金石公司两年来参与了对本案最初的前期评估和市场论证，以及本案规划设计阶段的产品定位和目前的招商配合，现阶段我司前期提出的项目的挑高产品定位已经获得实施，商业部分的招商也在顺利进行

通过对项目二年的连续服务，金石公司对于无锡市场和本案的区域环境和产品特点都有着更为深刻的理解。为了取得继续与贵公司合作的机会，我方组织了精良的团队，再次对无锡市场进行了详细的市场调查，对本项目进行了深入的分析，给本项目做出了明确的市场定位，制定了恰当的、精密的销售策略，相信本公司能够通过此次竞标，取得继续与贵公司合作的机会！
金石地产
二零零六年三月十五日
目录
市场篇
一、无锡市城市概况…6-8
二、无锡市经济发展情况…8-9
三、无锡房地产市场概况9-16
1、土地投放总量逐步放缓慢9-11
2、房地产市场投资稳步增长12-13
3 、房地产供应量相对充足14
4、品牌开发商展开角逐……15-16
四、本案市场参考样本17-31
五、样本分析结果…32-34
项目研判篇
一、项目位置…36
二、周边配套情况…37-39
三、项目具体情况40-41
四、项目SWOT分析…41-44
五、项目研判定位45
六、项目产品定位……46-47
七、公寓产品定位详述48-60
八、客群定位61-62
营销策划篇
一、实物营销66-68
二、功能分区营销……68-71
三、低首付营销……72
四、售后包租…72-73
五、销售战术控制…74-82
六、商业部分销售82
七、项目销售控制节点……82-83
八、销售组织84-89
推广篇
一、推广内容…91
二、推广策略……92-93
三、推广渠道93
市 场 篇
一、无锡市城市概况 无锡，别名梁溪，简称锡。距今已经三千多年，是一座历史悠久的江南名城。1953年建江苏省，无锡市为省辖市。1983年3月1日实行市管县体制，无锡市辖江阴、无锡、宜兴3县。1987年4月、1988年3月、1995年6月江阴、宜兴、无锡先后撤县设市。2001年1月，撤锡山市(原无锡县)设锡山区、惠山区。现人口447万，其中市区人口223.57万，外来人口以达160万人（05年统计数据）是江苏省第二大城市

1、无锡自然地理条件优越
无锡地处长江下游，属太潮流域范围。东邻苏州，距上海市128公里；南濒太湖，与浙江省、安徽省交界；西接常州，距南京183公里：北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望

２、无锡是区域性交通枢纽
无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络

无锡交通十分便捷，是沟通苏、浙、皖三省的交通枢纽。全市江、河、湖、海相通，铁、公、水、空多种运输方式配套，京沪铁路横贯东西，京杭大运河纵贯南北，以沪宁高速公路为代表的公
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