国 建 新 城 策 略 推 广 案 一、市场分析 市场营销环境分析 宏观营销背景——八项硬指标强力打房价 1）房市信息9月底前各地公布建设目标 重点：今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标 2）调整住房结构，90平方米以下至少占七成 重点：自今年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。 3）严格房屋转卖，不足5年转卖全额征税 重点：从今年６月１日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；超过５年（含５年）转手交易的，免征营业税；个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 4）控制银行贷款，商品房空置3年不能抵押贷款 重点：为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。 5）提高住房按揭，首付比例不低于3成 重点：从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。同时，考虑到中低收入群众的住房需求，意见有区别地适度调整了住房消费信贷政策，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。 6）细化土地供应，中低价房至少7成 重点：一是要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的７０％；二是土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。此外，要继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应 7）强化土地监管，土地闲置2年收回使用权 重点：对超出合同约定动工开发日期满１年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满１年的，按闲置土地处置。 8）完善社会救助，各地年内建立廉租住房制度 重点：尚未建立廉租住房制度的城市，必须在今年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。今年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设 上述8条政策，除最后一条对本项目影响不大之外，其余7条与本项目则有直接或间接的关系。 其中，第1、2、4、6、7条分别对房地产开发商施加了较大的压力。土地的闲置时间受到限制，建筑形态受到了规定，从某种方面来说，是迫使开发商必须尽快的销售项目，回笼资金，以进行下一步工程的实施。 第3、5、6条则对购买者，尤其是投资性购买者产生了一定的影响。如何界定有效的客户群，进行针对性地推广，使本项目尽快树立起形象高度和品质高度，从而拉动销售，则是开发商在项目推广过程中要重点考虑的 资金快速流通是项目成功运作的重要保证： 国家政策、金融政策即是市场净化的有利武器，也是开发商面临的新考验。银行压缩贷款金额，没有35%的项目注册资金，不允许开发建设，不允许建设单位向开发商垫资运作；没有房屋预售证不允许面向市场。实施竣工验收、封顶按揭，甚至连土地政策都实行“招、拍、挂”。毫无疑问，这样增加了开发商土地储备、项目开发建设、市场运作的难度。怎样成功运作市场是每一个开发商都必须慎重思考的问题 对大盘而言，分期开发，何时能收回土地成本、每一期该回收多大的比例、怎样合理分配固定、流通资金均是一项科学严谨的、并不亚于实际建设的高难度工程。所以，只有在准确把握市场脉搏、制定科学有效的行销传播策略，保证资金快速流通的前提下，项目成功运作才能有效保障 区域现状 龙泉，距离成都市区七公里的城镇，拥有许多得天独厚的优秀资源： 四川省惟一的国家级经济技术开发区：容纳了中国一汽、大连实徳、龙威钢铁、台湾捷安特等知名企业。 水果之乡的特色农业经济；水蜜桃、琵琶、香橙等给龙泉带来特色农业经济，龙泉是名副其实的山水之城，有着“近山不进山，近城不进城”的区位特征。 龙泉是花卉经济的带动点：“吴兴才人怨春风，桃花满陌千里红”的盛况在龙泉得到了淋漓尽致的展现，每年举办的国际桃花节吸引着数以百万计的游客。 快速通道最多的交通网络；成龙大道、成洛大道、成渝高速、成南高速以及正在动工建设的东大街东延线，使得区域之间逐步实现无缝对接，地铁2号线的终点站也将设在龙泉主城区。 龙泉最早启动了成都近郊的房地产开发。而现在却被华阳和温江赶超，远远的被丢在了后面 案例： 90年代初，占地面积达19.16平方公里 ，集“旅游、教育、科技、商贸”为一体的现代化花园城市 ——中国西部阳光城落户龙泉。 1999年，滨河花园一期在龙泉大卖，促使龙泉房地产市场苏醒。 2000年，龙泉区委区政府紧接着提出“创建成都浦东”的思路。这一年，龙泉的成都经济技术开发区升格为国家级开发区。 2003年，龙泉阳光体育城、龙泉宏宇玉龙山庄、龙泉天泉聚龙国际生态别墅园将龙泉地产市场激发。龙泉镇片区、同安阳光城、洪河与十陵并称龙泉三大板块。籍此，龙泉在2003、2004年分别以开发量126万平方米、167.5万平方米跃居成都市郊区县开发第一位。 2004年-2005年，因各因素影响，龙泉从2004年的167.5万平方米下降到110万平方米，2006年1－5月的开发量更是只有20万平方米 直到今年6月，一些大型地产项目落户龙泉，才为持久低迷的龙泉地产市场注入一股崭新的活力，比如： 厦门国建占地326亩 东山国际新城一期项目占地719亩 福建和创占地408亩 南京御源置业占地号称800亩 四川君信占地291亩 成都志达占地230亩 大树屋业占地203亩 劲力房产占地114亩 上述大盘都将在今年或明年开工建设。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看