营销策划案 张家印 2008.2.18 华仪富丽华城市花园 目录 一、信阳市楼盘宏观分析 （一）信阳市区楼盘板块的划分 （二）主要竞争楼盘分析 （三）本项目SWOT分析 二、市场战略与产品定位 （一）竞争对手定位与策略 （二）本项目定位方向及定位 （三）配套建议 （四）园林景观建议 （五）目标客户定位 三、项目推广策略 （一）推广战略 （二）项目定位语 （三）推广步骤 （四）宣传攻击 四、项目销售策略 （一）销售总策略 （二）价格策划（三）物业管理策划营销 （四）人员配置 一、信阳市楼盘宏观分析 南湾风景区版块 市区版块 羊山版块 平桥版块 随着信阳城市化进程的稳步推进，基础设施日益完善，在近几年抢抓机遇，加快发展，努力打造地区性中心城市，信阳市中心城区建设要实现建成人口100万、面积100平方公里的区域中心城市目标，新规划了羊山新区、信阳工业城、南湾管理区等功能开发区域，拉大了城市框架。 作为前沿领头军的房地产开发，也在各区遍地开花，结合目前开发情况，基本上可以划分为五个版块：师河两岸版块、市区版块、羊山版块、平桥版块、南湾风景区版块 （一）信阳市区楼盘板块的划分 师河两岸版块 五大版块 本案 五大版块基本情况 概况 师河两岸板块是目前信阳市的核心房地产竞争区域，地段好、环境好、基本上算市区。既是城市传统的商住中心，也是正在规划中信阳市独有的地域休闲中心，各大项目纷纷抢滩，总开发面积超过100万平米，可谓千军万马过独木桥！目前生活配套设施及城市建筑、交通规划正在一步步完善，随着师河南岸的沿河风光带的修建，该版块可用“城市高端生活区”来形容。因此，该板块提质的空间相当之大。 板块特征：本板块项目大都临河或离河两岸很近，承载了信阳城市的核心住宅功能，目前所有开发均以高档物业为主。多层住宅开发仅仅是开发商分摊部分土地成本和打知名度的选择，并不是赢利方向。而高层小高层才是开发商的重中之重，物业品质较高，销售均价：多层为2300元\平米左右，电梯房预计为2700元\平米左右。消费群体一般为高收入人群。随着师河两岸开发及市区各地大量的开发，竞争的风险凸现，越来越多的开发商将更为理性和求稳。到目前为止却没有一枝独秀的领导楼盘，形成群雄并起，逐鹿师河的均衡之势 一、师河两岸板块 师河两岸版块 本案 ●茗阳天下 项目定位：信阳最佳复合生态大社区， 1180亩山水新城 广告语：贤山北麓，师河南岸，山水新城。 基本情况：其总体规划用地1180亩，总建筑面积为85万平方米，项目以“一轴、两区、四组团”为整体规划理念，一轴：即华夏路，至东向西贯穿整个地块，所有社区交通组织都有华夏路出入，且商业也集中在华夏路上；两区：由华夏路分开的左右两区，临河为茶文化街，临贤山的生活区；四组团：多层组团、小高组团、联排别墅组团、独立别墅组团。 建筑形式：商业街+多层住宅+坡地别墅高 价格及销售情况：一区尾期房均价为1800元，9月份推出的二区多层销售均价为2200元左右。现一区房已销售95%，二区现销售60%。 优势：→紧临茶之韵广场、天伦广场，居住环境极佳。→便利交通；→齐全配套。 劣势：→外立面欠佳， ★备注：现所有广告都以别墅和小高层为主 代表楼盘 ●金色水岸 项目定位：城市中心 上层世界观 广告语：生活与水岸为伍 居住与世界同步 基本情况：建筑面积8万多平方米、8栋高层墩（19层），户型面积从59--180平米均有，主 要以103---180平米为主，一二层和顶楼为复式楼，有地下停车场，已对外认购。 建筑形式：板式高层 价格及销售情况：电梯房均价为3000元左右，3层起价2590元/平米，每加一层价格加50元/平米，目前已销售50%。 优势： →周边生活配套齐全，与贸易广场仅一路之隔； →地理位置优，交通方便，属于市区； →售楼部布置合理、楼盘模型大气。 劣势： →规划设计一般，河景利用率底，仅有少量房子可看到河景； →楼间距近，底层采光性差， →价格偏高，总价门槛高。 →与河直角建造，房屋朝向均为西北（偏西）东南（偏东）朝向，只有1号楼正南正北朝向，大部分房子都西晒， ★备注：本楼盘全为电梯房 代表楼盘 ●经典花园 项目定位：城市中心 师河南岸13万方海派高沿人居 主广告语：经典花园 珍藏一座水岸名宅 基本情况：位于师河南岸，居于西关桥和湖东大桥之间，占地5.29公顷，总建筑面积13万平方米，绿化率38%。 建筑形式：6栋景观高层（19层），4栋小高层（12层）及3栋多层现代建筑 价格及销售情况：电梯房均价为2900元，三栋多层均价为2300元，多层目前已销售80%，电梯房50%。 优势： →河景 →城市中心河景升值性； →入口的中心休闲广场。 劣势： →与河直角建造，房屋朝向均为西北（偏西）东南（偏东）朝向，大部分房子都西晒， →因高、小高、多层规化杂乱无章，所以显得总个楼盘无档次。 ★备注：本楼盘以电梯房为主 代表楼盘 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看