目录
1.前言 2.概述 3.项目环境分析 4.项目定位 5.财务分析
1.前言 上海动物园综合客运交通枢纽配套项目是应上海申通地铁资产经营管理有限公司的要求，依据相关资料，经我方对该项目所处的地域、环境等进行调查后，在分析了商圈发展情况、项目内外部环境及优劣势等因素基础上，综合衡量项目经济效益及社会效益,确定了项目的定位方向和相关产品建议

2.概述 上海动物园综合客运交通枢纽配套项目是轨道交通10号线上海动物园站地铁上盖物业，项目位于虹桥路南侧，东临新泾港。总用地面积12004平方米，总建筑面积31729.5平方米。本次定位的研究对象为地上10292.2平方米，地下一层2573.5平方米（不计公交枢虐其他配套设施）

3.环境分析 3.1区域商业概况 本项目所处的商圈（根据本项目的规模、属性等，以0.5公里核心商圈，3公里次级商圈作为调查范围）中，从社区配套商业到区域商业中心、从沿街商铺到购物中心、从特色餐饮街到高档大型品牌餐饮店，各类功能、各级档次业态业种一应俱全，商圈发展相当成熟

特
熟
全
业态业种齐全
具有主题特色
商圈发展成熟
市场基本无空白
0.5-3公里
0.5-3公里
0.5-3公里
0.5公里
0.5公里
0.5公里
0.5公里
0.5-3公里
根据项目规模体量、属性等因素，本项目将重点研究两大商业圈层，即核心商劝次级商圈。 核心商圈确定为以项目为圆心的半径0.5公里范围圈层。(如左图) 范围：东至程家桥路、南至延安路高架、西至虹井路、北至哈密路平溪路； 次级商圈确定为以项目为圆心的半径0.5-3公里范围圈层。（如上图） 范围：东至虹梅路、南至吴中路、北至仙霞路；
项目的商圈范围
核心商圈调查
① 虹井路沿街商业、会所型商业（北至虹桥路、南至延安路） 经营功能：餐饮、服务、娱乐休闲 业态业种： 便利类---便利店、美容美发店、电信店、五金店…… 消费类---餐厅、食品店 休闲类---保健养生 档 次：中档
②程家桥路商业购物放心街 经营功能：餐饮、零售、服务 业态业种： 便利类---便利店、美容美发、洗衣店、五金店、房屋中介店…… 消费类---蛋糕西饼店、餐厅、食品店、烟酒店 档 次：中低档
核心商圈调查
生活配套为主 娱乐休闲为辅 中低档次当道
核心商圈特征描述
本案
仙霞路剑河路商业集中区
吴中路、金汇路商业集中区
虹梅路休闲餐饮街
虹中路、延安西路商业集中区
②
虹井路东南亚风情街、红松路商业街
⑤
③
①
④
次级商圈调查
①虹中路、延安西路商业集中区 ②虹井路东南亚风情街、红松路商业街 ③虹梅路休闲餐饮街 ④吴中路、金汇路商业街 ⑤仙霞路剑河路商业集中区
次级商圈调查
①虹中路、延安西路商业集中区 功能：餐饮（中大型）、零售、服务 档次：中高档
金钱豹
谭氏官府菜
次级商圈调查
②虹井路东南亚风情街、红松路商业街 功能：餐饮（风味餐厅）、零售 档次：中档
红松路
虹井路东南亚风情街
次级商圈调查
③虹梅路休闲餐饮街 功能：餐饮（风味餐厅） 档次：中档
次级商圈调查
④吴中路、金汇路商业集中区 功能：餐饮、娱乐、零售 档次：中档
吴中路
金汇路
本案
仙霞路剑河路商业集中区
吴中路、金汇路商业街
虹梅路休闲餐饮街
虹中路、延安西路商业集中区
②
虹井路东南亚风情街、红松路商业街
⑤
③
①
④
次级商圈调查
⑤仙霞路剑河路商业集中区 功能：零售、餐饮 档次：中高档
0.5-3公里
0.5-3公里
0.5-3公里
0.5-3公里
次级商圈特征描述
餐饮娱乐成市 大型零售布点 具有主题特色 中高档次为主
3.2区域办公概况 本项目所属区域非传统商务区，写字楼产品仅有4-5个，但作为虹桥商务区的补充，各个写字楼都有80%以上的出租率且比较稳定，租金集中在2.0-4.0元/平方米/天，个别高品质项目，如临近本项目的虹桥商务大厦常年保持在满租状态，且租金达到4.0元/平方米/天。 产品方面，以中小单元为主力产品，客户主要为一些涉外企业和服务类企业，如外贸公司、装潢装饰公司、企业办事处等

【 区域办公市场研究】
【 区域办公市场研究】
3.3 项目优势 交通环境优势：小型客运枢纽站（地铁、公交）建成后，人流导入量将增加，对本案形成支持； 旅游景点优势：上海动物园因素所带来的特殊消费人群，对本案形成支持； 居住人群结构优势：区域具有一定比例的国际居民、具有较高的消费力； 虹桥综合交通枢纽：本项目临近虹桥综合交通枢纽，拥有多条国内快速铁路、航班，未来导入大量的商务人群、旅游人群，对本案形成支持；
【 内外部条件（项目优势）】
动物园
国际居民
小型 枢纽站
地铁
虹桥综合 交通枢纽
通勤人流（周1-5为主）
旅游人流（呈季节、时间性变化）
韩国、日本 台湾
商务客 旅游客
快捷、便利
品质、特色
人流特征
人流特征
人流特征
人流特征
消费需求
消费需求
3.4项目劣势 总体规模小：可做商业规划面积仅有12000平方米左右； 人口密度低：周边主要为别墅区、无人居住区（上海动物园），人口总数有限； 商业引力弱：南北两大商业集中区（北部百联西郊区域商业中心，南部延安路、金汇路、吴中路沿线商业集中区）均对本案产生商圈引力，本案的定位应寻求大同中的小异，形成自身的特色，进行消费者争夺。 人流动线差：南有延安路屏障阻隔南部人流导入，北有上海动物园屏障阻隔北部人流导入，区域内人流南北双向流失。 公交枢纽站环境影响：多路公交的起终点，未来将造成较严重的废气及噪声污染

【 内部条件（项目劣势）】
弱
差
低
人口密度底
商业引力弱
人流动线差
小
规模体量小
难留“驻”人
没有什么人
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