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四川宜宾寅吾房产阳光康郡项目营销策略提案123PPT 金牌
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      资料简介
     
    宜宾寅吾房产阳光康郡
    项目营销策略提案34报告结构项目运作背景
    Part 1
    项目运作背景关键词
    阳光康郡
    淡市
    小盘直面 “大盘”
    第一个关键词:淡市
    国家对楼市的态度为:从08年初“抑市”,到09年扶市,再到目前的规范调控,尤其是2010年4月,新“国十条”的出台,更使楼市量价齐跌,买卖双方进入新一轮的博弈

    时间
    08年1月
    08年9月
    09年7月
    09年12月
    收紧、打压
    放松、支持
    规范、调控
    5.2存款准备金率上调0.5%
    6.15存款准备金率上调0.5% 6.25存款准备金率上调0.5%
    8.27,《关于金融促进节约集约用地的通知》
    9.16,存款准备金率下调1%,存贷款基准利率下调0.27%
    10.30,存款准备金率下调0.5%,贷款利率下调0.27%
    10.9,存款准备金率下调0.5%,贷款利率下调0.27%
    11.26,存款准备金率下调1.0%或2.0%,存贷款利率下调1.08%
    12月9日的“营业税优惠政策”调整,住房免征营业税时限由2年恢复为5年
    12.17,五部委再度出手打击开发商囤地
    10年01月
    1月18日起,上调存款准备金率0.5个百分点。 2月25日起,上调存款准备金率0.5个百分点

    01.07, “国十一条”出台:从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面,正式确定2010年楼市政策基调,
    12.14,“国四条”出台:
    12.23,央行重申2010年要继续执行适度宽松的货币政策

    10年02月
    3月10日, “国十九条”出台:核心是整治囤地、炒地形为 3月14日,住建部印发《住房和城乡建设部稽查办公室2010年工作要点》
    10年03月
    10年04月
    4月12日,新 “国十条”出台:核心是抑制投资投机,大力整顿楼市
    市场大势
    宏观调控原因: 抑制房价过快增长,稳定房价 调控措施: 打击“买方”(提高第二套房首付比至五成,贷款利率不低于基准利率1.1倍/以户为单位确定购房套数)
    宏观调控重要手段: 第二套首付五成,贷款利率1.1倍 第三套房停止放贷。 认房、认贷、外地人购房需缴足1年社保

    开发商:——再次面临洗牌 面对银行的紧缩银根,视现金为王,加大放量 面对已经开发的产品,多采用降价策略,快速消化,回笼资金 暂缓计划开工的项目,囤积资金,准备“过冬” 市场:——出现拐点 进线量、上门量、成交量明显下降,销售速度减缓,市场可能进入较长时间横盘调整 出现降价倾销(如类似恒大地产8.5折) 客户:——持续观望 改善性需求被遏制,观望氛围浓厚 投资客撤离市场,刚性需求严重下滑
    Code of this report | 9
    史上最严厉的调控政策必然带来最严重的楼市拐点! 我们的经验判断:楼市量价齐跌的时间将从2010年8月持续到2011年2月为止。四、五级城市可能影响较小,但是肯定会受大势影响

    结论:
    结论:
    方式一:等待
    方式二:降价
    方式三:深研产品
    淡市下的操盘手法
    方式四:精准营销
    方式五:强化案场执行
    没能前期参与


    第二个关键词 小盘VS“大盘”
    小盘与大盘博弈的常用手法
    微调面积 避对手锋芒
    特色产品 更高价搏击
    营销差异 以精品对垒
    微调价格 获取主动权
    A
    B
    C
    D
    VS
    长江国际青年城
    地中海蓝湾
    两个项目实力悬殊,客户群亦重叠。面对实力强劲的直接竞争对手,小盘长江国际青年城如何 “以小搏大”?
    出招 产品差异化:微调户型,长江国际青年城户型比地中海户型相比, 以70-90平方米以下户型为主 形像差异化:长江国际青年城以年轻、健康、性价比为主打形象,与地产中蓝湾大气、奢华形成对比

    微调面积 避对手锋芒 营销差异,以精品对垒
    绿海名居VS富通城2期 

    A+B模式的应用
    绿海名居定位之初,既面对大品牌,大社区——富通城的竞争,基本上富通城2期就是其最直接的竞争对手。在地理位置不占优势的情况下,绿海名居如何“以小搏大”?
    微调价格 获取主动权
    出招 户型整体缩小版 2房面积段与富通城差异化 3房面积段比富通城缩小 价格比富通城低500-600元/平米
    整体面积相对于富通城进行缩小微调
    绿海名居价格采取低开高走的方式,与富通城价格拉开一定的差距,实在的优惠给对手打击

    天骄华庭VS招商海月 

     特色产品,更高价搏击
    天骄华庭的发展商兰江地产对于第一个开发项目的期望非常得高,立志要打造后海豪宅,并且要创后海价格高峰,获最大利润。面对大社区、各方面成熟度都非常高的招商海月,天骄华庭如何“以小搏大”?
    特色产品 更高价搏击
    出招 用更特色的产品搏击对手 以更高价格的拔高,树立项目豪宅形象
    天骄华庭项目特色亮点 空中TOWNHOUSE 深圳第一个推行英式管家高级管理服务模式的住宅小区; 首创保姆公寓; 首创多功能组合户型,1+1亲情组合户型
    天骄华庭成交均价约7000元/平米,比招商海月2期园中园的成交均价约6000元/平米高1000元/平米,成为当时后海豪宅价格的标杆

    中信红树湾二期VS红树西岸 

     创新产品融入人文观念
    曾经在2001年以超过3100元楼面地价的价格拿下红树湾地块的百仕达,这本身就站在一个很高的起点,但面对中信华南倾力打造的65万平米的大型高档社区中信红树湾,红树西岸如何完美反超?
    出招 重资打造更高端的创新科技产品 营销方面切合“上善生活”的 理念,并融入人文观念
    红树西岸与LG、Honeywell、日讯及CLIPSAL,投资3000万美元,打造出亚洲最大的智能社区,包括智能电梯、最先进的光电影音系统、全屋智慧家居系统、静音工程,楼层隔音板、同层排水系统、全透明的采光墙。 营销上与文化名人(贾樟柯、阿斋等)合作,倾力传诉“上善生活”的人文观念

    霍尼韦尔智慧家居
    室内设计师梁志天设计
    贾樟柯样板房
    与欧阳应霁合作的“食色时空”
    。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看



     
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