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贵阳市金阳汇城项目 营销战略与策略报告
2010年1月
报告目录
目标界定
目标下问题
目标下策略
操作共识 开发目标
市场环境 本体分析 问题界定
项目价值体系 营销定位 包装展示 客户攻略 媒体组合 活动造势 服务增值 推售攻略
解决思路
客户分析 案例借鉴 战略选择
目标下布排
营销布排 费用布排
共识
规划设计调整建议
建筑规划设计的调整集中在商业交通动线的优化，以减少交通面积，降低公摊。商业业态规划为特色餐饮和娱乐休闲，据此优化商业部分的交通动线设计，增强产品实用性。
产品定位
精装修交房， 酒店管理公司的合作意向较强，南向塔楼定位为产权酒店进行出售，北向塔楼作为酒店服务公寓进行出售，商业考虑自己持有。
2010年销售重点
2010首先销售北向塔楼，待酒店经营管理公司相关事宜确定再销售南向塔楼。
目标
销售目标
2010年开盘时回2-3千万，整年回款60-70%，约为5-6千余万。
运营目标
树立项目高品质的形象，为开发商自持商业的持续、良好经营奠定基矗
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目标界定
目标下问题
目标下策略
操作共识 开发目标
市场环境 本体分析 问题界定
项目价值体系 营销定位 包装展示 客户攻略 媒体组合 活动造势 服务增值 推售攻略
解决思路
客户分析 案例借鉴 战略选择
目标下布排
营销布排 费用布排
1、贵阳和金阳市场简析
2、国家政策环境预判
贵阳市城市人口与城市面积是不协调的增长，未来被动进入多中心发展阶段。
1960年
1980年
1996年
2008年
970,000
1,280,000
3,100,000
3,940,000
人口增长曲线
版图扩大历史
城市格局短期内拉得太大，造成新区认知度低，配套不完善；居民搬迁新区的抗性很强。
贵阳下一阶段将如何扩张？
多山地且城市空间缺乏，规划未来跨越式发展形成“一城三带”的格局。
实际上贵阳一定是以主城区为绝对核心的单中心发展，预计未来3-5年房地产的主题就是价格型郊区化的过程。
主城区
东部新城
西部新城
城市未来规划为“一城三带”，跨越式发展
老城区客户印象：唯一的城市中心； 区域价值：城市的商业配套价值。
中央公园
紫金庄园
贝地卢加诺
中铁国际城
贵阳城市就这么点大，就这么点人，生活圈子全在市区；郊区离市区差的太远，干什么都跑市区来，太不方便了！ ——本地客户访谈
高昂的售价让主城区中心的客户演化为中高收入人群，普通阶层向中心周边或新区转移； 高昂的土地价格使得中心区开发利润变薄，适宜成熟开发商进行效益型开发及品牌溢价。
实力开发商进入金阳标志 “大盘时代”来临，大盘的入市对郊区化人群有相当的吸引力。
金阳面市的楼盘中，大盘是绝对主力： 100万平米以上 5个 30-100万平米 5个 30万平米以下 3个 楼盘越大，越卖的起价，是贵阳新区楼市的特色； 小盘既无配套优势，又缺乏价格优势，惟一能做的，就是倚靠大盘生存！
在政策的引导下，大批外地有实力的开发商进入，加快了金阳新区的房地产发展。而大盘的开发成为金阳板块房地产市场的主流。
(建面≤30万平米)
(建面＞ 30万平米)
2008年的新开楼盘中，30万平米以上的大盘成为主流。
大盘的开发，不仅提升了金阳新区的销售比例，而且影响了整个贵阳的房地产市场格局。
2009上半年，世纪城销售面积107.38万平方米，占金阳新区的68%，占全市销售面积的29%。
金阳新区以大盘为主，小盘空间校
市场扫描——世纪城&帝景传说
占地面积：5000多亩，建面约600万平米； 小高层+高层（粗装修），主力户型90的两房；107~150的三房； 初装修，售价仅3800元/平米； 购物中心、高档写字楼、五星级饭店提前启动； 09上半年销售107万平米，全国的单盘双料冠军
世纪城——热销的关键在于提升居住信心和投资信心
世纪城
占地面积为38.6万方，总建筑面积为75.5万方，容积率1.96； 高低搭配，产品品质感出众，船型会所非常气派； 配套缺乏，社区商业配套少，且还未引进招商； 洋房仅售3500元/平米，还未售完。
帝景传说——高品质的产品，客户并不买单
帝景传说
楼盘越大，给消费者信心越足；起价高而且销售快！
产权酒店和酒店服务公寓产品存在市场空白，商办或商业公寓均以低端的商住楼或者写字楼形象出现，且产品面积偏大。
绿地联盛国际公寓的复式设计存在亮点，但空白使用不方便。公寓户型区间以30-70㎡为主。
金阳红街商务办公住宅主要为商业配套住宅，产品面积为40-300㎡。
世纪城商住楼完全以写字楼形象出现，其内部配套和空间布局均按照写字楼设计。
龙潭春天商住实际用途为住宅，产品面积为在100㎡以上。。
金阳新区客户印象：新城前景好，目前居住不便； 区域价值：政府拉动，未来会发展成为贵阳政务和居住核心区。
金元国际新城
中天托斯卡纳
世纪城
中天会展城
政府搬过去多年，但新区变化不大！房价涨得太慢，投资不合算，而且居住不方便，晚上没什么人，不符合生活习惯，如果买不起市区的房，也不去新区买房！ ——本地客户访谈
在政府强力拉动下，金阳新区发展的信心已经建立，只是缺乏居住环境的成熟以及投资价值的提升； 政府对这个区块的预期已经高涨，未来再难以出现“世纪城”、“会展城”的巨大时代红利！
金阳新区——前景十分看好，现状居住和生活环境不成熟，前景兑现尚需时日。
空间拓展：向西侧金华、东侧大关区域拓展发展空间；北融白云、沙文片区，南连马王庙片区； 功能规划：现代服务业，提升城市综合服务功能，吸引老城区人口转移； 交通规划：在大关形成全市最重要的铁路客运站，轻轨1号线、2号线经过，骨干公路网络密集； 生态资源：观山湖公园、百花湖等城市生态资源。
前景规划——新区与老城区共同构成城市核心，成片发展
区域前景看好，但现状长期制约，未来几年一定是缓慢发展的。
交通不便：新区与老区隔得太远，人口少，导致公共交通缺乏，来往的时间成本与经济成本高昂； 配套缺乏：新区目前仅有少量的生活配套，缺乏成熟的商业和娱乐设施。
区域现状——与老城区天然隔断，且交通不便，配套缺乏
新区与老城区之间只有打通三桥马王庙才能连成一片，从而解决距离太远的问题； 依赖三桥马王庙片区的带动将是一个漫长的过程，主城区人口的迁移和商业氛围的成熟是渐进的。
限制因素——依赖三桥马王庙片区的成熟带动新区是漫长的

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