营 销 推 广 提 案
第一章、项目区位分析
第二章、项目本体解析
第三章、项目属性界定
第四章、营销推广方案
第一章 Chapter 1 项目区位分析
区位地图
海口市四大优势影响：
1 省会城市，文化氛围良好，普惠政策利好 2 基础设施建设完善，居住适宜性强 3 常住人口量大，消费行业的刚性需求稳定 4 具有商业与其他产业依托，人均收入水平较高 5 岛外客户来海南岛的首选城市
距离海口市15分钟车程，享受省会配套 海文高速穿过，去往文昌必经主干道 机场、高铁交通优势明显 享受南渡江资源 田园风景秀美
桂林洋大学城日益完善中 桂林洋开发区作为一大产业支持，开发尚未完成 灵山镇配套现状较差，仅满足日常居住需求 灵山镇未来整体规划出台利好(待)
灵山镇配套资源分析：
灵山镇地理区位分析：
嘉源逸居小镇 地处海口市灵山镇, 琼山大道与海文高速路之间
本案区位分析：
1 距离海口市区距离较近，享受海口配套，但市区刚性需求客户对灵山镇意向与偏好弱 2 区域内农业覆盖面广，空气清新，自然环境较良好 3 项目处于灵桂路中段，交通相对便利，但道路现状有待改善 4 本地基础设施配套资源较少，需要依托本项目配套优势弥补 5 灵山镇整体规划形势看好，本项目作为该区域首个重点项目，受到重视，发展空间大 6 灵山镇短期内配套难以跟进，且区域距离海口市区有一定距离，需在价格上弥补距离与配套不足
第二章 Chapter 2 项目本体分析
总用地面积：83761平方米 总建筑面积：226800平方米 容积率：2.708 架空层：42000平方米 人防地下室：12000平方米
数据指标汇总
住宅总栋数： 13栋 公寓（12-13#）：578套 住宅（01-11#）：1832套 共计： 2410套 100平以内： 70%（含公寓） 100平以上： 30%
小区规模适中，可形成口碑营销效应，前期影响决定后期结果 小户型占户型比例较大，客群范围放大，销售难度降低
小区解析
地块分析：呈狭长状，靠灵桂路满足商业布局，小区内居住 适宜性 楼座布局：错落，采光性、视野（小区内、区外）优势点评 环境布局：园林水系配套、庭廊结合物业增加亮点 设施布局：（缺规划设计文件） 配套分析：广场、喷泉、泳池、物业会所、幼儿园、商业配 套（缺规划设计） 园林布局：小区内架空层，停车场结合生活
周边环境
环境资源——空气清新、水资源丰富 人文资源——灵山学校、泰华庵养心资源，适合老人 配套资源——银行、医院、超市等基本配套可满足生活 竞品资源——竞品资源配套（暂无）
户型要点分析（部分）
B户型分析： 两室80-90平米户型，市场接受程度最佳 户型设置通透性均好 小区瞰景视野宽阔 B2户型卫生间为暗室，通风性差 B3户型分户门正对洗手间门，建议调整，或做样板间装修 消除销售顾虑 B2户型6平米阳台+飘窗，赠送面积 其他户型分析待后期合作完成
户型要点分析（部分）
第三章 Chapter 3 项目属性的界定 The Definition Of Project Properties
产 品 理 念 定 位 The product concept positioning
大环境
房地产政策 2010年，由于楼市过热而引发了中国房地产“史上最严厉”的宏观调控，楼市 调控的各种税费政策频发。时至今日，楼市“高位盘整”，成交和供应都是异 常惨淡。目前，开发商为回笼资金，要么进行以打折促销为主题的营销创新， 要么另辟蹊径，用产品创新吸引购房者，适应市场的需求，并赢得市场。 产品创新是地产行业发展的新方向 产品创新才是楼市王道，特别是楼市调控市场行情不是很好时，销售压力会 促使开发商回归本位，不断进行技术研发和创新，开发具有一定附加值的高 性价比的创新产品，而不是运用眼花缭乱的营销手法糊弄购房者

海南、海口特殊环境
据有关调查显示，海南商品房的销售对象中71%的购房者为岛外市民，岛外 购房者基本上保持了冬季来海南短暂居住的习惯，大部分“ 候鸟型 ”人群为子 女无法在身边照料的退休老人。 同时，现有的在海南投资养老地产中不乏资本雄厚的群体，如2005年胡润中 国富豪排行榜第二的 “黑马” 富豪严介和表示退休后准备在海南养老，冯小刚 也在52岁生日时许愿70岁后来海南养老……这类有条件买房自住或投资置业 的中老年人大部分都是具备中高端消费能力的群体，如政府和国有企业单位 退休官员、企业业主、退休企业高管、华侨、富裕家庭中的父母等等，而这 些群体的背后都会相应的具备一定的人脉圈，他们在海南置业或将促进养老 产业和相关产业链的发展

区位特点
项目所在区域有着特殊的地理位置，地处海口近郊，在享受海口的资源配套环境的同时， 不受城市喧闹所束缚，并拥有者比海口更优良的自然环境，距离机场不足5公里，更是方 便岛外养老型客户的居住

国际旅游岛政策
——代表中国旅游形象的标志性旅游目的地之一 ——教育、卫生、文化、社会保障等社会事业发展水平明显提高 ——综合生态环境质量保持全国领先水平
海口限购令政策解读
——海口限购令作为一线城市房地产政策的牺牲品，限购将随一线城市房地产政策受到影响 ——未来海口将研究限购细则出台，针对老年人执行宽松购房政策
养老产业政策
“完善休闲疗养服务网络，大力发展中医康复疗养、温泉康体疗养、森林氧吧康复等疗养服务项目。积极引进境内外知名医疗和保健机构，争取开办中外合资医院，引入国际医疗卫生机构认证，满足境内外游客的休闲疗养服务需求。做大做强养老服务产业。” ——《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》
人口老龄化
根据国家老龄委的数据显示，目前，我国60岁以上的老年人有1.67亿人，而且 每年在以3个百分点的速度增长，2020年，老年人口将达到2亿多，占世界老年 人口的五分之一，占亚洲老年人口的二分之一。 养老问题已经成为中国关注的大事，倘若想要达到“老有所居”、“老有所依”的社 会模式，在充分发展养老服务机构类别外，还得推动地产业向养老型地产转变。 正是从这个角度看，养老型地产对于开发商来说，将是一块巨大的蛋糕。 一方面是巨大的市场需求，另一方面却是地产行业产品同质化非常严重。而面 对养老地产这么个巨大的市场，很多地产商以及想进入地产行业的资本却视而 不见。
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