珠市口商业项目初期沟通报告 2008年4月 目录： 一、区域市场简析 二、本案分析及初步定位 三、招商策略建议 PART 1 区域市场简析 政策导向： 都市核心生活圈（崇文、宣武） 《北京市十一五国民经济计划和城市近期建设计划》 北京大家庭商业街（磁器口－珠市口） 《宣武区关于步行商业街的规划》 区域市场研究： 崇文门 商圈 前门商圈 两广 美食街 本区域 区域环境对比研究总结 本案所处区域商务商业氛围及配套环境相对于其他区域而言，具有先天不足的劣势，因此区域内现有同类型商业物业存在影响力孝品质低、形象低、价格低等问题； 因此本案未来的推出，要实现品牌与效益双丰收，必然要从自身着手，以提升项目整体价值，并形成“区域唯一”的物业形象。 区域市场研究——区域消费特性 中、高档新型居住区 崇文老城区居住区 流动人口密集区 过境人群（上下班、商务） 区域消费特性总结 区域人群虽然处于快速更新中，但旧有居民仍大量存在，因此对本区域的总体消费水平形成了相对限制，使得区域对于偏高端商业的吸引力难以迅速提高。 区域商务氛围不足，高端商务访客较少，现有人群更多是以居住人口为主，同时居住的人口又大多不在此区域工作，对商业难以形成全天候的消费支持 因此本案在商业档次定位上应当从区域现有的基本面出发，不要”太高”，也不要”太低”。 区域市场研究——区域商业特性 崇文门－瓷器口商业区 两广路沿街商铺集群 餐饮业数量最多，但分散布局，不具备规模效应 批发、零售业具有一定规模，但位置集中 孝中型商铺在区域内占据主流。 小型：300㎡以下 中型：300－500㎡ 中大型：1000㎡以上 区域商业特性总结 崇文门－瓷器口商业区呈现出以“新世界”为中心，围绕分布于崇文门－瓷器口大街的东西两侧，商业业态以百货、中小型超市、餐饮、轻型娱乐休闲商业为主； 另一条商业集群是以临两广大街沿线南北两侧一字排开，商业业态以银行金融业、汽车销售、餐饮、五金电器、生活便利型商业等为主，且面积以中、小型为主。 错位经营、业态创新乃本案成功之要点，建议不做打散出租，以寻求整租或部分整租为招商目标。 区域研究总结 风险与机会并存 本案应树立更为鲜明的物业形象、功能定位，同时完善自身配套功能——以强化项目区位价值优势，弥补劣势及不足，进而实现项目价值最大化。 PART 2 本案分析及初步定位 项目自身总结性研究分析——项目自身优势分析 区位——本案紧邻两广大道、崇文门商业区，城市区位优势极为明显，是吸引客户的决定性因素；两广大道上的视觉效果极佳，具有较好的对外形象宣传效果 交通——项目依傍两广大道，处于城市主干道中金边银角位置，具有较强的交通可达性 独栋——稀缺的独栋现房商业，内部空间组合灵活，满足于各种商业业态的需求 项目自身总结性研究分析——项目劣势与威胁分析 周边环境——本案虽具有区位优势，但由于周边全以“老楼陈房”居多，对项目对外形象及整体品质具有较大影响 周边配套商业——项目周边配套商业从规模、体量、种类、档次等各方面而言都相对不足，只能满足区域内基本生活功能 体量——本案作为商业物业，因此未来招商过程中应面向北京整个城区吸引客户，而项目的体量较小，因此无法依靠“规模”形成对市场的直接冲击 入市时机——本案由于2008奥运的影响，入市时间具有不确定性，因此未来“市场（奥运后）的不确定性波动”将会直接影响项目的招商情况 项目总体市场定位——主题定位 一个绝对自我，但决不偏激的产品主题。它不用刻意去宣扬别人就已经印象深刻了。 京都名汇 主题阐释：名；名品、名流 汇：汇集、休闲社交 项目总体市场定位——价值定位 我们所要创造的价值感，是让客户感觉项目的总体价值大于他的付出因此，我们提出： 本项目不是传统商业、也不是创统会馆。 而是： 专属名贵一族的社交消费主场 项目总体市场定位——品质定位 品质的价值在于一种良好的质感，而不在于实际的成本。因此，本项目品质的提高，主要在软件（形象塑造、业态规划）上下功夫，硬件只需要进行表面效果的调整，不做颠覆性改动。 最终效果：一定比同类项目的质感好，但不一定比同类项目的成本高。 项目总体市场定位——项目定位 对于消费者，他是： 讲究时尚和品位的 为新时代的名贵一族而量身打造的 社交消费主场 对于商户，他是： 市场稀缺的 具有巨大潜在商机的投资产品 商业业态建议 商业备选业态： 精品超市、特色餐饮、茶餐厅、西餐、汽车展示、理容中心、商务中心…… 商业业态建议——会所 会所： 作为本项目的主力店，从品质与空间规划上，建议考虑会所。由于本项目很少涉及到业主聚会休闲功能，而且项目周边自身类似场所较少，因此，本项目的会所也是一种独特商业概念的展示。 在会所主题上，可以做出一些艺术的尝试，同时可以设计许多不同功能的沙龙空间，如关于绘画餐厅、音乐书吧、艺术影视厅等。 会所建议设在地上三、四层。 商业业态建议——屋顶花园 在本项目四层加盖部分做阳光房、屋顶绿化，配合设置阳光走廊、露天酒廊、咖啡馆等休闲设施，为消费者提供放松和极目远眺的空间，同时也为项目打造一个极具吸引力的亮点。 其他建议： 商业展示面——商业项目的氛围营造，展示面起到根本性因素，所以我们在一层商户的选择上一定要注意其商铺展示的效果与商品的品质。 其他建议： 外立面——商业项目外立面的独特性可促进整个项目的品质提升，也可以迅速抓人眼球，成为区域内的一个代表性印象。 PART 3 招商策略建议 招商原则： 根据对本项目商业整体定位、规划调整等，在招商实施的过程中，主要涉及如下原则和范围： 严格控制，保证定位实现，促进经营 保证项目租赁利润，力求价值最大化 保证质量，提升整体品质 协调组合，推动整体发展 把握节奏，批次招商展开 多方资源共享 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看