地产产品圈（微信号mydccpq）第6次群讨论纪要 新一代产城融合综合体该如何定位？ 时间：7 月 26 日 20:00-22:30 地点：地产产品圈（可添加微信号 mydccpq 求加入） 主题：新一代产城融合综合体该如何定位？ 主讲人：宣小春 各位群友，大家好！今天主要讲三点，综合体现状、探索方向、如何执行 【综合体存在的三大问题】 先简单分享一下当前综合体现状问题。其实大家都知道，最多的是这三点:1、各物业互动性 差；2、各业态与物业结合度低；3、同质化严重 这两年跑了很多城市，销售型物业中写字楼、商铺、公寓去化速度基本在2000㎡/月，达到 这样的标准基本可以排到城市的前五名。这就是当前销售型商业物业的现状。刚需+首改住 宅一般6000-10000㎡/月。举个简单的例子，一个综合体里，1栋写字楼按照1500㎡的标准 层，30层，45000㎡，乐观状态下需要卖两年。如果碰上单项目量大的，可能要卖数十年才 能去化完毕 以上就是现状。所以要转变思维，寻找新的开发思路。如何加速去化，或者加快租赁速度， 是我们首先要考虑的问题了 把当前常规的利润率负值、IRR个位数，甚至是负值、EBIDTA比率扭转，靠住宅盈利来把整 个项目收益打平或盈利，这种模式也要扭转 【探索方向：地产+产业孵化器】 我们来看几个案例：在国外，“地产+产业孵化器”成综合体开发模板。在这说明以下，这里 讲的综合体，一般是指以写字楼为驱动，配比占大头的综合体 比如，大家去研究一下美国硅谷，就很容易发现产业导入前置，利用平台来再集聚某类产业 在看看我们国内，目前个人觉得，做的最好的是，深圳车公庙的天安数码城、坂田的天安云 地产产品圈（微信号mydccpq）第6次群讨论纪要 谷。再看其它城市的，比如杭州银湖科技新城的富春硅谷。这类型可以统称为类产业综合体 做的思路都很对 【天安数码城的成功：服务导向，搭建完整的投融资平台】 为什么说天安数码城成功呢？因为它剥离了传统的开发思路，用服务来吸引客户。这个项 目最成功的就是它的金融链条服务。天安数码城成立于1990年，总部位于广东深圳。二十 余年来，天安数码城13座城市、14座产业园区，集团业务以珠三角、长三角、环渤海和成 渝经济圈为重点，并积极拓展其他经济较为发达的大中型城市，开发运营面积逾千万平方米 天安数码城经历了从工业园到工贸园，再从科技产业园到城市产业综合体的三次转型，并为 进驻的企业提供金融扶持，每一个园区均打造了集银行、担保、风险投资、小额贷款等为一 体的投融资平台。大家看最后一句话，它的投融资平台。这个目前其它产业园里有，但是没 做起来。它做起来了 我们再来看看天安云谷这个项目，天安云谷占地76万㎡，总建筑面积289万㎡，是以云计 算、大数据思想规划，并强调“共享、协作、开放”以人为核心的产城社区。以下这段是对 天安云谷的介绍： “以SMAC等新一代信息化技术的应用优化产业生态圈的分工与交换，构建O2O社区整体在 线智慧园区资源与服务平台，打造线上线下相结合的创新园区。以促进“关联”为核心要旨， 紧扣园区的管理者、企业、人才等各方用户需求，通过与政府、协会、金融机构、学术团体、 商业机构等多方的产业资源合作创新，研发出统一入口和数据库的一系列服务应用产品，并 以“云服务”的方式提供给用户，达到管理者、企业、员工、园区的和谐统一。” 大家看上面的几行字，天安云谷是做什么的？ 是把综合体或产业园里的企业经营所需要的东西、员工所需要的、企业家所需要的，全部构 建出来，并且联合起来，形成一个平台。就像资源库一样，你想需要什么，从里面拿就可以 了，这个就是讲的未来综合体里核心竞争力构建的趋势 但这个服务平台搭建、内容的填充，如何去实现？ 地产产品圈（微信号mydccpq）第6次群讨论纪要 大家看上面这张图，未来综合体的标配 从产业的“研→产→供→销→存”到生活的“衣→食→住→行→娱”等，他们很多互为服务 的提供方和接收方。这些用户相互联系、相互影响，构成项目的智慧生态圈 下一代的综合体，就是产业园区的演变，最核心的还是以服务为导向的产业综合体。↓↓↓ 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看