策划人员培训资料（三）房产经纪人培训 《房地产政策法规》 日期： 2012年9月 策划人员培训资料（三）本课时目录 第一部分：房地产基础知识 第二部分：房地产法律法规 第三部分：房地产开发相关知识 第四部分：近期房地产政策分析 策划人员培训资料（三）第一部分:房地产基础知识 房地产专业术语 1）房地产：又称不动产，是房产和地产的总称 ，包含土地、建筑和附着在土地、建筑上不可分离部分及附带部分的各种权益 2）房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利 3）土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地 4)土地使用权出让年限:是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定权限内出让给土地使用者。其中居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其它用地50年 策划人员培训资料（三）5）三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。 6）七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。 7）房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场； 1)一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。 2)二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。 3)三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 8）银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。 9）容积率:建筑面积与土地总面积之比。 10）占地面积:小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,基地线以内。 11）基地面积:建筑物整体在地面的正投影面积. 策划人员培训资料（三）12）建筑覆盖率：居住区内各类建筑的基底总面积占居住区占地总面积的比率 13)绿化率:绿化面积在占地面积中所占的百分比 14)得房率(公摊):套内使用面积与建筑面积比. 15)日照间距:建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求. 16)中线:指墙中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样. 17)层高:本层地面至上一层地面的高度,标准层高为2.8米. 18)净高:本层楼地面与本层顶的高度.净高+楼板厚度=层高. 19)承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响. 20)非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响. 21)房型:指几房几厅几卫几阳台. 策划人员培训资料（三）房地产建筑形态 1)低层：1—3F的建筑称为低层建筑。 2)多层：7F以下的建筑称为多层建筑。 3)小高层：8—11F的建筑称为小高层。 4)高层：12—30F的建筑称为超高层。 5)超高层：30F以上的建筑称为超高层。 6)板楼：又称排楼，即由多个双拼组成，座向统一，并排兴建而成建筑群体者 7)双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。 8)三拼：即每单元层中有三户住宅，有成一体三户。 9)独栋别墅：既独立一栋存在的别墅。 10)双拼别墅：两栋连在一起的别墅。 11)连栋别墅：多栋连在一起的别墅。 12)越层：又称楼中楼，既室内有楼梯，一屋可为几层，称为越层。 13)店面：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。 14)经济适用房：价位较低，适用于大多数消费的商品房，称之为经济使用。 15)商品房：作为商品，以产权出售的房屋，通称为商品房 策划人员培训资料（三）第二部分:房地产法律法规 1）商品房现售应符合什么条件？ 商品房销售指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受 人支付房价款的行为。商品房现售应满足以下条件： 具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 已通过竣工验收； 拆迁安置已落实； 供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件； 物业管理方案已落实 策划人员培训资料（三）2）商品房预售应当符合什么条件？ 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由 买受人支付定金或者房价款的行为。取得商品房预售资格应满足以下条件： 建设单位具有开发经营资格； 持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上； 3）商品房销售是否合法，消费者要看哪几证？ 应当查看《国有土使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》。若现房，还要看有无《产权登记备案证》 4）什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？ 契税是在土、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次征收的一种行为税。 商品房买卖现行契税交纳税率90平米以下1%，90-143平米1.5%，144平米及以上3%。 契税应在交易双方正式签定《商品房买卖合同》之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金 策划人员培训资料（三）5）什么是印花税？ 印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证证收的一种税。目前南宁对个人销售或购买住房暂免征收印花税 6）办理合同登记备案的时间是怎么规定的？ 我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品房正式买卖合同后，应当在签约之日起30 日内向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案手续。 7)开发企业发布房地产广告，内容上有什么要求？ 发布房地产广告，必须载明以下事项： 开发企业名称，中介服务代理机构代理销售的，载明该机构名称； 商品房销（预）售许可证号； 物业具体座落、类型、配套设施、平均价、起价等； 需要载明位置图的应按比例载明； 自管或委托专业物业管理公司情况； 优惠条件、按揭情况等； 房地产广告审查批准文号应当列为广告内容同时发布； 联系人、售楼电话。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看