荆沙人信城2014年
营销执行报告
荆沙人信城营销部
2014年3月
目录
第一部分、2014年货源梳理 3
第二部分、项目营销环境分析10
一、宏观市场简析11
二、 中观市场分析…12
三、竞争楼盘分析14
第三部分、项目深度分析23
一、项目客群分析23
二、项目SWOT分析25
三、项目卖点提炼26
第四部分、项目包装策略26
一、项目主题概念27
二、项目品牌体系27
第五部分、项目总体营销策略29
一、项目营销策略总纲…29
二、项目营销手段30
三、各阶段营销推广思路36
第六部分、媒体投放策略及预算49
第七部分、销售策略49
一、项目均价拟定50
二、拓客计划执行54
二、项目销售阶段划分及目标分解73
附件（需公司协调配合）……92
第一部分、2014年可售货源分析
2014年度荆沙人信城主要销售地块为3号地块，且最先销售的为A、B地块。B地块可销售楼栋为2号楼及3号楼1单元，其中2#楼面积主要为101.91㎡三房，122.96㎡三房，共计310套，建筑总面积为34202.3㎡；3号楼1单元，主要面积为102.32㎡三房及123.45㎡三房，共计85套，总建筑面积为9415.62㎡；
A地块可销售的为A1/A2/A3/A4/A5/A9号楼，其中A1号楼主要为119.79㎡三房及75㎡两房，共计总套数155套，建筑面积为6975㎡；A2号楼主要为89㎡功能性两房及110㎡三房，共计总套数为320套，面积为17176.32㎡；A3号楼主要为89㎡功能性两房及110-119㎡三房，共计256套，建筑面积为10476.16㎡；A5号楼主要为79㎡2房，113㎡三房，共计135套，总建面5382.88㎡；A9号楼主要为93-95㎡功能性三房及107-108㎡三房为主，共计310套，建筑面积为31225.37㎡；
2014年销售分为以下两个方向：
方向一：高利润率
提高项目销售均价，调整为6500元/㎡，但根据前期市场环境分析2014年竞争激烈，此价格无法达成年度8个亿销售目标；
方向二：以价换量
项目必须确保A地块16.5万方在今年的10月1日前及B地块4.3万方在今年9月1日前达到预售条件，销售按77%的去化率及6000元/平米的价格来完成年度8个亿的销售任务
结论：根据以上两个方向，我部建议按方向二执行，但项目上必须确保A、B两个地块按以上日期达到预售条件及推货量

2014年荆沙人信城太岳园B地块可销售房源
楼栋
总套数（套）
总面积（㎡）
面积（㎡）
套数
B2
310
34202.3
121.98
124
B2
101.92
186
B3(1)
85
9415.62
121.98
34
B3(1)
101.92
51
B地块共计
395
43617.92
2014年荆沙人信城太岳园A地块可销售房源
楼栋
总套数（套）
总面积（㎡）
面积（㎡）
套数
A1栋
155
14401.98
119.79
62
A1栋
75
93
A2
320
31363.84
110.84
128
89.46
192
A3
256
24935.04
119.23
32
89.14
32
109.55
32
89.36
32
111.53
64
74.44
64
A4栋
135
12978.67
113.37
67
79.16
68
A5
135
12979.67
113.37
67
79.16
68
A9
310
31748.34
107.38
31
A9
93.52
62
A9
107.05
31
A9
107.43
31
A9
108.48
31
A9
92.82
62
A9
95.82
31
A9
108.43
31
A地块共计
1311
128407.54
共计
1706
172025.46
2014年度荆沙人信城住宅共计销售套数为1706套，可销售建筑面积面积为172025.46㎡
第二部分 项目营销环境分析
一、宏观市场简析
自“十八届三中全会”以后，对于房地产板块将迎来关键时期，我们预判新的一轮调控将要开始，根据政策走向以及楼市发展态势来看，我们认为：
（一）调控长效机制雏形显现，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》从深化改革的指导思想到财税、土地、宏观调控等方面的具体决定，折射到房地产就勾勒了房地产长效机制雏形，有关条款分别关联房地产市场的价格形成、土地供应、融资渠道、税收调节，一是农村土地流转改革和推进城镇化进程，一是提出房地产税立法与改革，这是市场化手段，是长效机制的体现

（二）行政调控或不会立即退出，严格控制特大城市人口规模。综合考虑，限购举措会在相当长的时间内存在。至于限价等调控手段可能会退出，需要调控压力的缓解等为前提

(三)完善税收制度，提及“加快房地产税立法并适时推进改革，目前来看,房产税的征税对象扩至存量难度较大,但将持有税(增量)和流通环节税费简化、合并征收很可能是题中应有之义。从而促进房地产税负由流通环节向持有环节转移

综上所述，我们预判明年会出现新的关于房地产调控政策，并且市场前景会不太乐观，房地产市场面临的压力较大

二、中观市场分析
（一）荆州价格走势
（荆州市近6月价格走势图）
上图可见，目前区域板块内价格受政策及环境变化的以影响，整体均价略有波动。
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