淡市下的操盘战略思考 DATA 全国房地产开发企业完成土地购置面积 下降5.6% 全国房地产运行情况（2008年1-10月VS.2007年1-10月） 完成土地开发面积 下降2.5% 1.95亿平米 商品房销售额 2007年 2008年 全国商品房销售面积 2007年 2008年 2008年 2008年 2007年 2008年 数据来源：世联数据中心 3亿平米 下降17.5% 下降17.4% 3.2亿平米 1.9亿平米 5.4亿平米 4.5亿平米 17590亿元 21295亿元 2008年房地产市场进入衰退阶段，各项指标都出现大幅下降 市场大势 2008年前三季度全国经济运行情况 数据来源：国家统计局 受世界金融危机以及我国经济结构性矛盾影响，我国经济增速将放缓，未来可能陷入长期调整当中 市场大势 未来2-3年我国经济将由“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”发展，房地产业将进入调整期 调整期政府政策转变 中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续2-3年左右时间 市场大势 2008 2009 2010 2011 短期内操作项目 南京天宏山庄、南京东方天郡、南京上城风景 无锡愉憬湾、苏州IALA国际 长期操作项目 南京仙林大学城G84项目、南京奥体新城、无锡九棉地块、无锡栖园、无锡东北塘项目 栖霞项目分为短期/长期操作项目，未来这两类项目将分别面对短期的熊市考验和长期的经济低迷考验 栖霞项目属性 9000亿保障性住房政策将使得中低端住宅产品成为市场主流，且大体量产品入市对此类产品的价格也将造成较大冲击 未来三年房地产市场保障性住房与其他商品住房相互比例预测 冲击一：挤出效应，政府占据市场供应主流； 冲击二：保障性住房对中低端住宅市场（量、价）造成极大冲击。 今后3年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，总投资将超过9000亿元 假设1：按照2006年全国住房销售量是504万套腿上，2009-2010住房成交量稳定 假设2：保障性住房每年供应200万套 长期市场 衰退期 萧条期 复苏期 繁荣期 经济周期 购房需求 在经济调整过程中改善型产品需求将下降，刚需型产品成为市场主流 刚性需求 改善型需求 经济衰退过程中，中产阶层受到较大冲击，而相应的改善型产品需求量也将受到较大冲击 长期市场 刚需型产品为主 经济大势走弱，改善型需求减少或延迟购买，刚需成为市场主流； 所以，对于栖霞的长期操作项目而言，顺应市场改变产品供应结构（以中小面积的刚需型产品为主） 应对市场长期趋势，应以减少开工面积和供应刚需型产品为主要的策略 长期市场策略 近期国家从利率、税收、扩大内需等方面出台政策，企图重整市场信心 短期市场 各地方政府积极相应，救房市而非救房价是这一轮救市的主要特征 短期市场 在政府救市政策以及年末小阳春行情的驱使下，近期市场成交开始活跃 短期市场 环渤海区域 北京成交2776套，环比增加32% 天津成交1191套，环比增加12% 珠三角区域 深圳成交1650套，环比增加12% 东莞成交749套，环比增加13% 长三角区域 上海成交2624套，环比增加10% 南京成交851套，环比增加22% 苏州成交752套，环比增加5.3% 无锡成交765套，环比增加22% 中西部 成都成交1951套，环比增加24% 全国主要城市成交情况比较（11.10-11.16Vs.11.17-11.23） 在这一轮回暖行情中以降价迅速、小面积低总价为特征的楼盘销售较好 短期市场 无锡11.17-11.23成交各面积区段分布 苏州11月热销楼盘 中海熙岸华府，7000-8000元/平米，大户型、降幅大； 雅戈尔未来城，7300元/平米，地段好、小户型； 中海国际社区，5500元/平米，品牌好、总价低； 南京11月热销楼盘 中电颐和家园——小户型产品为主，推出500多套，销售300多套； 万科金域缇香——专门针对小户型降价促销，从1.1万/平米降到8500元/平米；降价当天销售过百套 数据来源：房地网（无锡、南京、苏州） 房地网（无锡、南京、苏州） 行动 看清形式——目前的回暖只是政府救市政策以及年末小阳春行情共同作用下的一个短期行为，长期市场仍不看好。 抓住机会赶快行动——今天很残酷，明天更残酷，后天会很美好，但大部分人都死在明天晚上 价格换速度 价格是熊市下营销突围的重要核心手段 牛市下营销核心回答的问题是“卖多少钱？”，熊市下下营销核心回答的问题是“怎样能卖出去？” 淡市下重点不在于突破价格的制高点，而在于快速跑量 建议以价格换速度为重点、以刚需产品和客户为突破口作为栖霞短线项目操作的核心策略 短期市场策略 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看