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戴德梁行高速滨湖时代广场开盘前策略执行提报59页

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文本描述
高速滨湖时代广场
戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司
2009年9月
开盘前策略执行提报
谨致:安徽高速公路房地产有限责任公司
In 时代
In 生活
In 未来
市场分析 项目推案策略 项目营销执行
目录
8月份市场表现
2009年8月1日-8月31日,合肥市销售住宅类商品房11145套,延续7月份销售破万套的良好势头(7月份销售量为11599套),为2009年单月销售量的次高。8月份销售均价为4315.8元/㎡,较7月份4276.5元/㎡上涨39.3元/㎡ ,涨幅为0.92%,房价涨幅并不大。金九银十,一贯是房地产销售的旺季。为确保国家经济持续走出谷底,预计下半年国家政策将继续保持稳定,目前房地产行业看不到拐点的出现,市场将保持相对的稳定

8月份市场表现
商品房成交区域分布:
备注:面积单位为万㎡

8月份市场表现
滨湖销售独领风骚 滨湖住宅8月份无论是销售套数和销售面积都成倍上升。该区住宅成交套数为4417套,占全市总套数的39.6%;销售面积也高达45.0万㎡,也占总量的40.0%。本月主要是受滨湖新区住宅成交量的成倍攀升,维持全市高位的住宅成交量

8月份合肥全市住宅成交均价为4316元/㎡,其中包河、高新、蜀山、政务和瑶海5区高于全市均价,作出正值贡献;而庐阳、新站、经开和滨湖4区对全市均价作出负值贡献,同时滨湖唯一一个低于4000元/㎡的区域,且占全市总销售量的比重很大,否则全市均价的价格将高达4662元/㎡,相比目前的全市高出346元/㎡

8月份住宅成交价格
滨湖成功超越蜀山 8月份合肥市区住宅成交总金额为48.53亿元,环比上月增加了1.03亿元元,2.7%。其中滨湖以17.10亿元的绝对优势,成功反超蜀山,占居全市区域金额榜首位。而蜀山以7.92亿元的成绩位列次席,包河以6.38亿元紧随其后,位列三甲之列

8月份住宅销售金额
2009年成交量走势
2009年全市住宅成交量走势分析:
09年销售1-8月住宅共计销售641.9万㎡,销售套数为65529套。 8月合肥住宅销售套数连续2个月突破万套,仅次于上月创造的最高销售记录,成为09年第二高的月度。从住宅销售量的的曲线走势图,可以清晰的看出,除了个别月份的停滞外,合肥住宅销售量基本上都是一路高速上涨走势,且成交增幅非常明显

2009年成交均价走势
2009年全市住宅成交均价走势分析:
09年以来,合肥楼市只有4月和7月住宅均价环比下跌。其中4月份由于各楼盘想抓住销售黄金机遇,频频推出优惠促销政策,致使全市宅价微弱下跌,定性为市场行为致使宅价微降;而7月份则是由于政府集资房和经适房对市场冲击,致使均价出现均价下跌89元/㎡,也是09年来最高跌幅,另扣除集资房和经适房的影响,7月合肥宅价仍然上涨90元左右

2009年成交金额走势
2009年全市住宅销售金额走势分析:
2009年1-8月份,合肥楼市住宅商品房共计回笼266.8亿元现金。住宅成交总金额总体呈现急速上升趋势,自4月份开始逐月打破上月的创造的最高纪录,8月销售量虽然有所下降,但是受成交均价的上涨,故成交总金额也在上月高基数的基础上,小幅上升

住宅新增供应
滨湖新增供应量再创新高 滨湖8月份实际新增套数3329套,新增面积33.4万㎡,再次刷新该区上月创造的新增供应量的最高记录,滨湖连续三个月位居全市各区域新增量最高区域

滨湖新区市场表现
继7月份大卖之后(7月份滨湖区住宅销售套数2403套,销售面积23.4万㎡,销售面积位居合肥市各区之首,成交均价为3779元/㎡。滨湖区7月实际新增套数为2858套,新增面积为33.2万㎡,供应量较合肥市其他区域相对较大。) ,8月份,滨湖区继续高歌猛进,全月销售了4417套,几乎达到了“狂热”的程度。销售量占到全市总量的39.6%,从而拉大了与其他区域的距离,令合肥其他区域只能望其项背。扣除滨湖惠园经济适用房的因素,滨湖区8月份住宅均价为3855元/㎡,环比上浮2.0%。滨湖住宅销售面积为45.0万㎡,占总量的40.0% 。09年第一季度滨湖新区住宅销售套数占全市的比例仅为12.8%;4-6月的第二季度占全市的比例上升为17.5%;7月份该比例又上升至20.7%;而到了8月份滨湖新区占全市总销售体量的39.6%。滨湖区由于价低量大,总体上拉底了合肥市场价格,故房价涨幅并不能反映合肥市房价的实际涨幅

目前在售项目: 滨湖世纪城—— 4期(临滨苑) 观湖苑(最后三栋) 滨湖明珠(尾盘) 滨湖品阁(尾盘) 即将上市项目: 高速.滨湖时代广场1期 滨湖世纪城5期 书香门第 2期 滨湖假日 1期 棠溪人家 1期
高速时代广场 (高层)
滨湖在售项目
滨湖区在售项目分析
市场分析 项目推案策略 项目营销执行
目录
销售节奏原则

具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品,形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值

成熟市场中的领导者,具有广泛的客户关注,它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值

需要不断投入以增强其竞争能力,可通过持续投资,发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位;目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值

产品优势较弱,市场承接度低,客户需求量较低、市场可实现价值较低

明星产品
现金牛产品
婴儿产品
瘦狗产品
包装,旗帜!
利润主力
培育、转化
尽早出货








一期住宅产品界定

市场 增长率

明星 旗帜
现金牛 利润主力
婴儿 培养
瘦狗 出货
相对市场份额
波士顿矩阵


137M2
137M2
120/88/124
122/87/137
166/245
121/87/136/109
142/147
88/134/142/124
3/3/2
3/3/2
3/2/1,2/2/1,3/2/1
3/2/1,2/2/1,3/2/2
3/2/2,5/2/3
3/2/1,2/2/1,3/2/2,2/2/1
3/2/2,3/2/2
2/2/1,3/2/2,3/2/2,3/2/1
结合各个楼宇所处的位置以及内部房型特征,对一期住宅产品进行界定







。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看