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OFFICEPARK项目前期策划
中国指数研究院 2009年12月
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前 言
OFFICE PARK，是指低密度、花园式办公的泛称，在国内一般称为商务花园、商务别墅等。它起源于20世纪60年代的美国，目前在许多发达国家已经成为超越或与CBD并驾齐驱的主流办公物业。 它远离喧嚣的城市中心区，具有交通便利、低密度、高绿化率、独栋办公等特点。与CBD的摩天办公大楼相比，它是一种全新的物业类型，更是一种全新的工作方式和生活态度，它代表着一种先进的生产力。 正像王石这样描述硅谷的Office Park：“这里的空气之中都飘满了创意。所到之处，绿树成荫，鸟语花香，所接触到的人，精神饱满、热情洋溢。置身其中，怎么能不令人热爱生活，焕发创造的欲望１
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一般认为，以总部基地的出现和成功，标志着中国Office Park的诞生和发展，之后雨后春笋般在北京和上海迅速发展起来了，这主要是由于以下原因而得到了政府的大力支持，并激起了开发商的无比热情： Office Park是社会经济发展的必然结果； 能够实现工业用地开发效益的最大化； 能够快速提升区域价值。
前 言
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技术路线
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外部环境分析
国内外Office Park分析
项目地块分析
潜在客户调查分析
项目定位及开发建议
汇报框架
项目经济测算
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◆ 世界银行研究表明，当一个国家或地区人均GDP在3000－10000美元之间时，经济会有一个较长的高速增长时期；此时整体城市功能进入扩张阶段，商务中心的多元化发展成为可能， Office Park开始出现，并逐渐呈快速发展态势。 2007年中国人均GDP为2461美元，北京、上海等大城市人均GDP均超过了7000美元。
GDP与Office Park
数据来源：美国房协 中指调查
◆1965年-1978年，美国迁到郊区办公的大企业数量随着在随着人均GDP增长而不断增加。 ◆ 当人均GDP在4958-10309美元时，迁到郊区办公的大企业数量出现快速增加。
国外经验和研究表明，当人均GDP突破3000美元时， Office Park开始发展，当超过5000美元时，会进入一个快速的增长期。
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数据来源：中指调查、统计局
GDP与Office Park
◆ 2001年北京人均GDP突破3000美元，达到3262美元， 2002年北京的第一个Office Park 项目——总部基地诞生； ◆ 2002年－2008年，北京的Office Park项目个数随着北京人均GDP的增长而不断增加。 ◆ 2005年，北京的人均GDP接近5000美元时， Office Park项目数量出现了快速增加。
北京的Office Park正处于快速发展时期，项目的开发时机适宜。
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◆ 北京、河北两地产业梯度明显，北京以第三产业为主，河北以第二产业为主。 ◆北京的第二产业持续下降，第三产业逐渐增加，而河北省的则刚好相反。 ◆ 依据《北京市“十一五”时期产业发展与空间布局调整规划》，未来北京将继续向服务业转变，疏解城区功能，引导产业转移和聚集。 ◆ 河北作为离北京最近的区域，将是承接北京产业转移的最主要区域。 ◆企业作为实现产业转移和聚集的主体，必然会有一些企业由于商业成本、企业扩张、政策优惠，以及集聚效应等原因主动或被动地从北京中心区向外转移，从而带动北京周边区域Office Park发展。
产业发展与Office Park
河北省产业结构
北京产业结构
数据来源：中指调查、统计局
产业发展带动了Office Park的发展。
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在国外，伴随着城市化、交通发展和汽车的普及，城市中心逐渐衰落，而郊区则开始活跃起来，人们为寻求更加良好的环境去工作、居住，由此，也就带来了商务花园的规模发展。
北京的城市与郊区一体化为Office Park出现创造了条件。
◆ 北京城市与郊区一体化的发展趋势，加快了郊区基础设施的建设，改善了生态环境，增强了郊区的区域竞争力，给Office Park项目的出现创造了条件。
城市化与Office Park
数据来源：中指调查
北京历年的城市化水平
部分迁到郊区办公的大企业
◆ 近几年北京的城市化发展较快，2007年，北京城市化率为84.5％，达到了一个很高的水平，几乎实现了城市与郊区的一体化。
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《京津冀都市圈区域规划》 ◆ 打破行政区划的局限 ◆ 引导产业转移 ◆ 促进生产要素在区域间自由流动 ◆ 促进区域协调发展 ◆ 项目位于是京津冀三角经济区域的核心，必将是最大的受益体。
区域规划与Office Park
《京津冀都市圈区域规划》的实施，将加速项目所在区域的经济发展，为项目开发提供动力。
京津冀都市圈区域规划
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◆ 依据北京总体规划，未来将建设规划11个新城，大兴是北京重点发展的新城之一。 ◆ 北京大兴2020年的总体规划，把大兴规划为中部一体、东西两翼的发展格局，东西两翼是以京开高速和京津塘高速为发展走廊。 ◆ 项目位于京开高速连接北京和河北的枢纽位置，属于大兴规划的西翼经济发展带的延长线上，未来将受益于北京特别是大兴区的发展。
周边规划与Office Park
项目位于北京大兴规划发展带的延长线上，有望受到北京发展的强大经济辐射。
项目
大兴规划
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◆ 北京第二机场的建设时间表已经确定，计划2010年前开建。 ◆ 北京第二机场选址方案已经提交国家发改委审批，初步定于天津的武清、河北的廊坊，还有北京的大兴。 ◆ 项目与拟选的几个地方，距离都很近都将受到第二机场影响力的辐射。
大型设施建设与Office Park
北京第二机场的建设，将带动项目所在区域经济的发展，极大的提升项目的竞争力，同时给项目带来发展机遇。
北京第二机场
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区域价值提升与项目开发必要性
固安工业园区
孔雀城
Office Park
客户/商务配套
生活配套/小镇生活
生产配套/产业基础
商务配套/产业链
客户
生活配套
Office park可以为孔雀城提供潜在客户以及商务配套，同时还可以为工业园区提供商务配套及产业链。 孔雀城可以为Office park和工业园区提供生活配套和小镇生活氛围。 工业园区可以为孔雀城提供潜在客户同时还可以为Office park提供生产配套和产业基矗 Office park、孔雀城、工业园区互相支持、互为依托，最终提升整个区域价值、提高每个产品形态的附加值。
Office park项目的开发建设，将会与固安工业园、孔雀城形成良性互动，共同提升区域价值，实现整体效益的最大化。

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