崮云湖原山高尔夫别墅 营销推广报告 二OO七年九月六日 项目现状 项目目标 营销策略 执行计划 实现 回答 角色定位 报告技术思路 基础思路与流程 项目目标 项目现状 角色定位 营销策略 执行计划 基础思路与流程 一、营销目标是什么 二、目标确定 是快速回笼资金 是利润最大化？ 是销售的持续增长？ 是塑造企业品牌？ 是完成年度任务？ 营销目标是什么 目标？ ①业绩目标 2007年年底实现销售额1亿元 目标确定 一期业绩目标分解 一期销售目标161套，销售周期十二个月，平均每月销售13.42套 按照成交率10%计，平均每月需134.2批来访客户，每天需来访4.47批客户 数字说话 总的销售额约5个亿，平均每月实现销售额4166.67万元 如果项目配备6名客户经理，则每个客户经理每月的任务为694.45 万元，以300万/套计，平均每人每月须销售2.31套 目标确定 项目品牌的建设： 把崮云湖别墅项目打造成为济南房地产市场顶级别墅第一品牌 ②品牌目标 目标确定 企业品牌的树立： 把黄金地产塑造成为山东区域旅游地产第一品牌开发企业 项目目标 项目现状 角色定位 营销策略 执行计划 一、项目面临的现状及与目标的差距 二、基于目标、现状，我们要解决的问题 基 于 3C 模 型 分 析 面临的现状 国家对别墅用地和高尔夫用地的严格禁止，本项目高尔夫用地尚未得到批复，存在严重政策风险 销售手续不健全存在的变数，给签约及回款与预期目标带来差距空间 政治/法律环境分析 面临的现状 济南市区及周边地区的客户对本项目尚未建立清晰的印象，生活氛围、区域成熟度尚未形成，尤其是在本区域购买高端物业的客户尚属空白 通过STP市场细分原则，顶级客户有什么样的行为模式、偏好什么、如何接近、如何刺激这些人购买消费观念，是以后我们在营销推广中的重点。同时通过什么样的渠道、方式与客户进行信息对接，要求我们必须深度挖掘渠道 客户现状分析 面临的现状 五峰山风景区地处长清，但在人们在心目中对长清区域的接受程度抗性较大 黄金集团的企业文化对消费者心理的渗透较弱，其旅游产业目前尚处于起步阶段，品牌在新区缺少强有力的支撑 差距：无论项目形象、企业品牌，在以后开发中都要充分挖掘，达到最大的释放，为项目销售、地产品牌建设提供强有力支撑，将黄金集团的品牌理念灌输到市场的每个角落，完成黄金品牌从矿业到房地产的成功延展 项目自身与黄金地产品牌现状 面临的现状 目标－现状＝差距 营销需要解决问题？ 基于目标、现状需要解决的问题 营销面临的问题 1、销售方式的变通及多样化 对策 基于目标、现状需要解决的问题 2、如何转变客户置业的地域偏好，吸引客户聚焦五峰山片区？ 3、如何拓宽我们的客户渠道，解决客户量不足的问题？ 4、如何让潜在及到访客户，钟情项目并实现成交？ 5、如何保障项目持续热销？ 6、如何让客户对项目及黄金地产产生品牌忠诚度？ 1、如何解决别墅合法产权，实现项目的顺利销售？ 2、放大片区优势资源，打好区域战役 3、极尽大客户水平战略，充分整合各种社会资源 4、产品制胜，超乎客户想象 5、事件营销，滚动发售，羊群效应 6、提供产品及服务附加值，借助黄金集团企业实涟品牌积淀形成口碑相传 项目目标 项目现状 角色定位 营销策略 执行计划 一、市场竞争角色分类 二、本项目竞争角色定位选择 三、确保领导者地位的对策 项目竞争角色定位及对策 【总结】本项目所处的竞争层面即面向济南及周边县市区域的竞争，由于本项目具有省城唯一符合美国USGA标准的18洞山地高尔夫球场这一非常稀缺的资源，且依山傍水，具备天然资源的垄断性，因此本项目具备市场领导者的气质 。 战略定位：济南都市圈别墅市场领导者 市场竞争角色分类与定位选择 确保领导者地位的对策 区域之战 地王之战 产品之战 三大战役 从济南南部千佛山别墅板块、东部豪宅板块中脱颖而出。 采取素质比较法，充分发扬本案的稀缺自然资源优势，彻底区隔对手甩开对手，实现全面超越 制胜之道 延续销售气势，原生态自然山水，济南最高标准山地高尔夫球场； 规划设计、景观设计、户型设计出自世界名师之手。 样板区、示范景观到位 拥有原生态的绵绵青山、碧波浩淼的崮云湖美景、济南最大且唯一符合美国USGA标准的18洞山地高尔夫球场等世界顶级别墅所需元素。具有豪宅相、地王相 确保领导者地位的对策 项目目标 项目现状 角色定位 营销策略 执行计划 一、核心价值体系的建立 二、核心价值整合策略 项目核心价值 项目所处天然的山水自然资源、拥有深厚的文化底蕴和优越的地理位置，加上济南都市圈最大的山地高尔夫球场，在创新开发理念的基础上打造原创产品，整合发展商多元化的资源背景，六力合成产生强大的“螺旋桨”作用，形成强大的市场竞争力。 ——崮云湖高尔夫别墅核心竞争力 螺旋桨核心动力模型分析 核心价值体系 500万平方米的崮云湖 项目价值解读 项目价值解读 项目价值解读 项目价值解读 项目价值解读 项目价值解读 一、项目案名 二、项目形象定位 三、项目主推广语 四、系列推广语 项目案名及形象定位 崮云湖黄金城 直接表明项目位置，崮云湖的湖景资源是顶级别墅的一大要素 项目处于五峰山脚下，仁者乐山，智者爱水，原生山水，给居者提供回归自然，享受自然的超然生活境界。同时，山景也是世界顶级别墅的四大要素之一 拥有代表“绿色、氧气、阳光、友谊”的高尔夫球场是本案的显著特征，因此案名标贴高尔夫，以区隔一般意义上的别墅，借以树立本案的高档及不可复制性 崮云湖原山高尔夫别墅的组合，以其奢侈拥有稀缺的自然资源，通过制造常人难以企及的生活高度，来体现本案是集高雅、尊贵、财智、荣耀于一身的私属生活领地 项目案名 黄金崮云湖 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看