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杭州临安地产项目开发思路策略沟通60PPT

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文档格式:PPT
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更新时间:2018/3/8(发布于湖北)

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文本描述
论 差 异 临安项目开发思路策略沟通 九木广告 2009.8 在澳门做人很难, 没有金表不行, 不是别人看不起你, 而是别人看不到你。 ——电影《伊莎贝拉》 与此同时, IPOD不再是音乐播放器,而是音乐时尚; SWATCH不再是手表,而是腕上时装; STARBUCKS不再是咖啡,而是艺术情趣的第三空间; 之后,消费者呈现出巨大的追随热情…… “差异化”战略,同样是房产开发的不二法宝。 项目本体分析 地块位于临安的西面,距离市区仅有6-7公里,沿13省道,可以直接抵达; 按照路程来计算,本案所处的区块仍然处于大杭州城郊边缘发展的直径范围,从杭州市区驱车,路程仅需1小时车程,交通便利,可达性强。 项目之交通 6-7公里 本案 临安市区 项目之地块 项目共分为三大地块,一号地块55.5亩、二号地块66.9亩、三号地块8.4亩,总计开发面积可达132.9亩,成一定开发规模; 整体地块地形为山地地貌,区块内有一定的高差起伏,并且形状呈不规则,这对后期物业的设置会有影响; 目前地块内仍布满树木与竹林,虽然属于毛地之状,但景观资源优厚,生态条件较佳; 项目周边山林资源丰富,自然景色优势明显,但缺少生活配套,居住氛围不足。边上仅有一些农家闲散分布,并无可依托的配套资源,基本的生活物质仍然需要驱车前往附近的集镇。 项目外围区域散布一些规模的葡萄园,目前有一农家观光园在附近经营,说明区域农家旅游消费会有一定的市场; 项目之环境 从环境和地势地貌上看,是属于适合人居发展的理想高度,并且规模达到了132.9亩,具备山中造城、山中造园的条件。 由于项目远离集镇,缺少生活配套的支撑,第一居住场所价值不高,做公寓类产品,销售市场势必将受限; 山林自然资源丰富,自然人文资源优势明显,具备别墅类地产开发的先决条件; 本体总结: 本项目具有面向别墅类产品发展潜力 经过综合考虑,我们认为: 别墅类市场分析 临安市区别墅类物业少,缺少参考价值,考虑到区位与1小时交通圈等因素,杭州市区客户同样将会是本案别墅物业另一重要的来源。 鉴于此类情况,本案未来的竞争对手应该包括闲林、西溪等大城西范围区块。因此,我们需要把研究的对象放大,进行综合的考虑。 一直以来,临安市区的别墅物业并不多见,各开发公司对其反应较为冷淡,这主要受到其开发周期过长,别墅市场受众有限等因素的影响。以玲珑花园为例,不到3万方的别墅物业部分,销售周期达到了3年半之久,并且后期的销售还是依靠片区整体的成熟而后推动; 临安市区近年开发的别墅项目,离市心的位置并不远,属于城市别墅的概念,对临安市区的别墅消费者而言,生活配套是不可缺少的组成部分,这一点从玲珑花园销售中也可以佐证; 1、临安别墅排屋市场 目前临安市区范围内并无在售别墅类楼盘,某种程度上而言,临安市场别墅物业处于空挡。而这样的空挡实际已经存在近一年的时间,但仍然迟迟不见别墅类物业跟进推出,这样的现象反应了两点: 1、市场别墅受众有限,开发信心面临不足; 2、在同等情况下,于临安市区开发别墅比开发普通公寓利润来得低; 市区开发的别墅项目: 2、西溪&闲林别墅排屋市场 西溪湿地原本就是该板块的最大卖点,加上文一西路、文二西路的开通,使得这一板块既有独一无二的城市湿地资源,又不欠缺四通八达的城市交通,这一板块距市中心仅10余公里,是近两年在售别墅、排屋项目中最紧邻市区的区块。目前在售的别墅类物业项目高达近二十个之众,竞争程度可见一般 顶级高端一级,以绿城桃花源为代表,主要以整个浙江省内的高端私营企业主为主, 其次是中高端产品,以西溪山庄、西溪风情为代表,杭州本土客源为主,少量的周边区域客源及投资客。职业分布较为广泛多为各行业的中高层领导,个体私营业主等。 再一级就是中端产品,以广源盛世嘉园、瑞成花园为代表,客群主要以外贸、IT、建筑、高教老师、金融等高收入行业为主。而且随着可居性的提升,养老型、投资保值型购房者在增多。 板块内产品、客群呈现三极化: 供应的别墅产品种类丰富,面积多样。既有200方以下的经济类排屋,又有数千方的豪华独立别墅,其中供应市场主要集中在三大面积段,200~250㎡、250-300㎡、300~350㎡的之间,以中高端产品为主。 产品供应丰富: 除了目前巨大的供应存量,后期的放量依然庞大。根据市场的调查,杭州西溪&闲林板块未来2-3年大盘频现,区域内供应集中放量,总量将超过200万平方米。可以说西溪&闲林板块的别墅排屋市场不容乐观。 >200万平方米 未来供应量大: 3、小和山别墅排屋市场 小和山板块历来都是杭州高档房产的集聚地,以休闲度假别墅区和现代大学城为人关注。此板块的特质主要以城市别墅和山水别墅为主,城市别墅融入了主城区大城西板块的发展方向,增加了居住的便利性,山水别墅主要依靠一流的自然景观,北面小和山森林公园,南面午潮山森林公园,环境优美,林木茂盛,空气宜人。高教园区落户于小和山,增添了优越的人文环境。 客群主要以浙大教师、私营企业主为主,属于城市精英阶层。其代表项目有浪漫和山、水木清华、九月森林、绿野春天等。而且随着此版块辐射范围逐步放大,省内客群也随之增大。 客群以城市精英为主: 市场供应量不多: 区块主要产品以为经济型别墅位置,主要的面积短在180-200方左右,销售总价在200万之间, 目前市场存量不大,大多项目处于售罄或尾盘之中 青山湖区块 青山湖湖面达10平方公里,周围群山环抱、植被丰富、水质良好、风景旖旎,地貌属类十分丰富,湖北面更有300亩美国引进的池杉木。板块内以自然山水别墅见长,如中都`青山湖畔、锦绣钱塘、青山湖81号、金基青云山居为代表项目,随着“杭徽高速”即将开通,主城区到青山湖时间缩短到20分钟左右,逐步城为杭州的一个“远郊组团,杭州城市后花园” 杭州客群居多,其次本地临安本地公务员、企业主,少量上海客户。而且随着交通环境的改善,杭州客群比例将得到大大提升。 客群以城精英为主: 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看