的发展 胶南房地产业整体发展现状 市场困局显现，市场调整期将持续一段时间 2008年出现的市场困局，是受到全国房地产业整体形势影响的，而且此次市场调整与国内外整体经济形式有关，并将随这种经济振荡持续一段时间 市场第二章 主城、沿海、周边 竞品缺乏系统缜密的推广策略 新开发楼盘众多，群雄并起， 先进居住规划设计理念不断融入， 实力开发商开始进驻， 营销推广的手段也日益多元化、外向化， 新城引领了胶南地产，也因此出现混战格局 海王路周边板块 阳光名邸 金地花园 本案 海韵丽都 海怡嘉园 慧海星光苑 香槟海岸 九方海悦华庭 欧美世纪花园 沿海板块 主城板块 群雄分布图 一品名筑 重点关注楼盘信息汇总 重点关注楼盘信息汇总 新城区因为海景、城市新貌和目标客群较高收入水平，从而成为高点，其中沿海板块和海王路板块分别依靠海景和新城优势，价格大体持平，前者略高一些； 老城区新建项目不多，而且品质感普遍不高，其价格较之新城存在一定落差 重点关注楼盘价格水平 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看