山水华庭三期市场分析报告
目录
市场篇（大武汉，健康向上的房地产市场）
宏观市场及房地产状况
房地产市场特点
武汉居民购房消费特征
最新情况
市场总结
区域篇（光谷楼市驶上快车道，领跑武汉房地产市场）
1、片区宏观分析
2、楼盘信息及区域特点
3、光谷购房者群像
4、典型楼盘竞争分析
项目篇（打造光谷高性价比适居户型典范）
项目基本情况
项目SWOT分析
竞争应对策略
策略篇（延续与升华）
物业定位建议
物业定位
户型定位
价格定位
物业发展建议
设计原则
景观与环境设计
建筑及外立面风格
3、营销建议
营销策略
销售执行
一 市场篇
大武汉 健康向上的房地产市场
宏观市场及房地产状况
稳步上涨趋势不会改变
在过去的几年，武汉房地产处于一个上升通道，房价增长较为明显，由曾经的中部“价格洼地”一跃成为中部地区最高。这种变化，既有“中部崛起”利好背景下，也有城市经济增长带来的实质性推动。
过去四年，武汉市财政收入年均增长达到26.4％，与此同时，武汉城镇居民人均可支配收入由2004年的9545元，稳步增长到2006年的12350元，而这几年，也正是武汉房地产市场快速增长的时期。根据我们调查，武汉住宅消费构成中，自住比例仍然在七成以上，其中武汉本地购房者占64％,外地购房者占36％。2006年武汉商品住房销售面积895万平方米，同比上涨19.97％。住房竣工面积为700万平方米，同比下降0.33％。通过这样一组数据可以看到，武汉楼市继续保持稳步向上特征可以期待。
从2006年发展看，中心城区房价上涨造成周边区域梯次上涨的拉动效应明显，而武汉高档住宅市场供应量自2006年第四季度开始增加，在2007上半年达到一个新高；轻轨二期、过江隧道、轨道2号线、“六湖连通”等市政项目的开工，交通的改善将给传统意义上的城郊结合地区带来利好；老城区将面临拆迁改造，市场需求面临增加，区域房价有进步增长动力，不过，由于拆迁政策调整和经济适用房、廉租房供应同步加大，房价上涨幅度将会得到一定抑制。
一个城区的房价一定是与经济发展水平是相当的，武汉房价还没上涨到与城市地位相匹配的价格，因此虽然经过宏观调控以及不断加息，武汉房价的稳步上涨依然是必然趋势。
房地产市场特点
供应量大，相对稳定
5月11日来自有关部门的信息显示，今年以来，新楼盘大量上市，目前武汉待售住房超过10万套，这个数字大大超过以往。
从当前市场看，在供应量持续增加情况下，全市价格仍然稳中有升，部分板块增长仍然较快，一是因为区域经济利好以及投资拉动，二是区域供应量持续不足所致。而从本周以及后市供应分析，南湖、光谷、后湖、金银湖以及盘龙城板块仍将持续增加，如水域天际、泰然南湖玫瑰、香利国庭等，汉口中心城区以及武昌中北路、水果湖片区，都将有新增项目入市，如安顺家园、东湖壹号、统建锦绣江南等，这都将极大地改变板块供需状况，有望使得市场逐步平稳下来，而在远郊地区，短期配套无明显改观，也使得销售竞争空前增大。
上涨必然，但涨幅放缓
受国家的宏观调控，银行不断加息等政策面影响，武汉房地产上涨趋势未变，但涨幅放缓。
武汉市国土房产局发布第一季度武汉房价数据显示，商品住房平均价格为3817.1元/平方米，比上季度上涨0.59％。与去年同期相比涨幅为6.48％，新增供应套数为16916套。涨幅回落0.85%。《2007年第一季度武房指数》
武汉楼市潜力看好，房地产大鳄巨资进入，外地购房者增加
武汉虽为一线城市，但房价却比部分二线城市还低，因此被外地投资人一致看好，在4月份举办的武汉春季房交会上，深圳组团定购罗纳河谷；“五一”黄金周期间，更有人从深圳、福建过来选购F、天下的别墅。比外地购房者更早进入武汉的是全国知名的房地产开发企业，近几年来，包括世茂、和记黄埔、瑞安、万科、金地、保利、融侨等国内房地产巨头争相屯兵武汉，竞拍到了大量的土地。不断创造武汉土地拍买的新记录，他们对于武汉市场的看好，正说明武汉市场潜力的巨大。而同时他们也将带来更多先进的开发理念与管理理念，促进武汉楼市的发展。
市政道路交通建设空前繁荣，有望打破区域阻碍
2006-2007年武汉市政道路交通建设异常繁荣，多项重点工程纷纷上马，轻轨一线二期工程，地铁二号线，过江隧道等，这些工程的建设与开通，不仅大幅提升了工程沿线周边楼盘的价格，也有望打破武汉购房者长期以来，因为三镇阻隔，只在自己区域内购房的习惯，跨江购房行为，或将兴起。
中心楼盘，高调热闹，郊区楼盘，不甘寂寞，城郊销售差距拉大
2006年中心区盘一直备受关注。 金都汉宫、万科润园、水岸星城、新世界中心、时代豪苑、世茂锦绣长江，这些动辄单价过万元的项目，为武汉房地产市场树立一个个新价格标杆，2007中心城区楼盘销售依然火爆，中心大盘融科天城一天600套千人抢购。
与之相反，城郊楼盘的销量下滑，明显可见。我市4月份的新房销售统计也显示，当月价格在3000元/平方米以下的楼盘成交比3月下降了3个百分点，而城区4000~5000元/平米的楼盘销量及所占比例却在继续上升。
中心城区缺少大型住宅小区、郊区楼盘上市过于集中，配套不全，是导致目前城、郊销售差距过大的主要原因。此外，从去年我市土地供应以中心城区小地块为主的情况来看，未来一年城区新房供应仍以中小项目零星上市为主，而今年拍卖成功的武重地块、汉钢地块、杨园地块等大型住宅项目，将于明年后上市，届时中心城区新房供应紧张的局面才会有所缓解。
购房者对价格异常敏感，二手房涨幅超过新房
由于一季度均价达到3800元/㎡以上，自住型购房者对价格非常敏感，不少购房者因此转向二手房，造成二手房涨幅超过新房。我市一季度二手住房均价为2654.59元/平方米，比上季度上涨5.49％，明显高于新房涨幅；销售商品住房19849套，90平方米以下中小户型比例增至29.68％

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