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财信圣提亚纳2016年度营销方案PPT

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资料大小:17468KB(压缩后)
文档格式:PPT
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2018/3/15(发布于湖北)

类型:积分资料
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文本描述
如何在楼市低迷的形势下,破冰快跑,实现现金流? 如何快速提升财信品牌,为项目推广提升助力? 如何明确项目核心价值,制定差异化战略,区隔竞争? 如何继承11年策略经验,制定更精准的营销思路? 思 考 目录 第一部分 2011年营销总结 第二部分 2011面临问题及应对措施 第三部分 2012年营销计划 市场回顾与预判 住宅供需状况 项目状况梳理 第一部分 2011年营销总结 竞品状况分析 2011年房地产政策回顾 从限贷-限购-限价-保障房,政府在严格执行的基础上,加强执行力度,不断扩大城市范围,2011年新政策频频出台 市场回顾与预判 截止11月份,郑州市2011年商品住宅投放量634万㎡,成交461万㎡,供销比1.39:1,整体呈供大于求。截止11月份,郑州市商品住宅库存406.50万㎡,将延缓大多数开发商开发和推盘节奏。 7月-9月份价格出现滞涨,并开始微幅下降。不少楼盘的价格已经出现了松动,但是,郑州市场并没有出现房价剧烈下跌的现象,是因为郑州作为二三线城市,楼市泡沫较少,其次也说明开发商对2012预期较好,随着来年房地产调控政策基调的确定,2012年楼市很有可能在降价中开局 2011年郑州住宅总体供大于求,库存量增大加大了未来的销售压力。 2011年郑州住宅价格较为稳定,政策调控下有微幅下降 2011【郑州】供求、存量、价格分析 市场回顾与预判 2011年【郑州各区】供求分析 从区域供求分析来看,金水区、二七区、郑东新区是2011年商品住宅投放和销售的主要区域。郑东新区未来发展前景较好 金水区和二七区商品住宅投放和成交量相比其他区域较高。金水区发展成熟,区域内配套齐全,客户认知度高,二七区近几年由于形象升级,招商引资力度较大,新盘多,运河新区的建设对客户有很强的吸引力。 本项目所在的郑东新区作为郑州未来发展重点区域,发展迅猛,供应量仅次于二七和金水,由此可见,郑东新区是未来发展趋势的导向 市场回顾与预判 从图表上看出,郑州东区1-3月份受政策影响较小,需求量持续上升,5月份之后,由于政策深入,整个市场观望气氛渐浓,东区在一定程度上受到影响,成交量走低,开发商推盘节奏也放缓 郑东新区房价较高,从走势图上看,1-2月房价高位徘徊,3月受限购影响,房价直线下降,3-5月跌入低谷,7、8月稳定滞涨,10、11月冲高回落。整体来看,10月后,晖达新领地上市l拉低区域均价,其他上市企业纷纷促销,区域房价出现明显的下跌趋势 2011年东区住宅受政策影响最明显,11月供需比达到2.58:1,可见政策影响直接影响到了成交量走低;2011年东区住宅价格从10月后,价格下跌趋势明显 2011年东区住宅供求分析 2011年东区住宅价格分析 住宅供需状况 2011年房地产政策调控总结 房地产行业调控政策进入稳步消化期,重在执行 房价快速上涨的势头得到遏制 商品房销售面积和销售额逐渐回落 房地产市场重心转移到二三线城市 政策力度加大,价格遏制明显,销售状况日渐回落,二三线城市开始影响,2011年政策调控愈加严厉 市场回顾与预判 2012,郑州房价走势预计 12年第一季度 12年第二季度 12年第三季度 12年第四季度 城市人口增容产生的 主动型购房需求 居民住房升级换代的改善型购房需求 + = 购房刚性需求 城市旧城改造产生的被动型购房需求 + 6290元/平方米 (2011年11月份商品住宅销售均价) 2012年 房价走势 开发成本居高不下,土地费用日益走高 延续2011年房价的自然下跌惯性 郑州春交会 郑州秋交会 国家调控政策 筑底线 走势线 CPI的情况下,投机类投资与保值类投资的博弈 市场回顾与预判 2012年房地产市场前景分析 未来相当长一段时期房地产市场由政策主导转向市场力量主导 未来市场力量的表现在: 1、2011年多数开发商没有完成目标,面对不确定,2012年销售压力大,减缓拿地加速融资,体现其对资金和房价下跌的担忧; 2、以目前存量来看,明年潜在供应充足,供大于求愈加明显,价格下行压力增大; 3、购房者信心下降,期望房价下跌以迎合其矛盾心理; 4、2011年刚需被压制,2012年如符合刚性客户价格预期,刚需有望集中释放 2012年市场分析关键词:房价、供求比、刚需、观望 市场回顾与预判 易居研究认为,目前房地产调控政策已经取得一定的效果,未来政策将主要沿着以下路径发展: (1)【政策长期延续】:目前房价尚未合理回归,政府已明确指出,要进一步巩固调控结果,多数城市表示限购政策将持续。 (2)【价格短期松动】:房价是决定政策是否加码的关键因素,如果房价在明年走高,不排除政策范围扩大和新的行政政策出台。 (3)【刚需适时爆发】:11年楼市观望期较长,部分刚需未得到释放,未来在市场降价主流、观望减弱、成交回升的情况下,刚性将集中爆发 2012年房地产市场预判总结 2011年市场预判:政策长期延续、价格短期松动,刚需适时爆发; 市场回顾与预判 2011年7月26日开盘,推出1#、2#楼共计面积55605平米; 【未推售产品】:写字楼、社区商业、3#楼、13#、15#、16#楼 项目状况梳理 【楼座推售】 项目状况梳理 【剩余货量梳理】2 1#楼西户四房由于两面临路,噪音影响大,去化速度慢 1#、2#楼27层以上价位高,楼层客户接受程度低,销售较少 纯南向户型通透性较差,区域内两房产品存量较大,价格较低,本项目的两房和小三房面积重叠,去化慢 2011年度,项目在线上推广方面动作比较少,未能达成项目操作的延续性。 10月份之后,主要精力以外销渠道为主,线上推广基本暂停,市场声音降低,客户信心缺失,也是导致案场来访、成交下滑的原因之一 【推广回顾】 项目状况梳理 形象期广告 蓄客期广告 推广基调未统一,形象、园林等概念牌频频而出,未深入项目本身与产品本质;整体主调性市场辨识度不高; 推广内容比较空泛,吸引客户的卖点较平淡,客户关注度不高。 对财信品牌宣传较少,品牌缺失是客户对开发商认可度降低 项目状况梳理 【推广回顾】 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看