戴德梁行民主路地产商业部分研究定位报告 246
项目所在区域商业现状分析
武汉餐饮市场发展
消费群体剖析
典型商户访谈和餐饮商户基本要求
竞争性分析
项目定位建议
1. 项目所在区域商业现状分析
项目所在区域商业特征- 重点摘要
由于主力业态百货经营状况欠佳，缺乏竞争力，中南商圈地位逐渐没落，基本辐射周边居民和工作人群。随着地铁的贯通、保利文化广场的入市，结合政府江南金融商务区规划，该商圈核心将转移至洪山广场，两年左右整个中南商圈将发生变革，被重新挖掘和提升，届时，也将拉近民主路与商圈核心区的距离。 区域内商业主要以满足日常基础生活消费为主，业态齐全，但丰富程度、档次都有待提升。除大卖场外，餐饮、酒店相对集中发达，主要用以以满足周边密集的行政事业单位需求。项目处于专业市场和生活休闲零售业态的衔接处。 区域消费群体以周边工作生活人群为主，他们收入高，基本素质好，消费能力强。 区域交通干道多，通达性强，但拥堵现象严重，停车位奇缺，使民主路成为车过而不停的一条交通要道。 DTZ 观点—— 虽然中南商圈地位不如以往，但周边长期优质的消费基础、企事业单位的集中现状使得该区域一直保持旺盛 的生命力， 也酿造着多元的消费需求。未来，该需求必将随地铁的贯通、主力项目的推出而爆发，届时中南 商圈面貌焕然一新。 本案商业体量有限，现有周边商业环境尚待成熟，但本案推出时机与商圈的革新同步。因此，如何利用好 此机遇， 如何发挥项目的特色、制造其独有吸引力，使目标消费群进行目的地消费是本案定位的关键， 其中餐饮是最适合本案的主打之目的地业态。
商圈界定
商圈范围： 商圈内商业项目主要沿中南路分布，并向中北路及洪山广场周边延伸。 商圈地位： 市级商业中心，武昌地区的传统成熟商圈。 辐射范围： 武昌地区，部分洪山地区的人口。 发展趋势： 随着地铁2号线的开通，将位于地铁走廊的中间位置，购物中心形态逐渐出现并延中北路扩展，品牌将逐步提升，业态将更加丰富。
中 南 商 圈
本案
商圈业态特色
32689本案
商圈内主要业态包括百货、超市、餐饮、休闲娱乐、家电卖场等，业态齐全，但基本以传统百货商场为主，且品牌档次有待提升

中南商圈商业业态未来规划
本案
中北路
民主路
八一路
中南路
武珞路
公司总部核心区：重点发展商务办公产业
保利文化广场
重点发展娱乐休闲、餐饮产业
武昌区政府工作会议明确表示： 武汉市“十一五”发展规划将武昌区 定位为江南金融商务区； 民主路主要以门点经营建材的形式已 不适应城区经济发展的趋势； 民主路现有建材市场将陆续迁出，按 照政府规划发展休闲娱乐产业

保利文化广场的建成，将拉近民主路与中南商圈核心区的距离

扫街范围：中南路（中南二路口-洪山广场）、中南二路、民主路
项目周边商业基础分析
从店铺数量上来看，家装建材专业店占比超过一半，但是此类店铺面积都较小，而且家装建材已经不符合 城区发展的趋势和政府规划，将逐渐迁出该区域； 从店铺体量上来看，宾馆酒店所占比例最大但是店铺数量非常少，只是因为该类型物业单体体量都较大； 餐饮、休闲娱乐和零售从店铺数量和商业体量上来看也占一定比重，表示在区域内已有相应的商业氛围， 而且符合政府对该区域未来的发展规划，有发展的基础

项目周边商业基础分析
本案
区域商业经营特征分析
区域商业经营特征分析
中南商圈临街商铺租金情况
本案
注：形态较好铺位指物业建成年代比较近、状态较 新、形状较规整的店铺； 形态较差铺位指物业建成年代比较远，状态比 较旧、形状不规整的店铺

区域交通情况
本案
武昌火车站
地铁4号线(在建)
地铁2号线(在建)
地铁洪山广场站
中南路、中山路、民主路、武珞路均为 城市交通主干道； 距离武昌火车站10分钟车程； 距离长江过江隧道12分钟车程； 15条公交线路从民主路经过，通达武汉 三镇； 2012年地铁2、4号线建成通车后都将经 过此区域。
区域交通通达性强； 从该区域可方便到达武昌任何地方； 过江隧道与地铁将加强该区域与汉口 、光谷的联系。
优势
区域交通情况
本案
地铁洪山广场站
项目周边交通比较拥堵； 本案距离未来的地铁站有一定距离， 如何吸引人群到本案是一个需要考虑 的问题。
本案距离地铁洪山广场站约800米，步 行时间并不短； 小东门、中南路、民主路都是武昌交通 容易拥堵的路段； 民主路上的停车难问题比较突出。
劣势
800米
图中紫色标注为交通拥堵路段

本案
约1千米
写字楼 中商广场 世纪大厦 华银大厦 洪广宝座 中铁大厦
酒店 白玫瑰大酒店 洪广大酒店 总督府 鑫东方大酒店 中南电力宾馆
以本项目为圆心，1千米为半径，步行约15分钟、车行约5分钟的区域内，覆盖了5个专业写字楼、5个酒店、至少6家企事业单位以及10来个居民社区

企事业单位 湖北省建设厅 中国人民银行武汉分行 武汉市水务集团 中交二航务工程勘察设计院 中南电力设计院 中南建筑设计院 武汉铁路局
居民社区 拜赞庭小区 金都华庭 凯乐花园 知音花园 紫荆花苑 洪山花园 等等
项目周边消费群体
周边消费群体数量及质量
项目周边消费群体
根据2008年武汉年鉴数据，本案所在的武昌区中南路街人口为218,745人， 面积5.95平方公里； 以本案为圆心，1公里为半径，本案辐射面积约为3平方公里，可以大致推算 辐射人口约为11万人

本案周边众多省级行政单位及事业单位，公务员及事业单位员工都属于武汉 中高收入者，消费能力较强； 本案所在的中南路属于武昌核心城区，也是高房价区域，购房者属于武汉市 富裕阶层； 本案周边写字楼工作的白领收入也较高，且消费理念比较新，追求时尚

本案商业体量有限，辐射的面积较小，但是项目位于主城区，人口密度较大，且周边潜在消费人群收入都较高、消费能力强

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