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房地产住宅批量精装修全程精细化管理108p管理制度

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文本描述
房地产住宅批量精装修全程精细化管理
2012年8月
一、房地产批量住宅精装修的核心理念 二、住宅精装修管理体系的构成 三、精装修住宅的设计原理(全面家居解决方案) 四、关于精装修住宅的产品的设计定位 五、精装修住宅的设计范围及设计方法 六、精装修住宅设计实施阶段的经验提示 七、装修住宅的施工图深度标准 八、成本控制与采购 九、精装修住宅的施工管理 十、精装修住宅产品的售后服务 十一、案例分析
目录
(一)、品质居住生活从精装修住宅开始
精装修住宅的普及标志着整个住宅产业从粗放型向品质型的转变
几年前,商品房带全套装修销售还只是在一些城市的个别楼盘试探性的进行。近来开发商在向客户交楼时提供全套住房装修的比例不断提高,这也是住建部大力倡导的发展方向。根据近期统计的数字,北京、上海所占的比例大概为40~50%,广州占70%以上,其他二、三线城市所占的比例也在逐年提高。随着住宅建设科学技术含量不断的提高,特别是住宅产业化进程的快速发展,预计未来几年商品住宅精装修的比例将迅速增大

一、房地产批量住宅精装修的核心理念
1978~1992年 1992~1998年 1998~2008年 2008~现在及未来
计划经济 福利房
商品房与福利房 过度时期
商品房的 毛坯房时代
精装修 成品住宅时代
早期
过渡期
毛坯房
精装成品住宅
中国商品住宅的发展进程
(二)、房地产行业转变发展方式要实现“四化”
1、设计的标准化 2、实现部品(构件)生产的工厂化 3、现场施工的装配化 4、实现土建、装修的一体化
由传统的建造业转为先进的制造业!
(三)、住宅批量精装修是住宅产业化重要组成部分
1、整体系统化设计 2、住宅室内装修材料、设备、部品高度整合 3、工厂化制作,现场安装 4、专业的质量保证体系 5、完善的售后服务
(四)住宅精装修是打造绿色建筑的重要途径
绿色建筑的主要评定标准: 1、节地与室外环境 2、节能与能源利用 3、节水与水资源利用 4、节材与材料资源利用 5、室内环境质量 6、运营管理
(五)、精装修住宅的运作模式
1、菜单式装修型 多种设计方案,多种装饰材料选择,多种装修级别。 2、开发商引导型 有限的方案(风格)选择,建立统一标准下的部品工厂化制造、专业化安装,装修级别根据产品定位相对固定。 3、开发商集成型 统一标准,统一流程,采用全面家居解决方案,建立梯度产品体系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。 4、开发商与家居连锁系统供应商合作型 在全面家居解决方案的基础上,向客户提供“硬装”相对固定,“软装”采用菜单式选择服务。 5、专业公司管理型 由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工安装,建立精装修住宅共生体系

(六)、精装修产业链中各服务商如何转变角色
1、建筑设计师、设备设计师 2、室内设计师如何转变观念 3、室内配饰将有更多的市场空间 4、部品制造商、供应商 5、装饰材料制造商、供应商 6、装修公司(精装修施工单位) 7、监理公司 8、验房公司 9、物业管理公司
(七)、推广精装修住宅存在的问题
1、市场认知度有待提高 简单装修,全装修,公寓式精装修,居住生活方式的演变。 2、企业的不成熟 开发企业,装修设计师,装修施工企业,装饰材料供应商,家居部品 供应商到底都应该分担什么样的角色? 3、政策不成熟 行业市场如何规范、住宅装修设计与施工验收标准的建立尚待完善。 4、主管部门推广方式的不成熟 建设主管部门、行业协会、媒体导向 5、业主维权意识不成熟
精装房VS毛坯房,“老李”与“老张”
“老李”与“老张”的故事
我买毛坯房自己装修
我直接买精装房了
老李说:
老张说:
带装修的房子不好,做工不靠谱、材料环保不过关、装修没个性
带装修的房子不错啊,省时省事、设计合理、施工质量挺好的,至于说装饰个性嘛……,你来到我家看就是了!
(八)、如何面对精装修市场推广中碰到的问题
1、个性化问题 设计中性化、淡化个性化设计,通过设计引导消费者向装饰个性化方 向发展。提倡“轻装修、重装饰”。常用的四种主流设计风格。 2、质量保证问题 采用工厂化制作、现场安装的工艺,大大提高施工质量。房屋各 种部位、部品的质量保证期限。 3、装修材料的环保性能的担忧 选用环保材料,确保达到环保要求。 4、装修房总价上升产生的抗性 毛坯房要做精装修建议价格底线:毛坯均价3000~3500元/平方米。 5、装修后竣工验收、竣工验收后装修
(九)精装修住宅运作的难点是什么
装修标准由谁来确定? 领导定?设计师?预算部? 装修标准是由目标客户的需求来确定的 阻碍客户购买精装修房的因素是什么? 个性化问题?价格问题? 不是装修的个性化,也不是价格,而是产品品质和施工质量 精装修过程管控的最大难点是什么? 不是技术问题,是管理问题 精装修管理难度高? 不是管理难度高,是管理体系的标准没有建立
二、住宅精装修管理体系的构成
(一)、住宅精装修管理的组织系统
谁来负责牵头? 设计部?营销部?成本部?工程部? 由公司主管领导牵头,协调各部门共同完成。公司高管牵头的必要性! 精装修是外委设计还是自主研发? 可根据开发企业的自身情况确定外委或者自主研发,并且最终向自主研发过度。 关键的问题是:研发费用的投入! 精装修是临时工作还是建立一个永久的系统工程? 精装修体系的建立是永久的系统工程,必须由公司确定制3~5年的实施目标,确定每个阶段成果,制定各个部门配合的实施计划

标杆企业对住宅精装修的组织及执行
万科集团 成立专门公司“万创”,对精装修标准进行研发与推广执行 绿城集团 集团成立精装修设计管理部,相关部门以配合方式进行 龙湖地产 集团成立精装修设计管理部,相关部门以配合方式进行 中海地产 抽调设计精英对项目进行精装修的标准研发及执行 其他地产集团 由集团设计部的精装修设计组进行标准的研发及具体项目的推广
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