谨呈Presented to: 渐建集团（苏州木渎项目） Proposal for Property Management Consulting Services 物业管理顾问服务建议书 黎宇清 2008年11月21日 前 言 首先要感谢苏州浙建地产有限公司的各位领导能够在百忙之中抽空阅读本人对“苏州木渎项目”所做的“「物业管理服务顾问建议书」”，并同时感谢各位领导在该项目上对我的支持与帮助。 本人做为一名物业老兵，尽已所能，至诚服务，力求达到贵司对物业管理顾问的目标，也发挥本人知识及经验，价值得以体现！ 目录 目录 个人简介（过往曾顾问的项目） 接到贵司顾问初步意向后本人思考的问题 我所了解贵司木渎项目及阅图后的建议 房地产公司所使用的顾问方式分析 本人物业管理顾问方案建议书 本人物业管理顾问服务报价 结语 一.个人简介 曾经资历： 单位：雅居乐投资集团（雅居乐物业管理服务有限公司/雍景园分公司） 职务：物业经理 管理面积：45万平方，4300户，员工288人 香港晶苑地产发展有限公司珠三角代表处 职务： 物业经理 管理面积： 60万平方，6000多户，员工270人 文章发表： 《住宅与房地产》“物业管理行业亏损原因之我见” 学历： 房地产EMBA 资格证： 物业管理企业经理人，人力资源管理师 ISO9000~2002内审员， 讲师资历：广州物业协会讲师团成员 工作证 一.本人曾物业管理顾问服务的地产企业/项目 一.本人曾物业管理顾问服务的地产企业/项目 江苏伟业建设集团 臻品项目现场及其公司酈总 问题— What--渐建集团需要什么样的物业管理顾问？ Why--如何当好房地产企业物业管理参谋官？ who--贵司哪些部门与我联系联系人是谁 本人顾问能达到什么样的效果？ When本人在什么节点顾问？提交什么成果？提交给谁顾问期多长？现场每月开会及踏勘的参与者？ 本人以什么形式来开展顾问工作 说明:本人想一是此草案贵司回复意见后,本人需进行修改及现场踏勘后且与贵司相关领导深谈后,以期了解贵司战略.再提交进一步方案,本人的顾问方案才能配合,支持贵司在一些时间节点达到要求 二.接到贵司顾问初步意向后本人思考的问题 三.我所了解贵司木渎项目及阅图后的建议 资料来源: 港业地产策划部《苏地2007-B-57号地块项目”产品定位报告》 三.我所了解贵司木渎项目及阅图后的建议 车库出入口入在此会影响商业外观及门面，建议放在北侧及南侧，商业价值不高的位置 车库出入口应设计成双进双入的通道口，便于业主车/访客车分别通行 SOHO大堂口占用商铺位置，建议少占，且每个大堂增加岗位，能否设三楼平台，三楼以下以裙楼形式，以上以塔楼形式，同一个出入电梯在三层再转换，节省一二楼商业占用的空间，同时增加三楼平台景观面积 电房位置不是在住宅与商业的中间位置，应在住宅区解决商业电房，商业价值高，且处于两部接合部，走线的均好性，且用住宅电源，以后商业街区部分照明可以用住宅电标准，节省以后运行费用 先建住宅，有利于回收资金，为商业项目打好基础，但物业服务用房设在何外，还有垃圾清洁中转站，涉及商业项目有许多垃圾产生（需考虑） 三.我所了解贵司木渎项目及阅图后的建议 六、开发利润（不含税金）估算 1、简欧风情 开发利润 = 销售总金额 - 项目成本 （不含税金）= 25 亿 1482 万元 – 16 亿 368万元 = 9 亿 1114 万元 （如扣除预交11%税金约 2 亿 7663万元，则利润约为 6 亿 3451万元） 2、地中海风情 开发利润 = 销售总金额 - 项目成本 （不含税金）= 27 亿 9158万元 – 17 亿 4656万元 = 10 亿 4502万元 （如扣除预交11%税金约 3 亿 707万元，则利润约为 7 亿 3795万元） 问题如下： 商铺及住宅/车位出售率测算100%计算，市场销售应测算85%出售率，看项目盈亏平衡点在何点 税费约占销售金额的18%，只估算了11%，利润估算过大 四.房地产公司所使用的顾问方式分析---地产商为何需要物业顾问 （1）房地产公司为何 何需要 物业管理顾问服务？ 不满足现状的房地产公司，欲求发展，欲追求产品附加价值的房地产公司------在路上的行者 新进入房地产领域进行项目开发的发展商，以及开发面积不足50万平米的经验欠缺型开发企业； 属于快速成长型企业，对房地产行业的求知欲强，具备较高的学习能力，对项目有较高的期望值； 房地产开发经验不足，对项目操作流程把控力不足，决策能力弱；对售后服务不能满足集团要求苦恼着； 对资金和人才的需求非常高；没有合适的物业人才团队和专业技能；对保修期返工业主投诉的头痛房地产公司； 关键词（现有物业团队不能做到房地产企业要求） 外部政策不利，市场竞争、快速成长、经验欠缺、资金、人才，专业经验，品牌号召力不强，产品附加值弱 老牌开发企业尚且在2007年尾开始，危机四伏，新军力量何去何从？ 面对高利润，是按兵不动还是勇者无畏 向利润进军，抵御风险，如履薄冰 加强内部管理，打造专业物业团队，打造物业品牌，才能产生溢价，创造附加值 四.房地产公司所使用的顾问方式分析 四.房地产公司所使用的顾问方式分析---物业顾问的作用 二十一世纪是贵的是什么：人才？ 顾问专家带给你“销售期间物业管理法律问题的提前解决” 顾问专家带给你“建设期低成本（后期更改费用降低至最少”，深入阅图，提出节能建议 顾问专家带给你“开盘必胜，树立形象，展示物管专业素质，提高客户购买信心“ 顾问专家带给你“组建一个专业物业团队” 顾问专家带给你“交收楼在备案情况完成下88%交楼率，同时拓深客户资源” 顾问专家带给你“分期开发楼盘，已经入住客户体验物业服务价值， 从而免费为开发商做义务宣传员，介绍亲友见置业，节省营销费用” 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看