1 第五期项目提报成熟的生活是智慧的 成熟之作智慧人生2006——2009，智慧城用了四年的时间，完成了一个长安区项目热销西安的神话！ 那么 2010年 作为运营后的项目第五期，我们要达到怎样的目标？1、2010年12月31日之前 实现销售额 壹 亿元！ 2、24个月完成总销额 的95%！如何实现？项目本体24梳理市场 价格制定 客层定位 营销策略了解项目本体 一项目区位 本案位于长安区子午大道与韦郭路十字东北角，长安区新行政中心北侧。N S E W 韦斗路 西部大学城 长 安 南 路 子 午 大 道 项目四至项目概况 项目占地：约51.049Ha 总建筑面积：81376.7㎡ 其中： 商业建筑面积：2117㎡ 住宅建筑面积：66585.07㎡ 车库建筑面积：2968.69㎡ 地下建筑面积：7886㎡ 容积率：5.3 规划层数：地上26层 （1#、3#楼含2层商业） 地下1层 规划户数：606户 户型区间：40.70——117.58㎡ 车位：123个 绿化率：35% 竣工时间：2012年1月31日 注：以上均为标书数据 11 周边配套 行政：长安区新行政中心 商业：盛世商都、郭杜综合市场、家世界、智慧城商务中心等； 银行：中国工商银行、中国农业银行； 健康：郭杜公园、永阳公园、樱花广场、时代广场； 交通：600、K600、320、321、 322、 4—06、4—07、4—08、4—09、 905、906、918等； 教育：长安一中、市61中、西安高新国际学校、西北大学、陕西邮电学院、 陕西师范大学、西北政法学院、西安外国语学院等 12 内部配套： 游泳馆、茶艺馆、健身馆、羽毛球场、篮球场； 内部配套项目产品产品分类注：以上为CAD图标注数据 产品以90㎡两房为主，一房、三房相对较少,符合市场主流需求 16两 房 94.97㎡ 两 房 96.10㎡三 房 117.58 ㎡产品总结 优势： ① 随着几个项目的项目的先后开发，长建集团的品牌优势在区域内逐步体现； ② 智慧城五期属典型的成熟性物业，有前三期铺垫，积累了大量客户； ③ 区域日渐成熟，尤其是毗邻西部大学城，为项目增加了浓郁的人文气息； ④ 连接市区的几条主要交通干道都已通车，路网便捷； ⑤ 产品配置较为合理，90㎡大两房配以120㎡的标准三房与少量一房，形成阶梯式配给，能够满足多重客户需求，尤其是周边的知识型客群。 劣势： ① 产品本身相似度比较高，将出现与周边其他同质项目争夺全市市场的局面； ② 产品为50年产权，会对客户心里产生一定影响 20 市场定位 本案产品规划中5.3的容积率、44.3%的建筑密度、35%的绿化率、95㎡的平均户型面积、26层的高层建筑体态……都说明了本案是典型的 以自住为主的精品中端市场 21 梳理市场 二 22 2009年西安市场回顾 高速反弹的2009年已经落下帷幕，这一年西安商品房市场总销售1337.6万㎡，与去年相比增长99.97%，与疯狂的2007年相比也增长39.62%；市场全年延续了生机，成交保持高位运行，没有大幅回落的表现，只有大幅上涨的迹象，2009年12月西安楼市火爆冲刺中完美收官 2009年完美收官 23 1. 政策末班车的影响在很大程度上透支了未来市场需求，同时也推动了房价的非理性上涨 。 2.供需双方心态已调整，追涨情节带动很多犹豫不绝客户提前进入市场。 3.目前西安市场短线投资（投机客）较少，绝大多数投资客为长线投资，宜住、宜租、宜转让。造成这一现象的根本原因在于通胀预期、流动性充裕，归根结底是由于上半年极度宽松货币政策所致。 4.购房退税政策年底到期，来年已确定不会延续，加上银行房贷政策收紧风声四起，一定程度上形成了购房的恐慌情绪 09年热销的主要原因 24 2010年1—2月西安市场分析 自2009年12月到2010年2月份，随着中央对不断楼市调控，政策密集出台，2010年1月西安商品房市场一路飙增的销量渐露疲态。 2010年2月西安市商品房新批准预售面积113.44万平方米，截至2月28日，2010年1、2月西安市累计商品房新批准预售面积为183.2万平方米，同比增长79.88%，其中普通住宅面积为153.38万平方米，同比增长90.25% 成交量下滑，春节长假及政策环境影响较大 25 2010年西安市场展望 2010年市场供应维持高位运行 2009年，西安已成交土地319万㎡，远超07、08年。若将08、09年的成交土地转化为2010年市场供应，预计将有1200—1800万㎡的供应量。加上08年前成交土地仍未形成的供应，将会轻松突破2000万㎡大关。 值得注意的是，西安的城中村改造也将会加大市场供应量。09年7月，西安公布83个合法城中村改造项目。而到2011年，西安市将启动市区286个城中村中143个城中村的改造，基本完成二环路以内72个城中村的改造。这将急剧扩充市场供给 26 供需两旺，市场将维持平稳 上图是2009年1—11月市场供应量与需求量的对比，供求比为1:1.17，市场供不应求。预计2010年市场供应在2009年市场需求刺激下，将会大幅提升 27 预计2010年西安市场继续向好，增长幅度将会趋于平稳 2010年中央经济工作会议两条内容对明年房地产市场走向有着至关重要的影响： ※ 提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展。 ※ 加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。要以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点……增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求……。 中央经济工作会议释放的政策基调符合对楼市构成一定的利好，相对中性的政策基调无疑给了惴惴不安的房地产市场吃了一颗不小的定心丸。 但同时2009年下半年的市场疯狂上涨态势，势必会引起决策层的关注，随着一系列优惠政策的取消及银行信贷政策的收紧等诸多因素影响，涨幅可能会逐步趋于平稳。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看