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宏观政策
针对本案分析，本案是新农村建设项目，也称联建房。全县共2000多个示范区，现已开工有1000多个，该性质的项目受区域的限制，相互不够成竞品。其次各项目客户定位普通家庭，建筑讲求实用原则，差异化不明显。本案定位此类性质的高端产品。 联建房性质项目客户要求必须是农村户口，因此，城镇户口与农村户口在客户选择上产生矛盾，城镇户口类客户选择有限。 联建房不属于商品房，在银行贷款受限。因此，镇府宏观政策不影响本案，反而联建房是镇府所倡导改善农民生活品质的项目，还有优惠政策鼓励
外部营销环境判断
外部营销环境判断
目前大竹市场与本案物业直接构成竞争对手是：金阳东湖国际温泉城——水岸香榭
项目水岸香榭信息
项目销售状态
金阳东湖国际温泉城目前分为两期一期推广名水岸香榭，二期推广名叫荷兰映像。本次提案重点分析水岸香榭
项目产品解析
项目产品
项目物业分为小洋楼、叠拼、独栋别墅，各物业按占比例来说是以洋楼为主，主力户型是建面148平方米为主。独栋别墅面积小的受客户喜爱。叠拼面积建面250平方米是主力户型也是热销户型。 对本案项目物业面积大小可以借鉴
销售分析
2011年推盘节奏
2010年12月26日首次开盘，推出了洋楼和叠拼
其间进行了数次加推
2011年12月加推各部份物业
预计2012年4-5月相继推出部份各物业
相继推出具体的物业楼栋号不详，每次加推均推出各部份相应的物业。每次开盘相应的优惠单一，主要以全款9.8折，按揭9.9折。 最近一次开盘去化情况： 独栋别墅:共推5套，目前预订2套。 叠拼别墅：目前去化约40%。 洋楼：目前去化约15%。 本项目存盘存量约20%，后期开发物业不详，三期位置在二期洋房旁边，估计不会推别墅类物业
客户分析
该项目以广东客户占优,占比达62%；本地客户占比21%，有相当一部分客户来自达县占比16%
该项目62%客户来自广东，他们是长期在广东打工的大竹人，户口已经转到广东，回家置业主要目的：为父母养老。达县和本地置业客户，主要是以经商为主，其次是公务员、企业领导等
客户来源分析
客户阶层
A：整个金阳东湖温泉城项目定位为城市别墅成熟大盘，项目物业由别墅、洋楼组成，涵盖大部分置业客群； B：其中二期项目洋房、高层以小户型为主，性价比高吸引了许多客户； C: 一期水岸香榭园林以托斯卡纳风格的布局，英伦建筑风格，以差异化竞争方式突出项目的优势； D:项目以东湖公园为主卖点，户外大力推广“上风上水”等广告语。由于东湖公园在县城内，交通和配套均得到广大客户的认同。 E:一期水岸香榭温泉入户，二期荷兰映象温泉入小区，吸引许多客户的观注
亮点
； D:项目以东湖公园为主卖点
小结
通过对水岸香榭的分析，试探市场的情况，结合本案项目性质的特征，对本案的整体定位，客户定位，产品定位等在市场上避免同质化的竞争，寻求差异化定位，找准市场的突破口，赢得最佳的销售业绩
项目精确定位
总体原则：
项目整体营销推广策略
总体策略：
项目整体营销推广策略
区位：大竹县城东部，位置东枊镇和乌木镇交界处，距城6千米。 城市向东：突出未来政府规划是向东发展，目前暂定县政府将迁到东枊镇。本案未来城市周边配套将逐步完善。 悠然而居：强调项目居住品质、原生态社区、圈层生活，拔高项目形象
城市向东 悠然而居
项目定位——形象定位
立足于大竹市高端的别墅行列，打造品质生活别墅区； 档次同比金阳东湖国际温泉城——水岸香榭项目，成为大竹高端别墅社区的另一个代表项目；
向往的品质生活
综合以上特质，通过项目准确的定位，后期产品的精雕细琢，现场氛围的营造，以及营销推广的包装，项目具备成为大竹乡镇企业家和城市进步青年向往置业的目标
项目定位——档次定位
项目初期针对大竹内各高端场所进行渠道推广，进行深度进行挖掘潜在城市塔尖人群； 后期通过项目影响力的塑造及品质提升，“由内往外”逐步辐射达县地区进行推广； 主要面向各乡镇领导干部、大竹企业精英、煤厂老板及股东、在县城做生意老板等高端人群
以乡镇企业家为主、城市进步青年为辅的品质生活客户群
项目定位——客户群定位
核心客户
乡镇领导干部、在大竹县城经商商人——60%
重要客户
地本企业精英和煤矿老板及股东——30%
边缘客户
达州区域客户及本地在外打工客户——10%
目标客户：由于项目特殊性必须是农村户口。项目入市阶段，以充分相信本物业，并能找到农村户口的中高端客户为主，占总客户的80%左右；项目成熟期，现有的客户带动各圈层朋友对本物业有好感的客群。锁定本地高端客户群体，撬动县外客户
项目定位——客户定位
项目核心卖点提炼
东城区位发展
乌木水库资源
建筑品质及原生态园林
DIY别墅社区
高性价比
影响力较强：核心卖点
未呈现影响力较弱
推广诉求点
高档会所
网球场
双语幼儿园
0利润装修
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