宜宾寅吾房产阳光康郡 项目营销策略提案34报告结构项目运作背景 Part 1 项目运作背景关键词 阳光康郡 淡市 小盘直面 “大盘” 第一个关键词：淡市 国家对楼市的态度为：从08年初“抑市”，到09年扶市，再到目前的规范调控，尤其是2010年4月，新“国十条”的出台，更使楼市量价齐跌，买卖双方进入新一轮的博弈 时间 08年1月 08年9月 09年7月 09年12月 收紧、打压 放松、支持 规范、调控 5.2存款准备金率上调0.5% 6.15存款准备金率上调0.5% 6.25存款准备金率上调0.5% 8.27，《关于金融促进节约集约用地的通知》 9.16，存款准备金率下调1%，存贷款基准利率下调0.27% 10.30，存款准备金率下调0.5%，贷款利率下调0.27% 10.9，存款准备金率下调0.5%，贷款利率下调0.27% 11.26，存款准备金率下调1.0%或2.0%，存贷款利率下调1.08% 12月9日的“营业税优惠政策”调整，住房免征营业税时限由2年恢复为5年 12.17，五部委再度出手打击开发商囤地 10年01月 1月18日起，上调存款准备金率0.5个百分点。 2月25日起，上调存款准备金率0.5个百分点 01.07， “国十一条”出台：从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调， 12.14，“国四条”出台： 12.23，央行重申2010年要继续执行适度宽松的货币政策 10年02月 3月10日， “国十九条”出台：核心是整治囤地、炒地形为 3月14日，住建部印发《住房和城乡建设部稽查办公室2010年工作要点》 10年03月 10年04月 4月12日，新 “国十条”出台：核心是抑制投资投机，大力整顿楼市 市场大势 宏观调控原因： 抑制房价过快增长，稳定房价 调控措施： 打击“买方”（提高第二套房首付比至五成，贷款利率不低于基准利率1.1倍/以户为单位确定购房套数） 宏观调控重要手段： 第二套首付五成，贷款利率1.1倍 第三套房停止放贷。 认房、认贷、外地人购房需缴足1年社保 开发商：——再次面临洗牌 面对银行的紧缩银根，视现金为王，加大放量 面对已经开发的产品，多采用降价策略，快速消化，回笼资金 暂缓计划开工的项目，囤积资金，准备“过冬” 市场：——出现拐点 进线量、上门量、成交量明显下降，销售速度减缓，市场可能进入较长时间横盘调整 出现降价倾销（如类似恒大地产8.5折） 客户：——持续观望 改善性需求被遏制，观望氛围浓厚 投资客撤离市场，刚性需求严重下滑 Code of this report | 9 史上最严厉的调控政策必然带来最严重的楼市拐点！ 我们的经验判断：楼市量价齐跌的时间将从2010年8月持续到2011年2月为止。四、五级城市可能影响较小，但是肯定会受大势影响 结论： 结论： 方式一：等待 方式二：降价 方式三：深研产品 淡市下的操盘手法 方式四：精准营销 方式五：强化案场执行 没能前期参与 ？ ？ 第二个关键词 小盘VS“大盘” 小盘与大盘博弈的常用手法 微调面积 避对手锋芒 特色产品 更高价搏击 营销差异 以精品对垒 微调价格 获取主动权 A B C D VS 长江国际青年城 地中海蓝湾 两个项目实力悬殊，客户群亦重叠。面对实力强劲的直接竞争对手，小盘长江国际青年城如何 “以小搏大”？ 出招 产品差异化：微调户型，长江国际青年城户型比地中海户型相比， 以70-90平方米以下户型为主 形像差异化：长江国际青年城以年轻、健康、性价比为主打形象，与地产中蓝湾大气、奢华形成对比 微调面积 避对手锋芒 营销差异，以精品对垒 绿海名居VS富通城2期 A+B模式的应用 绿海名居定位之初，既面对大品牌，大社区——富通城的竞争，基本上富通城2期就是其最直接的竞争对手。在地理位置不占优势的情况下，绿海名居如何“以小搏大”？ 微调价格 获取主动权 出招 户型整体缩小版 2房面积段与富通城差异化 3房面积段比富通城缩小 价格比富通城低500-600元/平米 整体面积相对于富通城进行缩小微调 绿海名居价格采取低开高走的方式，与富通城价格拉开一定的差距，实在的优惠给对手打击 天骄华庭VS招商海月 特色产品，更高价搏击 天骄华庭的发展商兰江地产对于第一个开发项目的期望非常得高，立志要打造后海豪宅，并且要创后海价格高峰，获最大利润。面对大社区、各方面成熟度都非常高的招商海月，天骄华庭如何“以小搏大”？ 特色产品 更高价搏击 出招 用更特色的产品搏击对手 以更高价格的拔高，树立项目豪宅形象 天骄华庭项目特色亮点 空中TOWNHOUSE 深圳第一个推行英式管家高级管理服务模式的住宅小区； 首创保姆公寓； 首创多功能组合户型，1+1亲情组合户型 天骄华庭成交均价约7000元/平米，比招商海月2期园中园的成交均价约6000元/平米高1000元/平米，成为当时后海豪宅价格的标杆 中信红树湾二期VS红树西岸 创新产品融入人文观念 曾经在2001年以超过3100元楼面地价的价格拿下红树湾地块的百仕达，这本身就站在一个很高的起点，但面对中信华南倾力打造的65万平米的大型高档社区中信红树湾，红树西岸如何完美反超？ 出招 重资打造更高端的创新科技产品 营销方面切合“上善生活”的 理念，并融入人文观念 红树西岸与LG、Honeywell、日讯及CLIPSAL,投资3000万美元，打造出亚洲最大的智能社区，包括智能电梯、最先进的光电影音系统、全屋智慧家居系统、静音工程，楼层隔音板、同层排水系统、全透明的采光墙。 营销上与文化名人（贾樟柯、阿斋等）合作，倾力传诉“上善生活”的人文观念 霍尼韦尔智慧家居 室内设计师梁志天设计 贾樟柯样板房 与欧阳应霁合作的“食色时空” 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看