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同致行广东韶关新展鹏风采楼地块商业街区项目物业发展建议101p

韶关林业
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文档格式:WinRAR
资料语言:中文版/英文版/日文版
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更新时间:2018/3/20(发布于广东)

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文本描述
1谨呈:韶关市新展鹏房地产有限公司 韶关市泓鑫置业投资有限公司战略重心
住宅
商业
收益生命线
收益利润线
市场需求细分? 目标客群搜索? 产品如何打造? 经济效益目标? 形象如何占位?
哪些业态适合? 市场需求体量? 经营管理模式? 租售收益实现?
&
营销推广
先行销售 平稳回流
平衡招商销售 获取最高回报项目定位
价格预估
项目分析
物业建议
纲要
市场定位
住宅 部分
商业 部分地块价值分析
宗地状况 项目价值分析 住宅SWOT分析 住宅发展初步设想宗地状况——基本指标
N
物业类型组合:A、高层物业 B、高层+小高层地块分析——社区舒适度及园林打造存在瓶颈;
东西方向最长约110米
南北方向最长约200米
N
1、地块平坦,大体南北向布局; 2、地块形状极不规则,且局部存在灰角区域,建筑规划布局将受到较大限制,不利形成社区氛围及园林品质打造,地块四周——地块四周环境优、劣两极化。三面建筑围挡,一面江景无限(但汽车噪音及医院污染较严重),夹缝中生存

西面为风度广场和旧住宅楼(9F)
本案
无遮挡,全江景
9F以下受遮挡
9F以下受遮挡
9F以下受遮挡
视野分析老城中心 (小岛)
通往芙蓉新(5KM)
老城交通 双通道
东河客运站; 火车东站; 公交枢纽站;
西河客运站
行政中心; 文化中心; 商贸中心; 购物中心; 交通中心;
项目地处韶关市中心,寸土寸金,是韶关稀缺地段。 市内路网发达、交通便利,多条公交线路经过项目,城际交通枢纽火车站、汽车站近在咫尺

项目地段价值——小岛之上,城市中心,地段稀缺

本案
芙蓉新城★ 老城中心(小岛)
建材专题市场
体育馆
中山公园
火车站 汽车东站 公交枢纽站
西河汽车西站
国美家电
市一中
本案
风度名城、 大润发、 风度大酒店
购物步行街
市一医院
苏宁家电
主要配套: 商业:商业步行街,风度名城、大润发超市,一市场、百年东街度假休闲街(建设中,2011年开放); 教育:机关一幼、二幼,建国路小学、解放路小学,一中,图书馆; 医疗:市人民医院; 体育休闲:中山公园、滨江长廊、帽峰山公园、森林公园; 餐饮:启民北餐饮街、步行街、百年东街、大小茶楼等. 商娱:莱斯大酒店、风度大酒店(在建)等10余家
项目配套价值——近享老城6大中心超熟生活圈之完善配套

森林公园
启民北餐饮街
家居市场街
莱斯大酒店
百年东街 休闲度假街韶关百年东街规划概念图
该街区打造目标:闻名全国的历史文化街区、韶关市区最具特色的大规模历史商业街区、重要的市民文化娱乐活动中心及韶关文化节展示长廊。集可旅游、购物、享受特色餐饮,又可怀旧、亲水、休闲及融粤北地方风情为一体的商业街区

12
项目景观价值——坐拥一线江景和江岸休闲长廊
本案
浈江
江岸休闲长廊
江岸休闲长廊
靓丽浈江
项目坐落于浈江江畔,江景资源优越,拥有近1公里的江岸休闲长廊2点劣势分析: 地块不规整,不利于规划; 紧挨医院和旧居住楼,生活污染势必造成心理排斥;
4大机会: 地段稀缺、供给不足,市场空白利于实现高价格; 经济危机阴影、通货膨胀预期,城市中心物业因抗风险性强而倍受青睐; 轨道交通拉动外来人口更加聚集,有利于开发中小户型投资型单位; 百年东街在建项目将提高片区关注度及人口需求;
3点威胁: 新城区的规划建设带来客户关注转移; 沙洲尾和工业路片区住宅市场快速发展分流居家客户群体; 宏观政策抑制房地产快速发展,观望影响购买;
4大优势分析: 地段优越——居于小岛显赫位置,地处韶关中心; 区域配套——中央生活区,拥6C核心成熟配套; 景观丰富——品浈江一线美景,览城市无限繁华; 交通发达——路网四通八达,城市、际交通枢纽

住宅SWOT分析『项目SWOT分析』——应对策略1、地块价值:中心地段、一线江景,具备中高品质物业打造潜质 ;
2、地块目标:在快速回笼资金前提下,争取收益最大化;
5、风险预期:政策性市场起伏大,考虑抗风险能力,注意短-平-快;
4、购买情节:都市情节 & 投资;
『战略方向』
3、开发策略:市场独有(唯一)、差异化营销定位,品牌延续;社区规模大,居住氛围强; 周边环境好,健康静谧; 园林环境优,舒适度高; 建筑规划精良,户型舒适; 社区治安好,物业服务优; 城市地段,道路发达; 完善配套,生活无优; 交通齐全,出入便捷; 三级市场活跃,投资回报率高;
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本项目


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住宅价值9要素(非价格)
本地块价值研判
部分区域具有品质居家物业条件。 整体适合过渡置业及投资物业价值

项目定位
年轻群体充足,首次置业刚需足; 流动人口多,过渡置业需求旺;
档次:高档住宅发展初步设想
地段优越——居于小岛显赫位置,地处韶关东西部中央;
方向一:依据项目稀缺地段和绝佳江景打造, 以中大户型为主的高档住宅楼盘 方向二:依据项目完善配套、发达交通和流动人口多等特点打造, 以小户型为主的高档投资型物业


项目定位项目定位
从本地块本身价值研判
从市场需求研判
从开发战略研判——本地块7大价值特性—— 城市地段,道路发达; 部分一面临江,但周边环境缺乏静谧; 完善配套,生活无优; 公交齐全,出入便捷; 三级市场活跃,投资回报率高; 年轻群体充足,首次置业刚需足; 流动人口多,过渡置业需求旺;
〖结论〗: 整体以过渡置业及投资产品为主; 少量品质居家产品为补充

项目定位
从本地块本身价值研判
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