户型的核心竞争因素研究 ——06年8月至今
产品研究部
目录
政策文化 市场需求 上市产品——户型技术 上市产品——物业类型
一、政策文化
经济发展水平 行业发展状况 房地产市场政策调整 文化思潮、理念 技术、材料等革新 户型发展 小结
二、市场需求
作为一种在市场上待价而沽的商品，户型好坏是由消费者决定的。世界上没有最完美的户型，只有适合于某类特殊消费人群的完美户型。设计者只能从一部分消费人群的角度出发，对户型进行研究。 人的需求层次 客户生理状态 户型需求分析 小结
1.人的需求层次
第一层需求，也就是最底层的需求：PHYSIOLOGICAL生理需求，衣食住行等温饱问题。 原始社会，不用那么远，就现在的21世纪的社会主义初级阶段的社会，有多少人每天还在为自己的吃饭穿衣发愁？在他们眼里，每天能有一点饱饭，能在寒冷的冬季不被冻死，就是最大的愿望了。你要问他们最想要的是什么，他们肯定会说：饱饭暖衣。无奈啊，社会越发展，社会越发达，贫富差距就越大。这也验证了爱因斯坦的相对论。社会的总价值是不变的，有人富裕了，必然就有人贫穷。就像天平，平衡的两端不管你把哪端得砝码加到另一端，天平就会倾斜。
第二层需求，SAFETY安全感需求，正常生活问题。 人在江湖哪能不挨刀？同样，人在社会哪能不倒霉？衣食住行都没有问题了，那就得考虑考虑安全问题了，得让这样的生活保持下去，不能让别人来干扰，也不能让这种生活被别人拿走。 于是，枪支、弹药诞生了。部队、法庭、警察诞生了

第三层需求，LOVE，归属感需求。 衣食住行不许担心，人身安全、各种环境都很安全。自然就会想到要和别人交往，亲情自然不用说了，友情、爱情慢慢的就会随之而来。都说朋友多了好办事嘛！于是，狐朋狗友、酒肉朋友就入长江黄河的潮水，滔滔不绝，连绵不绝~~~~但是，这些总不能24小时陪在我们身边，晚上寂寞难耐阿~，于是，我们就要追求爱情了。 嗯，家庭对于人来说，是社会大海洋的避风港。家庭的温暖就像是你饥饿时的羊角面包。又香又甜

第四层需求，ESTEEM尊重。中国有个成语叫做“成家立业”。有了归属感以后，自然就应该在“立业”上下功夫

第五层需求，SELF-ACTUALIZED自我实现。不管事业有成有不成，四层需求是满足了。最后一层需求，也就是金字塔的顶峰了。什么是自我实现？社会地位，绝对是社会地位。议员、人大代表、国务委员、总理、总统。社会就是这样，当你不再为衣食住行、不再为情感、不再为金钱、不再为女人、不再为名利担心的时候。你就会去想着统治别人。让所有人都听你的，按照你的想法去做。这就是自我实现

2、客户生理状态
2.1 家庭规模和结构 2.2 家庭行为模式 2.3 客户的消费心理及特征
2.1 家庭规模和结构
家庭的规模则决定了在设计户型时面积的大小，多大的面积才能满足到相应规模家庭的居住。而家庭结构方面就又决定了户型设计的结构。户型功能上的区分，如父母房、儿童房、书房、健身房或工人房置业者在购买住房时就可以根据个人家庭的需求来选择房间的数量。
2.2 家庭行为模式
每个人的生活是由不同的模式而规划的。比如：学者有学者的生活模式、政客有政客的生活模式、走在时尚尖端的人有个性的生活模式、走过二万五千里长征的人有着传统正派的生活模式。所以在户型的设计上就会依靠不同的家庭模式来寻找户型的设计点来满不同家庭的需要。
2.3 客户的消费心理及特征
在不同的时期，每位置业者所选择购房的原因也有所不同。他们是根据不同的需求所表现出的： 一是生理需求: 如南方人重视通风，北方人重视朝向； 二是安全需求: 如在选择的同时会考虑到住宅楼宇是否安全，质量是否过关等等。 三是交往需求: 北京人喜欢呼朋唤友来家做客，上海人则不喜欢闲暇之时被人打扰； 四是审美需求: 美的意思是指合理的户型结构才能把家按照个人的喜好装饰的满意

2.4 好户型的标准
选择一种户型，选择一个生活空间。不同的生活经历、生活状态、生活习惯会带来对户型的不同理解，而户型则不管人们过去如何，只是以它难以更改的刚性改变、重塑人们的生活方式。户型是依托于空间存在的。不论设计师要满足多少设计原则、消费者提出多少限制因素，最终都是通过空间进行体现和表达的。因此，可以理解为：将空间进行合理分区、组织好各个空间的交通流线，使之符合设计的五个原则，即是一个好户型。户型设计除了遵守建筑设计三原则之外，也有自己的特殊要求，分为五大设计原则，即：实用性、安全性、经济性、灵活性、艺术性。 因此，所谓好户型，就是能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型；是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型；是能满足现在与未来生活变化的需要的户型；是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型；是能最充分考虑建筑材料与环保的户型。 具体来说，户型设计的是否合理，是否符合购房者的生活习惯，是否符合环境要求，是否具备超前意识，符合未来的发展方向已成为房地产开发商关注的重要设计要求

三、上市产品——户型技术
居住小环境 面积户型比 公共部分 功能 动线 布局 空间 尺度 小结
1、居住小环境
我国的居住区是从解放后发展起来的，解放初期居住区的居住建筑主要是多层建筑，有的为成片的居住小、工人新庄，有的用地拥挤，住宅标准极低，设备简陋，多为小户型，小厅小卧室或居室兼卧室、居室兼厨房。小区规模较小，同时小区基本的设施不健全，小区环境简单。 80年代后小区居住标准逐渐提高，通过规划的改进，小区有了一定的环境，同时小区的规模较以前也有了一定的增加，小区的道路出现了明显的分级。在户型设计上有所改进，对家电的使用纳入了设计的考虑中。 90年代居住区的规模进一步变大，同时在规划的布局上开始考虑环境与居住的关系，注重了一些必要的公共设施，户型面积和厅室面积有所改变，功能清晰，出现了单独的客、餐厅，卧室有了主次之分，同时有些地方出现了双卫生间，在住宅布置上注意了日照、消防等因素。 经济发达的地方空调进入了家庭。房地产行业刚刚兴起，使居住有了不同规模的公寓和度假村等类别。大城市中高层增多，物业逐渐进入社会。
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