站北项目
营销战略与策略报告
谨呈：XXX公司
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项目关键词 1、商业过度 2、信心不足 3、价格天花板 参考借鉴点 1、铺垫期长 2、活动为主 3、体验感做足 4、安全创富本报告是严格保密的
本项目的营销报告是建立在前期定 位不充分和启动区物业已确定的前 提下完成的本项目世联的工作
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考察意向地块 典型楼盘调研 政府部门访谈 收集基础资料 市场问卷调查 专业人士访谈
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企业访谈
MECE 本报告是严格保密的
顾问部执委会 + XXX公 司
XXX公司 + 世 联
3.19-26 第一阶段 市场调研 工作内容
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确定研究思路 撰写项目主体报告 公司评审 修改调整 中期沟通 反馈调整
3.27-4.22 第二阶段 报告撰写 沟通反馈 工作内容
4.23-30 第三阶段 终期汇报 工作内容
p 汇报 p 反馈调整
市场分析
案案例例借鉴
项目背景
客户目标
项目核心
问题界定
项目解析
营销战
略制定
营销策略
制定
核心问题分析
营销战略制定
营销策略制定本报告是严格保密的
我们解决问题的技术思路
营销策略 制定
项目背景 客户目标
借鉴
营销战 略制定
核心问题分析
营销战略制定
营销策略制定
项目核心 问题界定
项目解析
市场分析
客户分析
开发商在合肥开发过多个项目，但在合肥消费者心中比较“陌生”
成功收购AA公司，强势进驻新站北区，首次进行大规模住宅开发本报告是严格保密的
开发商操作风格一贯务实、低调，本次收 购合肥环美强势进驻新站片区 开发商在合肥开发过 多个项目，但在合肥消费者心中比较“陌生” 2002年自南通进入合肥，开发了A项目、B项目、C项目以及合肥 首家ShoppingMallD广场，成功引进合肥第二家家乐福。 XXX公司曾获“2005中国值得尊敬的房地产品牌企业”称号。 访谈发现，所有的合肥人都知道D广场、家乐福，但除了业内人士 了解“XXX公司”外，90%以上的人表示“XXX是谁？”，这一点与B公 司形成巨大差距。 成功收购 公司，强势进驻新站北区，首次进行大规模住宅开发 地块原为A公司所有。 项目规模已经超过XXX公司操作过的所有项目

项目概况 开发背景
项目概况 开发背景
项目商业由华高莱斯定位，住宅定位则较 粗，目前规划方案已完成 商业前期定位由北京华高莱斯确定，强调家庭、休闲、娱乐—— 以家庭为主 要消费对象 ，并为 一定区 域 的家 庭提 供 满足其成员购物、 娱 乐、休闲 、餐饮 、教育 、健康等综 合 需求的商业 街区
中等收入以上客户群以及工薪阶层 以家庭和睦为主题，强调住家、回归感 整体遵循“70/90”原则，为市场主流产品，启动区 则大致为50/90，产品可调 曾用“林荫道 一 号” 、 “ 公 园 世 家” ，目 前暂 定 “家天下” 7
住宅客 户定位 住宅形 象定位 住宅产 品定位 案名 本报告是严格保密的
项目总规划商业面积10.24万平米，是规划中的站北
片区的商业中心，但50%以上在四期，前期主要是配
合项目整体开发炒作，这样的计划可很好规避片区不
成熟带来的市场风险

一期的商业只有11万平米，且暂不计划推售，随项
目进展待定，因此首先解决项目的住宅营销问题。本报告是严格保密的
项目概况 开发背景
开发商一期计划主推住宅，要求项目组解 决住宅销售的问题 项目总规划商业面积10.24万平米，是规划中的站北 片区的商业中心，但50%以上在四期，前期主要是配 合项目整体开发炒作，这样的计划可很好规避片区不 成熟带来的市场风险。 一期的商业只有 万平米，且暂不计划推售，随项 目进展待定，因此首先解决项目的住宅营销问题

市场分析
案案例例借鉴
项目背景
客户目标
项目核心
问题界定
项目解析
营销战
略制定
营销策略
制定
核心问题分析
营销战略制定
营销策略制定本报告是严格保密的
我们解决问题的技术思路
营销策略 制定
项目背景 客户目标
借鉴
营销战 略制定
核心问题分析
营销战略制定
营销策略制定
项目核心 问题界定
项目解析
市场分析
客户分析
rr希望能能站站在区区域域和板板块块的的角角度度上上去去做营销销，，从从政府府角角度度思考考。

rr项目目是是非非成成熟熟区区大大盘盘，，商业业做做的的好好是是利利润增增长长点点，，做做不不好好就就是是累赘赘。

rr启启动动区区选择择：：楼盘盘价价值在在后后期期实实现现，，目目前启启动地地块位位置置好好，容容易被被认同同。

rr启启动动区区主主要要是是树树立立形形象象为主，，销销售售价格格与与市场场接近稍稍高高即即可，，后后期期实实现现利利
润润，，但但本本项目目必然然要要突破破区区域域价格格天花花板。

rr不不存存在资资金金问问题题，，倾倾力力打造精精品品工程程。

一期99月16日以略高于市场价格成功开盘，成为区域市场的强有
力的角色，为后续销售奠定良好基础，07年现金流入项目

通过本项目确立XXX公司精品形象，提升丰富品牌形象与品牌价值

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本报告是严格保密的
客户目标：从区域的角度出发，在片区竞 争中脱颖而出，保证一期开发成功
希望 在 和 做营 政 思 项 商 润 累 选 楼 值 前 动 块 ， 易 认 为主 价 市 接近 可 项 必 突 价 天 板 在 打造 工 一期 月16日以略高于市场价格成功开盘，成为区域市场的强有 力的角色，为后续销售奠定良好基础，07年现金流入项目。 通过本项目确立XXX公司精品形象，提升丰富品牌形象与品牌价值

客户思考 项目层面 企业层面
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