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一、项目本体分析
1、项目基本情况
酒店
住宅
挑高soho
平层soho
沿街商铺
项目规模：37450㎡ 项目业态：涵盖酒店、住宅、soho、商业的城市综合体 各业态体量： 服务式公寓总建15290㎡； 办公西楼（平层）总建6660.5㎡； 办公东楼（挑高）总建4455㎡； 酒店6398㎡； 裙楼商业3371㎡； 楼面价：4210元/平方米
2、住宅产品梳理
住宅位于3-18F，均为平层，共182户； 3-16F：4梯12户每层，共16层，168套； 17-18F：2 梯7户每层，共2层，14套
3-16标准层
A
A
B
B
B
C
C
D
B
B
B
B
17-18标准层
A
B
B
B
C
C
D
屋顶花园
私家花园
A套型：约105㎡ 3房1厅2卫1厨
B套型：约80㎡ 2房1厅1卫1厨
C套型：约82㎡2房1厅1卫1厨
D套型：约130㎡3房2厅2卫1厨
以80㎡左右产品为主力的个性化产品； 设计偏公建化； 方正设计，套型紧凑，利用率高
soho东楼3f办公
层高4.5m挑高，空间感强； 挑高公寓产品位于2-8层，共106套 2f:一层2梯28户 3-5f：2梯17户每标准层，共3层，51套； 6-8f:2梯9户每标准层，共3层，27套； 产品以30㎡左右产品为主力 公建化产品，南向无阳台； 小面积，低总价；
soho东楼6f办公
3、挑高soho产品梳理
露台
屋顶花园
soho西楼3f办公
层高3m； 平层soho位于2-11层共226套 2f:2梯22户 3-7层: 2梯28户每标准差，共5层,140套； 8-11层:2梯16户每标准差，共4层，64套； 产品以30㎡左右户型为主力； 公建化产品，南向无阳台； 小面积，低总价；
soho西楼8f办公
4、平层soho产品梳理
屋顶花园
开发商对产品进行个性化精装修，且尤其注重房屋空间利用，将是本项目区别于其他产品的亮点所在
5、各产品均进行个性化精装
收纳橱柜
注重空间利用
二、项目卖点提炼
1、区位价值：地块居东部新城核心区，毗邻东部新城金融、文化、行政三大中心，是联系核心区西侧中央商务区、东侧行政综合区、北侧花园住宅区、南侧中央文化走廊的过渡区域，区位优势明显
行政综合区
花园住宅区
中央文化走廊
中央商务区
2、交通价值：毗邻轻轨1号线，紧邻城市主干道，出行十分便利。项目邻海晏路、惊驾路均为城市交通主干道，2014年轻轨1号线有望建成通车
1号线：海晏路站
1公里左右
城市主干道
3、景观生态价值： 自身有中庭水景，且紧临规划邻里公园，为本项目提供良好的生态景观配套
4、配套价值： 项目紧邻嘉裕大酒店，高端酒店给项目提升项目的高端形象； 自身商业尤其是酒店的相关配套，成为项目区别于其他项目的特质。 1、3000余㎡的裙楼商业配套 2、恒元大酒店的酒店式配套，（个性、时尚）其中有健身中心、餐饮
裙楼商业
恒元大酒店
挑高soho
平层soho
5、产品价值： 产品纯粹：平层soho、挑高soho、住宅均打造为公寓产品 以中小户型为主，总价相对低 4.5m层高空间感强，一层可做两层用，附加值高。 产品个性精装，特质突出
住宅
五大核心价值提炼： 1、地段价值：未来城市核心地段； 2、交通价值：轻轨沿线，交通出行十分便利； 3、景观价值：拥中庭水景、邻里公园，生态景观价值突出； 4、配套价值：顶级五星级酒店（嘉裕）提升本项目的高端形象，自身个性酒店提供酒店配套及服务； 5、产品价值：纯粹的行政公寓集聚
宁波稀缺性
宁波唯一性
对于本项目的操作，我们应站在区域未来发展的基点来对待，重点研判项目面临的市场环境，特别是项目所在区域的市场发展状况，从而对项目的定位作出合理、恰当的判断
区域解读
产品策略
价格建议
市场解读
客户定位
项目定位
项目解读
营销策略
销售执行
1、东部新城在城市未来框架的影响力解读
东部新城是对宁波既有城市中心功能的补充、完善和提升，它与三江口旧城核心区、北仑港与滨海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等保持紧密联系，并将成为大宁波的中心
2019年
2014年
2009年
规划期
起步期
发展期
成型期
住宅
写字楼
商业
酒店
1家五星级酒店
商业发展缓慢
金融中心 行政中心建设形成
逐渐启动
密集开发
区域商圈形成
轻轨建成通车、写字楼大规模开发，辐射宁波北仑等区域
2家五星级酒店
开发接近尾声 居住人口大增
商务积聚效应形成
一站式购物、高档百货进入
若干三、四星级酒店
2、从发展的角度来看东部新城的形成
确定东部新城规划定位，土地挂牌出让、路网等市政设施建设展开，为后续发展奠定基础
形成宁波新商务CBD
第一个五年
第二个五年
第三个五年
目前处在起步期，预计用三个五年的时间，最终建成宁波的新商务CBD！
中央商务区
（典型项目：航运中心、金融中心、国贸中心）
行政中心 （典型项目：市政府、六部委）
居住中心 （典型项目：锦绣东城）
文体中心 （典型项目：宁波城市文化广场）
3、东部新城各板块功能发展解构
东部新城核心区 占地面积为8.45平方公里 计划2013年基本建成
4、未来的东部新城核心区块
轻轨1号线
海晏路站
世纪大道站
行政综合区
花园住宅区
中央文化走廊
中央商务区
雷迪森酒店
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