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黑蚁成都龙泉国建新城策略推广全案158PPT
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资料类型 策略提案
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上传时间 2018-3-13
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      资料简介
     
    国 建 新 城 策 略 推 广 案
    一、市场分析
    市场营销环境分析 宏观营销背景——八项硬指标强力打房价 1)房市信息9月底前各地公布建设目标 重点:今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标 2)调整住房结构,90平方米以下至少占七成 重点:自今年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。 3)严格房屋转卖,不足5年转卖全额征税 重点:从今年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;超过5年(含5年)转手交易的,免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税

    4)控制银行贷款,商品房空置3年不能抵押贷款 重点:为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源,项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。 5)提高住房按揭,首付比例不低于3成 重点:从6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。同时,考虑到中低收入群众的住房需求,意见有区别地适度调整了住房消费信贷政策,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。 6)细化土地供应,中低价房至少7成 重点:一是要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;二是土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。此外,要继续停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应

    7)强化土地监管,土地闲置2年收回使用权 重点:对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的,依法从高征收土地闲置费,并责令限期开工、竣工;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。对虽按合同约定日期动工建设,但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一,且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置。 8)完善社会救助,各地年内建立廉租住房制度 重点:尚未建立廉租住房制度的城市,必须在今年年底前建立,并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。今年年底前,各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设

    上述8条政策,除最后一条对本项目影响不大之外,其余7条与本项目则有直接或间接的关系。 其中,第1、2、4、6、7条分别对房地产开发商施加了较大的压力。土地的闲置时间受到限制,建筑形态受到了规定,从某种方面来说,是迫使开发商必须尽快的销售项目,回笼资金,以进行下一步工程的实施。 第3、5、6条则对购买者,尤其是投资性购买者产生了一定的影响。如何界定有效的客户群,进行针对性地推广,使本项目尽快树立起形象高度和品质高度,从而拉动销售,则是开发商在项目推广过程中要重点考虑的

    资金快速流通是项目成功运作的重要保证: 国家政策、金融政策即是市场净化的有利武器,也是开发商面临的新考验。银行压缩贷款金额,没有35%的项目注册资金,不允许开发建设,不允许建设单位向开发商垫资运作;没有房屋预售证不允许面向市场。实施竣工验收、封顶按揭,甚至连土地政策都实行“招、拍、挂”。毫无疑问,这样增加了开发商土地储备、项目开发建设、市场运作的难度。怎样成功运作市场是每一个开发商都必须慎重思考的问题

    对大盘而言,分期开发,何时能收回土地成本、每一期该回收多大的比例、怎样合理分配固定、流通资金均是一项科学严谨的、并不亚于实际建设的高难度工程。所以,只有在准确把握市场脉搏、制定科学有效的行销传播策略,保证资金快速流通的前提下,项目成功运作才能有效保障

    区域现状
    龙泉,距离成都市区七公里的城镇,拥有许多得天独厚的优秀资源: 四川省惟一的国家级经济技术开发区:容纳了中国一汽、大连实徳、龙威钢铁、台湾捷安特等知名企业。 水果之乡的特色农业经济;水蜜桃、琵琶、香橙等给龙泉带来特色农业经济,龙泉是名副其实的山水之城,有着“近山不进山,近城不进城”的区位特征。 龙泉是花卉经济的带动点:“吴兴才人怨春风,桃花满陌千里红”的盛况在龙泉得到了淋漓尽致的展现,每年举办的国际桃花节吸引着数以百万计的游客。 快速通道最多的交通网络;成龙大道、成洛大道、成渝高速、成南高速以及正在动工建设的东大街东延线,使得区域之间逐步实现无缝对接,地铁2号线的终点站也将设在龙泉主城区。 龙泉最早启动了成都近郊的房地产开发。而现在却被华阳和温江赶超,远远的被丢在了后面

    案例: 90年代初,占地面积达19.16平方公里 ,集“旅游、教育、科技、商贸”为一体的现代化花园城市 ——中国西部阳光城落户龙泉。 1999年,滨河花园一期在龙泉大卖,促使龙泉房地产市场苏醒。 2000年,龙泉区委区政府紧接着提出“创建成都浦东”的思路。这一年,龙泉的成都经济技术开发区升格为国家级开发区。 2003年,龙泉阳光体育城、龙泉宏宇玉龙山庄、龙泉天泉聚龙国际生态别墅园将龙泉地产市场激发。龙泉镇片区、同安阳光城、洪河与十陵并称龙泉三大板块。籍此,龙泉在2003、2004年分别以开发量126万平方米、167.5万平方米跃居成都市郊区县开发第一位。 2004年-2005年,因各因素影响,龙泉从2004年的167.5万平方米下降到110万平方米,2006年1-5月的开发量更是只有20万平方米

    直到今年6月,一些大型地产项目落户龙泉,才为持久低迷的龙泉地产市场注入一股崭新的活力,比如: 厦门国建占地326亩 东山国际新城一期项目占地719亩 福建和创占地408亩 南京御源置业占地号称800亩 四川君信占地291亩 成都志达占地230亩 大树屋业占地203亩 劲力房产占地114亩 上述大盘都将在今年或明年开工建设。
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