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Property Times
上海2010年第三季度
写字楼租金继续上涨
2010年10月11日
目录
市场概览 1
经济概览 2
写字楼市场 3
商铺市场 4
工业市场 5
主要数据 6
住宅市场 7
投资市场 8
定义 9
联系方式 10
作者
Shaun Brodie
华东区研究部主管
+86 21 2208 0529
shaun.fv.brodie@dtz
联系方式
纪言迅
大中华区研究部主管
+852 2507 0779
david.yx.ji@dtz
David Green-Morgan
亚太区研究部主管
+61 (0)2 8243 9913
david.green-morgan@dtz
Tony McGough
全球预测分析部主管
+44 (0)20 3296 2314
tony.mcgough@dtz
Hans Vrensen
全球研究部主管
+44 (2)20 3296 2159
hans.vrensen@dtz
2010年第3季度，全市甲级写字楼的成交租金为每天每平方米
7.02元（US$1.03）。本季度全市甲级写字楼平均空臵率达到
11.33%，环比下跌0.8个百分点，同比下跌2.86个百分点。短期
内，我们维持原来的预期：写字楼空臵率下跌，租金小幅上扬
（图一）

本季度在我们所选的五个商圈中，商铺的整体平均租金环比上升
了1.65%，为每天每平方米52.97元（US$7.79）；整体平均入
住率为93.57%，环比上升2.78个百分点

工业地产本季度租金保持稳定。全市工业整体租金为每月每平方
米44.89元（US$6.60），与上季度基本持平。空臵率出现小幅下
调，由上季度的8.16%下降到8.04%

8月，上海高档公寓平均成交价格为52,602元（US$7,736），相
比五月下跌了17.5%。别墅交易价格下跌了11.8%，为每平方米
49,135元（US$7,226）。在租赁市场上，本季度酒店服务式公寓
的租金环比上季度上涨了8.8%，为每月每平方米266.0元
（US$39.1）

图一
DTZ写字楼指数 (2007年 - 2014年预测)
60
70
80
90
100
110
120
130
写字楼租金写字楼售价
指数(2007年第一季度=100)
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
经济概览2010年第2季度，上海全市地区生产总值7,980亿元
（US$1,174亿），比上年同期增长12.7%。第2季
度城市居民人均可支配收入为16,360元
（US$2,406），同比增长9.3%（表一）

2010年1月至7月，本市规模以上工业总产值为
16,451亿元（US$2,419亿），同比增长28.1%

2010年1月至7月，上海市房地产开发投资1,048亿
元（US$154亿），同比增长34.9%；其中，写字楼
开发投资额同比仅增长19.8%，而住宅和商业营业用
房投资额同比增长均超过42%

2010年7月，本市居民消费价格总水平比去年同月上
涨3.3%。1月至7月，本市居民消费价格总水平比去
年同期上涨3.5%（表一）。同期社会消费品零售总额
稳定增长至3,427亿元（US$504亿），同比增长
17.6%

2010年7月份，本市外资实际到位金额9.16亿美
元，比去年同月增长0.66%。1月至7月，本市累计
实际利用外资为62.87亿美元，比上年同期增长
3.59%（表一）

表一
经济指标
指标 时期 单位 数值
比去年同
期增长
(%)
地区生产总值 第二季 亿人民币 7,980 12.7
规模以上工业总
产值 前七月 亿人民币 16,451 28.1
人均可支配收入 第二季 人民币 16,360 9.3
实际利用外资 前七月 亿美元 62.87 3.59
房地产开发投资 前七月 亿人民币 1,048 34.9
消费物价指数 7月 - 103.3 3.3
资料来源: 上海统计局
写字楼市场本季度，上海市甲级写字楼市场无新增项目完工上
市，因此上海市甲级写字楼市场维持4,278,024平方
米的存量

全市甲级写字楼租金的成交价格在2010年第3季度
为每天每平方米7.02元（US$1.03）（表二）。与上
季度每天每平方米6.8元（US$1.0）的交易租金相
比，环比上涨3.24%；与2009年第3季度相比，同
比下跌8.96%。本季度全市平均空臵率达到11.33%
（表二），环比下跌0.8个百分点，同比下跌2.86个
百分点

在写字楼租赁方面，有三方面的因素将影响市场需
求：首先，调研显示上海市2010年第4季度就业市
场需求强劲，雇佣前景指数将增长至39%，环比增加
13个百分点，同比增加32个百分点；其次，上海市
企业景气指数持续上升，2010年第2季度已增长至
136.7；第三，2010年1月至7月，全市外商直接投
资实际到位金额增幅连续7个月保持正增长。这些指
标让我们对写字楼市场需求保持乐观态度（图二）

2010年1月至7月，上海市写字楼开发投资额124.3
亿元（US$18.3亿），同比上涨19.8%。在上海市销
售型写字楼市场方面，2010年1月至8月，累计成交
量92.2万平方米，同比下跌9.2%；累计供应量156.4
万平方米，同比上涨60%；销售型市场供求失衡加
剧

短期内我们维持原来的预期：甲级写字楼市场空臵率
下跌，租金上扬（图三）。值得注意的是2011年上半
年，预计有超过60万平方米的新增供盈中入市，将
导致甲级写字楼市场的空臵率陡然增加

市场活动
上海银行在静安区的1788国际中心，租赁3,300平方
米的办公面积

康宁在静安区的会德丰广场，租赁3,000平方米的办
公面积

AMS公司在闸北区的宝矿洲际中心，租赁2,500平方
米的办公面积

RCS公司在徐汇区的上海环贸广场，租赁2,400平方
米的办公面积

表二
甲级写字楼市场数据
区域 总存量 (平方米) 空臵率 (%) 租金(人民币/ 平方米/天) 租金季度变化 (%)
浦东 1,582,770 11.59 7.07 5.21
虹口 33,000 15 6 9.09
黄浦 498,147 6.7 6.85 -1.01
卢湾 392,356 6.37 7.63 -0.26
闸北 111,286 51 4.5 0.00
静安 580,475 15.63 8.31 0.73
长宁 642,287 8.32 5.57 2.77
徐汇 437,703 7.1 7.53 10.41
总计 4,278,024 11.33 7.02 3.24
注释：自2010年二季度起，为更好反映当前市场，重新调整甲级写字楼数据库；
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
图二
DTZ写字楼指数 (2007年 - 2014年预测)
60
70
80
90
100
110
120
130
写字楼租金写字楼售价
指数(2007年第一季度=100)
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
图三
甲级写字楼的新增供应、吸纳量和空臵率
(2003年 - 2011年预测)26101418100
200
300
400
500
600
700
800
900
1,000
20032004200520062007200820092010F2011F
新供应吸纳量空置率
建筑面积，千平方米空置率(%)
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
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