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天津天嘉湖超级大盘项目营销战略策划方案230PPT至道

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资料大小:6311KB(压缩后)
文档格式:PPT
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2018/3/13(发布于天津)

类型:金牌资料
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文本描述
一个40亿的简单任务 —— 天津天嘉湖项目营销战略策划 2008年1月 前 言 感谢星耀地产邀请至道参与天嘉湖项目的营销策划竞标! 天嘉湖项目是一个规模宏大、规划独特的项目,也是一个提升城市形象、拉动区域发展的城市区域型项目!能有机会与星耀地产共同探索项目的营销战略构想,我们感到十分荣幸! 今天的沟通,我们并不期待有全部答案,而希望星耀地产认同至道是有策略、有能力、有信心的好伙伴,可以协助星耀地产与天嘉湖项目在天津开创新纪元! 项目营销战略思维导图 第一部分:项目认识与目标解读 天嘉湖项目是: 一个规划理念独特的项目 一个改变天津地产格局的项目 一个改变星耀地产在全国战略版图谋篇布局的项目 一、我们对项目的认识 项目目标: 奠定企业未来10年在北中国可持续发展战略的基础: 津京土地资源战略性储备 经营性资产持续盈利 项目可持续性连锁开发 积累卓越的高端项目运作经验和团队打造 40亿销售回款是天嘉湖项目开发运营关键性的第一步胜利,是未来5年高速、高效和实现可持续滚动开发运营的资本; 品牌目标: 取得企业在北中国地产市场滚动发展的强势地位; 3年内完成星耀地产由西南霸主向中国地产一线品牌的飞跃; + 二、企业发展目标 项目2008年度营销目标: 销售金额:40亿元 销售面积:70万m2 三、任务解读 从2008年7月开始每月平均完成约7亿销售额,约11万多平方米销售面积; 从2008年7月开始,平均每月来访量不少于6000人次、成交量不低于1200套! 必须对市场有长达半年的超强控制! 这意味着: 销售金额:约400亿 这相当于: 本项目销售标的 销售面积:70万m2 相当于2007年下半年天津市商品房住宅总体成交面积11% 销售金额:40亿 相当于2007年下半天津市商品房住宅成交金额10% 2007年7—12月份天津全市住宅销售情况 销售面积: 约620万m2 在天津这样一个特大型城市 单盘销售占据如此市场份额 在天津乃至全国 都是罕见 这是一个近乎疯狂的目标!!! 面对这样一个疯狂目标, 我们必须清醒判断当前形势! 第二部分:竞争态势解读 清算土地增值税 出台时间:2007年1月24日 贷款利率6级跳,上调存款准备金 目前,一年期贷款利率已上调至7.47%,12次上调存款准备金率。 减少土地出让环节的优惠政策 出台时间:2007年6月27日 多渠道解决住房困难 出台时间:2007年8月13日 物权受法律保护 实施时间:2007年10月1日起 停止返还开发商土地出让金 发布时间:2007年10月23日 商品房销售受监控 实施时间:2007年11月1日 名称:《商品房认购管理办法》 政府态度:—— 抑制 抑制开发暴利 抑制信贷增长 抑制投资投机性购房 抑制房价上涨过快 1、政策环境解读 相关政策对天津房地产影响从2007年9月开始开始显现,市场进入调整期 6月份以前整体发展平稳,自6月份开始出现较大幅度起伏波动,呈 “M”型走势,9月份达到全年顶峰后开始急速下滑,12月份商品房住宅只成交80万平米,环比11月93万平米下降了13.98%; 在2008年的第一周,天津商品住宅成交面积再度大幅萎缩,仅为9.91万平方米,环比下降48.97%,天津地产市场进入低迷调整期 但,房地产成交价格持续上涨。 2007年12月销售价格持续上升,均价已达到7048.2元/平米,环比上升了6% ; 2008年第一周天津商品住宅成交均价为7324元/平方米,环比上涨6.00%; 市场解读:观望 天津房地产市场与全国各主要城市相似,市场观望与持币待购氛围加重。 因天津房价持续上涨,原城市主流消费人群被逐渐边缘化 (1)土地市场放量 天津近年来土地市场异常活跃,2007土地成交是2006年的三倍多,后续供应巨大,本项目面临巨大竞争压力! 2、市场竞争解读 2008年第一季度土地放量再度加大,预计未来开发面积将达到甚至超过2000万平米 近郊四区土地成交面积由2005年的16.5万平方米激增至2007年360.72万平方米,占本年全市土地成交面积46.45%。 截止07年第3季度,津南区成交土地面积达到141.75万平方米,以打造低密度的高档住宅为主要发展方向,产品涵盖公寓、洋房、别墅等物业类型 从土地供应区域结构看,近郊四区近两年集中大幅放量,项目面临同区域、同类型产品竞争 土地供应解读:海量 (2)大规模、复合型郊区项目众多,竞争激烈,典型项目如下: (3)政府规划发展的休闲旅游项目不胜枚举,项目面临严重市场竞争与消费分流。 已规划立项或在建项目如下,这些项目将在3—5年内对外开放、经营 项目竞争解读:饱和/同质 本项目所在区域距离主城市约30公里,不在天津城市规划发展主导方向 京津概念 滨海概念 宗地位置 3、区域板块解读 目前天津房地产开发集中在外环线以内及环线边缘地带,从2006年11—2007年11月成交统计数据看,津南区在近郊四区中处于最低地位,属于弱势板块 项目处于津南区最南端,从主城到本项目沿途有梅江等外环线板块众多楼盘阻截,项目区域在承接城市外溢居住需求处于弱势地位! 区域板块解读:偏离 天津云集众多国内外知名品牌开发商,特别是实力雄厚的上市公司,如:万科、富力、新世界、合生创展、和记黄埔、碧桂园、恒大、万通等,其开发项目遍布天津各个区域,产品供应已成为天津市场主流,2007年下半年上市公司占新开盘项目的50%供应量,竞争之激烈可见一斑。 2007年津南区已批土地中集聚富力、华润、首创、吉宝等品牌开发商,2008年将上演品牌开发商之间的强强对话,实力、品质与营销执行三驾马车并行方能杀出重围。 附:主要上市公司在天津开发与出土储备概况 企业竞争解读:强势 4、品牌竞争解读 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看