沙河城Ⅱ期高层产品定位
提案：长沙天音房地产经纪有限公司
PART 1—说湖 PART 2—江湖（一） PART 3—江湖（二） PART 4—湖诉 PART 5—湖竖 PART 6—湖秀
目录 Contents
Part1:说湖
——项目自身条件分析
一、项目整体属性界定
（一）区域属性——北二环内、大盘云集、配套相对缺乏
一、项目整体属性界定
（二）项目属性——低容积率、大规模、高品质、湖景住宅
二、二期项目地块描述
二期地块描述——地块平整、景观资源一般、商业潜力较大
三、一期小高层反思
建筑规划布局能充分保证每一栋享受最佳景观资源； 户型采用大进深景观阳台及落地飘窗设计，增加景观面，提升户型品质；
以景观为导向，注重细部构件打造，是一期户型最大特点之一，这也是二期产品需要延续的。
三、一期小高层反思
户型过于强调舒适性，忽视市场需求，导致面积偏大，总价过高，增加销售压力。 受环线噪音影响较大。
忽视市场需求，未采取有效措施规避先天劣势是需要在二期改进的。
四、项目情况小结
二期地块条件
本期地块位于项目西北角，景观资源一般，且紧邻马路，定位高端奢华产品的条件并不突出。
项目整体属性
二环内顶级湖景资源，低密度、高品质别墅住宅区。
项目机会点？如何实现市场突破？
Part2:江湖（一）
——市场部分分析
一、区域市场分析
一、区域市场分析
（一）竞争格局
市场领导者： 湘江世纪城——超大规模、完美配套、6公里湘江风光带。 藏珑湖上国际花园——城中造湖、湖中建岛、岛上立宅的景观产品。 北辰新河三角洲——完美的景观及配套将成为未来市场新的领头人。 万科城——凭借万科超强的品牌效应以及客户口碑，为项目营造良好营销环境。
一、区域市场分析
（一）竞争格局
市场准领导者： 万国城MOMA——“以其独特的高舒适度、微能耗”建筑形式，致力于开发舒适而节能的住宅。从而打造成一个高科技的住宅理念。 双湾国际——捞刀河、浏阳河交汇处，景观资源极其丰富。
一、区域市场分析
（一）竞争格局
市场追随者： 珠江花城——特点单一，市场影响力不高。 第一湾——区域优势明显，浏阳河自然景观带也是其核心优势之一。
一、区域市场分析
（二）竞争楼盘价格分析
价格现状——依据各自特点，价格高低不同
一、区域市场分析
（二）竞争楼盘价格分析
价格策略——板块价格跨度较大，依据各自特点实现价格突破 一类产品： 湘江世纪城、双湾国际、藏珑项目凭借江景、湖景资源取得价格突破。万国城MOMA通过产品科技创新取得价格突破。万科城则通过建筑创新和精装修取得价格突破。一类产品价格均超过7000元/㎡，藏珑、万国城MOMA的一类产品其价格超过8000元/㎡。 二类产品： 湘江世纪城、万国城MOMA、第一湾等，其普通房源价格在5000-6000元/㎡。
一、区域市场分析
（二）竞争楼盘价格分析
价格体系——价格提升手段多样 湘江世纪城：凭借超大规模，完善配套及江景资源获得价格上的突破。 藏珑：区位、配套、湖景是项目价值提升的重要手段。 万国城：科技创新、样板展示区、小区细节打造增加购房者认同感。 万科城：品牌效应、精装修、精细样板展示区、园林细部打造实现项目价格提升。 双湾国际：天然景观资源、细节打造、游艇实现价值最大化。
价格竞争小结——如何依托本项目别墅社区的超高品质，借助先天的湖景资源，将品质、景观资源、产品溶为一体，是本项目实现价格突破的关键所在。
一、区域市场分析
（二）竞争楼盘价格分析
竞品以舒适性住房为主，面积偏大。（备注：为8个项目在售或即将推出的产品户型，共5073套）
一、区域市场分析
（三）区域楼盘户型面积分析
市场空白点分析 从上图可以看出目前市场空白点： 一房：60㎡以下 二房：80㎡以下 2+1户型：90㎡以下相对稀缺 标准三房：115㎡以下相对稀缺 3+1户型：140㎡以下 四房：150㎡以下
一、区域市场分析
（三）区域楼盘户型面积分析
下表为在售项目供销套数比（备注：房产局网站缺失万国城1-9#数据，万科城2#、双湾国际4#尚未销售，总共2027套。）
一、区域市场分析
（四）销售情况分析
热销产品面积区间： 80-90㎡二房、100㎡以下三房及110-120㎡三房。 滞销产品面积区间： 100㎡以上二房、130-140㎡三房、160㎡以上四房、200㎡以上复式。
一、区域市场分析
（四）销售情况分析
一、区域市场分析
（四）销售情况分析
面积紧凑、总价低成为购房者首选 产品供应量大，是产品存量较多的原因之一，如130-140㎡三房。 总价过高是滞销的原因之一，如100㎡二房、160㎡以上四房。 片区高端别墅产品集中，200㎡以上大平层竞争明显处于劣势。
随着长株潭一体化发展和流动人员的增加，经济型或过渡型户型的需求量有所增加。 随着房价的持续上涨，购房总价在不断上升，将推动购房者购房行为发生改变。 未来需求趋势：户型区间紧凑、经济化成未来的一个趋势。
一、区域市场分析
（四）销售情况分析
销售情况小结——紧扣市场需求，寻找市场空白点，是保证本项目顺利实现销售目标的关键所在。
一、区域市场分析
（四）销售情况分析
产品型案例代表（1）：万国城 基本经济指标：占地650亩，总建筑面积约120万方，项目综合容积率为3.0。目前为项目二期，上品格（高科技产品）共2栋，满庭春共9栋。 创新科技：被动建筑节能措施，节能率高达35％ 。主动建筑节能措施，节能率高达45％。 销售及价格：1-9#均价4800元/㎡；18-19#均价8000元/㎡。
一、区域市场分析
（五）产品分析
户型解析：
一、区域市场分析
户型：两房两厅二卫 建筑面积：116㎡ ◆户型采用“恒温、恒湿、恒氧、恒静”系统。 ◆二房宽享空间，舒适性好。 ◆主卧带独立衣帽间，私密性较差。 ◆L型厨房带阳台，使用更舒适。 ◆餐厅没有独立的采光空间，主卫卫生间为暗卫。 ◆产品面积大，总价高。
（五）产品分析

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