富园房地产营销策略 纲要 目标设定 （形象目标，品牌目标，经济目标） 方向判定 （市场方向，营销方向，策略方向） 实现路径 （产品定义，形象包装，公关活动） 实施计划 （推案计划，资金回笼计划，推广计划） 08年 前言 随着房地产行业的迅速发展，与房地产相配套的关联行业和功能企 业越来越多，在如此多的配套企业中，开发商充当的角色是——作 为整体项目的轴心，引导两个功能链条的良性运转，这两个条即是 产品链条和市场链条。 产品链条是支撑开发商打造好产品的基础，越来越多的开发商具各 优秀的产品理念，房子越建越好已成为消费者的共识，在整个产品 开发与运作的过程中，建筑商、建筑设计公司、景观设计公司。 市场链条是由该项目定位策划、产品宣传和销售推广这三个部分组 成。有了好产品，如何销售和推广、达到和超过预期收益，是楼盘 成功的重中之重 PART 1 富阳房地产2008营销目标 形象目标——平阳地标性项目 打造平阳地产神话 品牌目标——扩大项目品牌知名度和影响力 塑造全新公司品牌形象 经济目标——实现项目价值最大化 以项目价值最大化为导向，适机追求流量 目标 城市中央社区 高端思想建筑 08年 2-1-1 政策方向转变及影响 1、房价合理性与发展趋势 2、宏观调控作用与真实需求的市场潜力 3、土地出让制度与未来纯熟地出让发展方向 4、住房供应结构趋向合理，任务依然艰巨 宏观政策 微观政策 微观政策 此轮宏观调控与以往不同，是以货币政策来抑制消费，针对的是高档物业和投资型消费。同时有一些后续细则政策目前还未正式执行，势必影响到此轮政策的消化周期。 高档物业的业主多数是多套物业的业主，而此次的宏观调控继续抬高了购房门槛，使得他们投资成本进一步加高。 市场不少潜力客户纷纷将购房计划后置，观望市场走势，寻求新的入市时机 2-1-2 08年市场预判 2007年以来市场供求状态长期失衡，导致市场价格不断攀升，目前市场价格与真实需求已出现明显的错位偏移。县城5000元/平方米的单价都难以买到住宅，市场需求是旺盛的，但房价与支付能力相背，由此出现滞涨状态： 一方面价格居高不下，另一方面成交低迷 一方面想买房的人买不起，另一方面能买得起房子的人搁置购买计划，这种现象仍将持续一段时间 县城的中低端住宅市场，只有价格与支付能力相符，才会回升，其市场表现过程表现为锯齿状胶着态势： 价平量低——价跌量升——价升量平——价平量平 以敖江为代表的高端住宅市场，则要在政策影响完全消除后，才会回升，其市场表现过程表现为骤降骤升，但量仍处于较平状态，回升曲线比较平缓： 价平量低——价平量平——价升量平 08年市场判定 2-2-1 项目营销构思 房地产市场金科玉律： 区域质素 的优良决定豪宅项目的 营销方向 关于项目的营销方向 2-2-2 项目营销方向 婴儿期 青春期 成年期 2-1-3 富园2008年策略方向 本案如何做高端营销策略 稀缺感指数：地段、流量、稀缺、交通 时尚感指数：景观、配套、健康、创新 身份感指数：建筑、文化、配置、细节、私密、安全、服务、品牌 希缺地段，风云际会，精英汇聚 1-地段指数 平阳—现代经典高尚居住 大隐大显——隐于城市中央，地段显赫地标 位置中央——平阳罕有交通地带 未来之城——商业发达，聚宝之地 人流指数—项目周边道四通八达，人流量相当大。 车流指数—项目靠近平阳长途汽车站，靠近平阳主干道，车流量非常大，势必带动整体商业的发展 2-流量指数 3-稀缺及收藏指数 市中心——稀缺土地，开发上市量较少 不可再生——市中心土地资源不可再生 4-交通指数 车站：交通完善，四通八达 道路：完善的道路设施，全方位的交通网络 稀缺感指数：地段、风景、稀缺、交通 时尚感指数：景观、配套、健康、创新 身份感指数：建筑、文化、配置、细节、私密、安全、服务、品牌 5-景观指数 奢华景观视野，自然与人工完美交融 景观细节——精致的灌木，绿荫下的花草，还是园艺小品，休闲长椅等等水景 6-配套指数 商业：银都大酒店、舍得芳、拉芳舍、名伦商务酒店、凌志大酒店、天马KTV 银行：农村信用社、温州银行、工商银行、建设银行 教育：昆阳三中、昆阳一小、昆阳二中、昆阳二小 医院：人民医院、延生堂大药店 通信：邮政、电信、移动、联通 行政：工商局、财政局、税务局、党校、镇政府、建设局 7-健康指数 生态绿化——纯天然生态环境 环保建材——天然面砖外立面、使用节能环保材质 健康质量——安装新风系统、净水系统、软水系统、隔音玻璃等装置，享受健康的生活 健康会所——相应的健康主题场 8-创新指数 时尚——成熟商业 唯一——市中心独一无二烫金地段 先锋——具备大型城市综合体的真正体量和气魄 稀缺感指数：地段、风景、稀缺、交通 时尚感指数：景观、配套、健康、创新 身份感指数：建筑、文化、配置、细节、私密、安全、服务、品牌 9-建筑指数 建筑采用简洁明快的设计手法，应用现代经典的设计风格，以淡雅色彩为主，创造出大方、得体的外立面形象。建筑外观层次分明，错落有致，格调统一，配以线条构呆和色彩虚实对比，塑造出完美的家园新形象、新感觉 社区——承载一类阶层生活中所需的休闲、艺术、娱乐、收藏、鉴赏等精神文化体系 会所——满足相互交流的综合型场所 10-文化指数 11-配置指数 建筑墙体 采用适合中国建筑的外保温，选用30厚无机胶粉颗粒保温砂浆，其防水性、户外耐久性优异的性能，可进一步提高系统的装饰性、安全性，使建筑物节能而靓丽。实实在在的保障。 中空玻璃 6+9A+6厚，最大限度降低噪音，隔音、隔热、防紫外线，倚着亮窗，看的更远，美观、实用。 屋面 30厚挤塑聚苯板，保证既阻隔热量，又美观耐用。 面砖 保温装饰面砖，独特视觉冲击，别具一格。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看