企业层面目标： “做东钱湖最好的楼盘” 项目层面目标：达成内部收益率； 客户目标 项目用地为旅游性质 1号地块155亩别墅用地大的土地产权不能分割 花博园的规划受控于主管部门，且启动较晚，难以实现资源共享 限制条件 目标及限制条件 报告结构 项目认知 核心问题 策略制定 企划表现 项目认知 本项目位于东钱湖环湖东路柴场岙内，西邻东钱湖。 山坳前部临湖岸约50米为岙内小盆地，面积约250亩， 临东钱湖的拗口南北宽约150米。 整个山坳呈东西走向，纵深约600米，其中岙内深度约400米为山谷台地，面积约350亩，整个山坳东高西低，水系丰富，植被良好 项目认知/土地价值246 7246项目认知/土地价值 项目认知/土地价值 项目认知/土地价值 [占地10.3万㎡，总建3.2万㎡] 不是25栋别墅+1座五星级酒店，而是 20余席别墅生长在600余亩湖岸、果园、山谷中， 20余席别墅拥有500余亩配套： （五星级酒店/游艇码头/花卉风情园/竹园/ 花卉研发中心/中国园） 先天资源平台+旅游性质用地 [高起点定位，非常规别墅产品打造] 项目认知/区位价值 1、看东钱湖的号召力 ： 1）从外部看：城市名气〉旅游名气： 号称浙江第一大淡水湖，却远没有太湖、西湖、千岛湖知名 缺乏排他性的价值概念 =〉不具备对外省市高端客群的足够吸引力 政府规划高起点定位，目前整体运营与操作层面还远不到位，价值引而未发 项目认知/区位价值 1、看东钱湖的号召力 ： 2）从内部看：目前位于东钱湖中央别墅区，相对安全 东钱湖已成为宁波富豪的身份标签 =〉最大化吸引宁波高端客群 三江口 鄞州区 东部新城 东钱湖 城市向东 别墅向南 启新高尔夫 水上美食娱乐中心 动物园 华茂东钱湖酒店 东钱湖度假区管委会 效实中学 二灵水乡 SPA度假村 柏悦国际会议中心 沙山村度假村 小普陀 东钱湖新城 钱湖湾 柏悦别墅项目 韩岭古街改造 南宋时刻公园 福泉山景区 王安石庙 广博项目 国际运动村 游艇俱乐部 华润卡纳湖谷 华丰项目 茶亭地块 二灵山温泉酒店 中国（宁波）森林博览城 本案 2、项目地段之于板块 ：处于东钱湖大板块的非热点，待启动区域 借势未来=〉钱湖东的旅游休闲高地的打造，融合项目定位 [旅游低端] [人文、景观资源缺乏整合] [旅游休闲高地] [沙山度假村、二灵温泉酒店……] 项目认知/区位价值 [旅游现状/ 旅游低端，人文、景观资源缺乏整合] 虽有范蠡西施退隐之说，南宋石刻遗址之传，但资源缺乏系统整合升级，时代感缺失。旅游低端，连基础的游览观光都未成气候，市区游客本屈指可数，更难谈走出宁波 水上美食娱乐中心 SPA度假村 沙山村度假村 福泉山景区 二灵山温泉酒店 中国（宁波）森林博览城 以天然温泉为主题的现代化水疗休闲度假项目，包括综合服务区和SPA风情区，温泉泡池一应俱全。酒店一期规划范围总面积约10公顷，与规划建设的二灵山水文化景区的大门景观区遥遥相对，南邻欢乐温泉谷二期开发项目沐云谷。预计投资总额3亿元，建成后可以接待宾客2000人入浴、300人入住 [未来/ 众多项目启动未来旅游休闲高低] 项目认知/竞争分析 1、竞争格局：内外夹击 源于宁波别墅市场呈现多级发展态势： 从东钱湖一直独秀到四处开花，由宁波城市框架大幅提升都市化进程而致 项目认知/竞争分析 2、外部冲击： 1）山水资源来说能与东钱湖抗衡的板块正在酝酿崛起： [宁波北“山湖生态板块”] 江北绕城高速以北，群湖崛起，慈城=》荪湖=》九龙湖=》达蓬山，形成了较为完整的板块雏形 2）山水+酒店+别墅的复合型项目（九龙湖、荪湖等）竞争加剧， 同质化会日益明显，本案体量小，差异化特征是未来规划重点 3、板块内部争夺： 1）酒店品牌：南苑 VS 柏悦 2）引擎驱动：教育论坛启动（华茂） 韩岭老街改造 柏悦酒店启动 3）规模:远远大于本案规模 4）启动时间：都在2010年 项目认知/竞争分析 本案需差异化定位，做到小而精，小而奇 项目认知/竞争分析 3、板块内部争夺： 项目认知/竞争分析 4、个案分析/九龙湖畔 开元酒店+别墅+森林公园旅游资源 物业类别：高尚住宅、酒店住宅、森林公园 装修状况：白坯 物业地址：镇海区九龙湖郎家坪地块 容积率：1.0 绿化率：35% 占地面积：200万㎡ 总建面积：约52万㎡ 总户数：250户 开发商：宁波开元华城置业有限公司 景观设计单位：香港贝尔高林 整合推广单位：香港中原地产集团 建筑设计单位：美国道林/香港贝尔高林 售楼地址：现场 酒店部已于6月份正式营业，一期的样板区也预计7月份开放； 一期预开盘时间未定，将推出66套别墅住宅，面积在500-1300余平米之间，均价1000万元/套左右。 一期工程进度为部分住宅已经结顶，预计2009年底或2010年初可以交付 4、个案分析/柏悦项目 项目认知/竞争分析 物业类别：高尚住宅、酒店 、会议中心 装修状况：白坯 物业地址：东钱湖 容积率：0.4 绿化率：61.2% 占地面积：28万㎡（住宅） 总建面积：11万㎡ （住宅） 总户数：252户 开发商：宁波钱湖国际会议中心开发公司 景观设计单位：PERIDIAN INTERNATIONAL, INC. 整合推广单位：天启 建筑设计单位：南方设计院 白金酒店预计2010年上半年营业，住宅部分目前还未动工； 一期预计2009年下半年启动，别墅面积在300-500余平米之间。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看