发展定位
客户定位
市场定位
产品定位
价格定位
住宅定位
项目本体 价值解读
地块价值
核心问题分析
基础研究
宏观市场背景
物业发展建议
报告结构
产品价值建立
公寓/写字楼/酒店定位
商业定位
市场机会研判
城市商业背景
区域商业
营销策略
定位
发展策略
定位
定位
项目超高层可行性分析
各物业市场机会研判
地块条件分析
规划布局建议
建筑风格建议
园林景观建议
户型建议
商业其他建议
公共空间建议
物业配套建议所在区域位于城市主中心，绝佳地段优势，完善配套资源，处于城市发展的黄金轴线上，区域发展潜力大

项目认知1: 区域属性
本项目在长沙整体规划格局中的位置
★
本项目
★
本项目本案并不处于长沙CBD，最新规划中的CBD北止于八一路，本案离长沙CBD中心尚有较大距离，不在核心地段

项目认知2: 区域属性
芙 蓉 中 路
人民路
五一路
三一大道
营盘路
车 站 北 路
韶 山 路
芙蓉CBD：规划总面积9.7平方公里，核心区东起韶山路，西至黄兴路，南临人民路，北接八一路-中山路，以五一大道为东西轴线，以芙蓉路为南北轴线
芙蓉CBD
本案
芙蓉CBD：以芙蓉广场为核心，五一大道为东西向主轴线，芙蓉路为南北向主轴线，共同组成CBD的“金十字架”，着力打造以金融、商贸、商务、信息四大中心为主导的功能布局

本案位于传统的金融商务主轴芙蓉中路，芙蓉路重点发展银行、保险、证券、信托、基金等金融服务业，但现阶段本案所处的北段目前承担的商务金融功能相对较弱
长沙芙蓉CBD的产业布局可以概括为： 一核心，即芙蓉广场； 两主轴，即以五一大道为东西主轴线，芙蓉路为南北主轴线组成的“金十字架”； 四中心：即以芙蓉广场为核心，以五一路和芙蓉路为主轴，重点发展银行、保险、证券、信托、基金等金融服务业为主的金融中心；以省府二院为核心，打造以商务办公、中介服务、总部经济为主的商务中心；以朝阳电子科技街为核心，发展以服务外包、IT产业、中高档居住为主的信息中心；以五一广场为核心，以黄兴路为轴线，形成以现代商业、大型购物中心、名品卖场为主的商贸中心

韶山路
芙蓉路：商务主轴
五一大道：商务主轴
以芙蓉广场为核心，以五一路和芙蓉路为主轴，重点发展银行、保险、证券、信托、资金等金融服务业为主的金融中心；
芙蓉广场 为核心
三一大道
本案
项目认知3: 区域属性
三一大道
项目认知4: 区域属性
营盘路
车 站 北 路
火车北站棚改项目：东起东风路、西至芙蓉中路、南抵营盘路、北达三一大道。总建筑面积271万㎡，其中商业建筑面积约162万㎡，居住建筑面积约54万㎡，配套设施建筑面积约55万㎡

随着火车北站、黄兴北路棚改重点项目的逐步落实，芙蓉中路传统的金融商务功能将往北得到强化，发展成现代金融商务中心，区域发展前景看好

政府拟将“火车站棚改项目”打造为湖南省金融商业中心，物业类型包括高档甲级写字楼、高星级酒店、国际商业休闲广场、购物街区、高尚住宅等，集办公、会议、购物、文娱、餐饮、居住等功能于一体。总建面积271万平米，商业占比达60%

火 车 北 站 棚 改 项 目
芙 蓉 路
三一大道
东 风 路
本案
黄 兴 北 路
黄 兴 北 路 棚 改 项 目
黄兴北路棚改项目：将黄兴北路由营盘路段拉通至三一大道段，并以道路为中轴，对南起营盘路、北至三一大道、东起芙蓉北路、西至湘江路约3.2平方公里区域内18宗约800亩用地进行有序棚改，共涉及6910户棚户区居民，升级为现代大气的商务中心

项目认知5: 区域属性
区域内享有地铁1号线及城际轻轨的交通优势，轨道交通改道沿黄兴路建设，本案三期更具轨道交通优势，本案距地铁1号线及轻轨开福寺路站约400米
都市区轨道交通规划图（2020年）
本案
开福寺路站
开福寺路站
地铁一号线：在本案开福寺路与黄兴路交汇处设置站点开福寺路站，预计全线建成通车试运行时间为2014年底 城际轻轨：在开福寺路上设置开福寺路站，距离本案仅1.5公里； 公共交通：9、115、128、402、109、348路等
本项目至长沙代表性区域的距离
1）高容积率大规模商住项目，三期地块现为粮食仓库，无景观资源优势，地势较平整；2）住宅机会：高容积率，景观完全靠自身打造，可发展的物业为高层；3）商业机会：双轨道辐射中心区，商业商务价值大，但昭示性不及一二期地块

项目认知6: 三期指标
三期总用地面积：86978.96平米 （130.46亩） 容积率：4.5 三期总建筑面积：391405.32平米 用地性质：综合用地 限高：100米（可考虑突破限高） 配套：项目规划小学12000平米 项目总用地面积：171207㎡ 计容积率建筑面积：74.673万㎡
项目四面临住宅项目，居住氛围浓厚，但两面被老居民区包围，居住环境一般，其次临城市次干道，交通通达性较好

项目认知7: 项目四至
东：临项目一期，一期已入住，居住氛围较浓； 西：老居民区，居住环境较差； 南：临潘家坪路，其次待拆迁的老居民区； 北：临项目一期，波隆立交桥
北、东至天健芙蓉盛世一期
东至二期地块
南至潘家坪路
南至老居民区
西至老居民区
区域内配套齐全，商务、居住生活便利

项目认知8: 配套设施
家乐福
湘雅医院
东风路体育广场
一中
一中
岁宝百货
开福寺
沿江风光带
生活、医疗、教育配套：家乐福、岁宝百货、东风路体育广场、湘雅医院、省妇幼医院、明德中学、一中 娱乐、休闲配套：烈士公园、沿江风光带、开福寺、钱柜
项目认知9: 发展商背景
深圳市天健（集团）股份有限公司系深圳市国资委控股企业，1999年在深圳证券交易所上市，主营业务为建筑施工、房地产开发和商业运营，旗下的知名企业包括深圳市市政工程总公司、深圳市天健房地产开发实业有限公司、深圳市天健商业物业运营有限公司等10余家。涉及市政、公路、房建、机电安装、轨道交通、水利水电等专业领域， 100余项工程获市优、省优和国优荣誉，包括国家建筑工程最高奖“鲁班奖”和中国市政工程最高奖“金杯奖”。已开发项目总建筑面积200多万平方米，集中在深圳、长沙、南宁、广州等地

天健现代城
天健名苑
时尚新天地
集团公司实力雄厚，涉及市政、公路、房产、轨道交通等专业领域，获得多项奖项，具有丰富的住宅开发经验
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