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北京某大厦整体购买调研报告及测算表44页

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更新时间:2018/3/20(发布于北京)

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文本描述
行程大厦整体购买股权
可行性研究报告
建设集团有限公司
北京公司
报告日期:2007年X月X日
内容摘要
结论汇总:
行程大厦项目为机遇型项目,如能在付款方式与转让价格上取得转让方的让步,则此项目有运作价值

1、目前金融街写字楼项目基本销售报价均在20000元/平米以上。租价区间在24-30美金/月之间.商场的销售价格在沿街一楼在40000-50000左右。租金在300-500/平/月左右。考虑到行程大厦的金融街地区中上档次项目的情况,我们设定了三种计算方案

2、总体而言,行程大厦项目未来市场租售均有一定的利好,其中租赁市场比销售市场好

A、谨慎方案
销售总收入15.41亿 租赁总收入24.94亿
B、一般方案
销售总收入16.14亿 租赁总收入26. 40亿
C、乐观方案
销售总收入16.86亿 租赁总收入27.74亿
3、受让方项目转让总金额为16.3亿元。目前,项目净资产为2.7亿元。冲抵净资产后,实际净额为13.6亿。每平方米可售面积单位成本为18788元/平。若以总投资额来计算,则每平方米可售面积单位成本为22518元/平

4、此项目虽然因为付款方式与转让方要价过高有一定的风险,但其长远收益前景好,尤其是能够带来极佳的品牌效应与企业知名度。对于SS集团而言,获得此项目则将在北京两大商务圈中均有声音

第1章 项目总论
项目决策背景
一、外部环境
1、市场未来看好
2000年以来,北京的写字楼市场一直处在相对稳定的上行通道内。其投资收益稳定的保持在6-10%之间。2005年以来,在政府实施房地产调控政策的情况下,写字楼受到的冲击也是比较小的。加之中国整个投资环境的良性发展,外企涌入北京的越来越多,国际企业来华投资对写字楼的需求持续上升的;而越来越市场化的中国经济发展,催生了越来越多的民营企业的分化、诞生。这些都是写字楼市场继续走好的重要依据

2、项目处在金融街商务圈
项目所在的北京市金融街是北京三大商务圈之一。自1993年10月,国务院正式批复了“北京城市总体规划”,“规划”中首次提出“在西二环复兴门至阜成门一带建设国家级金融管理中心”。后经过十一年的艰苦创建,北京金融街已形成一定规模,在引领我国金融业迅猛发展、提升区域经济和社会发展水准方面,发挥着难以估量的作用。行程大厦项目所在区域即北京金融街的F区。与北京证监会,北京产权交易所隔街相望

附图:金融街位置图
附图:金融街规划图
金融街区域概况
北京金融街南起复兴门,北至阜成门,西起西二环路,东至太平桥大街,总占地面积103公顷,规划总建筑面积330万平方米。自1994年8月第一个项目动工以来,开复工的建筑面积己达230多万平方米,目前南区己基本建成,全部工程将在 2008年前全面竣工

金融街的建设目标是,“建成北京地区资金最密集、市场最活跃、资讯最发达、设施最完善、环境最优美的国际化金融服务中心,成为国际一流、国内领先的金融中心”

金融街经济发展情况
金融街素有“中国华尔街”之称,区域内企业管理的总资产达15万亿元,控制着全国90%的信贷资金和65%的保费资金的运用。金融街及周边地区拥有530多家知名企业和机构。在2005年美国《财富》杂志全球500强名单中,落户金融街区域的企业总部就有8家,占到入围中国企业的44%

目前,我国国家最高金融监管机构的“一行三会”(人民银行总行、银监会、保监会、证监会)、三大国有商业银行总行(工商银行、建设银行、中国银行)、两大中央结算中心(中央证券登记结算公司和中央国债登记结算公司)均入驻于金融街区域,中国电信、中国移动、中国网通等三大通讯公司总部及中国交通银行、中信实业银行、中国人民保险集团、中国平安保险公司等30多家金融保险机构和650多家国内外企业在本街区落户。目前,金融街己成为拉动区域经济增长的支柱产业

二、项目收购带来的效益
1、有利于企业品牌建设
此项目如收购成功,则将使SS集团实现在北京东西两大商务圈内均有项目在手的局面。 在两大商务圈内均有项目将十分有利于SS集团在北京的品牌形象

2、有一定的利润可期
从利润上考虑,如行程大厦项目以比较合理的价格整体收购成功。以目前金融街商务区整体的发展,无论是长线持有,还是进行销售,均有一定的利润可期

三、行程大厦项目情况
1、项目简介
行程大厦项目前身为目前已经有9国加入的亚大空间合作组织总部。后因种种原因,开发企业北京CC集团亚太空间置业有限公司拟将整体产权转让。目前行程大厦已经第二次在北京产权交易所挂牌。整体转让价格16.3亿

(一)宗地位置
行程大厦建设用地位于广伯宁路与金融大街的交汇处。南北长约129.5m,东西宽约66.9m,。总占地面积为8227平方米
(二)宗地现状
附区位图1:

区位图2

附图:行程大厦效果图

附:项目实景
1、项目外观

2、项目内部

2、项目相关指标
行程大厦建设用地位于北京金融街中心区GCD地块,用地南临XXX街,西接XXX大街,北侧为XXX西街,东侧为XXX南街,其中南侧、西侧道路均为城市干道.建设用地南北长约129.5m,东西宽约66.9m,。总占地面积为8227平方米,总建筑面积10万余平方米,楼高78米,采用裙房--双塔结构,地上20层(局部21层),其中1-4层为商业用途,商业裙房以上部分为写字楼,分为A、B两座,地下4层

具体数据指标如下:
建筑形态:
筏板式基础及现浇钢筋混凝土框架一筒体、裙房一双塔
占地面积:
8227平方米
总建筑面积:
100000平方米
控制高度:
78米
绿化率:
16.17%
容积率:
8.8
地上建筑面积
20层(局部21层)
72385平
地下建筑面积
4层
27395平
商业裙房建筑面积
1F
5040
层高
5.7米
2F
4673
层高
4.2米
3F
4125
层高
4.2米
4F
49
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