鲁能三亚湾新城游艇湾区地块取地研究 本次出让土地位于三亚湾新城最西端，包括5宗居住用地，为红色线条所示，占地227.3亩和4宗商业用地，为蓝色线条所示，占地102.8亩. 报告思路框架 宏观经济分析 三亚房地产 市场分析 区域分析 地块本体分析 土地市场分析 新城总体 规划分析 开发进程分析 交易背景 指导底价 地价测算 取地可行性分析—宏观经济分析 宏观经济分析 三亚房地产 市场分析 区域分析 地块本体分析 土地市场分析 新城总体 规划分析 开发进程分析 交易背景 指导底价 地价测算 三亚为著名的热带滨海旅游城市，得天独厚的地理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地 三亚位于中国最南端，北纬18度，全年长夏无冬，以热带海洋为主题的旅游资源丰富； “中国只有一个三亚”，得天独厚的地理位置和气候条件，每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游者； 随着世界小姐选美等活动的召开，旅游区建设的完善，城市旅游档次和形象不断提升； 2007年旅游人数达到538万人次 ，三亚已经成为著名的旅游度假圣地 从国际一流旅游度假区域发展规律来看，三亚正处于成熟国际一流旅游度假区域的发展阶段 一般规律 三亚发展历程 85年 96年 03年 萌芽阶段 起步阶段 发展阶段 成熟阶段 接待游客总量持续增长； 中国第一家五星级度假酒店在亚龙湾开业； 盘活三亚湾路； 政府吸引投资，主导建设； 旅游业成为第一大产业 国际游客比例高速提升，但仍小 已具有一定的国际知名度；已形成立体的度假区体系 开辟国际航线；重点基础设施建设 政府强力推进国际市场的开拓； 构建无污染的产业体系 三亚凤凰机场正式通航；政府以规划和对外交通启动 政府官员度假与少数游客 07年 近年来，三亚旅游市场继续保持快速增长，国际游客稳定增加，国内第一旅游度假地的地位得到巩固 03年受到非典影响，增加的旅游人数下降，04年开始迅速恢复增长速度 从2000年起旅游工业占到地区生产总值的60% 国际游客总量增长迅速，俄罗斯、日韩游客是主要客源占到了50%以上 旅游人口数量变化表示三亚已被越来越多的国家所认可，国内第一旅游度假地的地位得到巩固 三亚游客总数量、国际游客数量及国际游客比例 三亚旅游收入及占GDP的比重 三亚人均旅游消费的增长（元） 财富积累下度假成为时尚，三亚旅游逐渐从观光的奢侈品向休闲的生活消费品转变 理念 度假需求 $300 Per Capita GDP $1000 $3000 $5000 增长见识，享受视觉愉悦； 感官接触表面感受，“拍照留念”的方式 旅游是一种奢侈品 观光是旅游的核心 旅游是一种选购品 休闲放松是主题 旅游是一种生活方式，是生活的必需 中国经济30年高速增长的财富积累有效地支撑了旅游方式的转型，休闲度假成为时尚； 高速增长下三亚旅游的两个现象： 人均停留天数上升，市场粘性增强； 淡旺季的入住率差距缩减，旅游季节性因素弱化； 以上表明，三亚正处于观光度假到休闲度假，再到生活度假的转型期，对三亚客户而言，旅游已经脱离了奢侈品的范畴，逐步向一种生活的常态演变； 释放压力，舒缓心情，自我调节； 住宿酒店，参与活动，融入氛围 体验生活，享受人生，交际方式； 旅游置业，生活化的度假方式 度假方式升级路径 数据来源：三亚相关政府工作报告，世联研究 度假方式升级促成度假物业市场需求激增，三亚旅游置业亦随之快速增长 三亚近5年酒店市场的增长状况 三亚商品房市场的供需关系（2000-2007） 数据来源：三亚统计局，世联研究 三亚度假物业发展历程 度假方式转型下的两大市场表现趋势： 酒店消费高速增长，03年起，市场有效客房数4年增长96.49%，远高于游客人数79.2%的增长率； 旅游置业逐渐成为高端、中高端客户的普遍行为，商品房成交面积5年间增长218%； 酒店是三亚早期的主力度假产品，旅游转型下，住宅市场从开始的依托于酒店的短期旅游度假公寓开始，逐渐出现中长期度假居住类产品，并受到度假客户的热烈追捧。 宏观经济分析 三亚房地产 市场分析 区域分析 地块本体分析 土地市场分析 新城总体 规划分析 开发进程分析 交易背景 指导底价 地价测算 取地可行性分析—三亚房地产市场分析 三亚房地产市场长期以岛外市场为主，随着旅游度假市场的发展和认知度的不断提高，市场规模和覆盖范围不断扩大 客户集中来源于“两区一都”，即以长江三角洲（以上海为龙头，向江、浙两省辐射）的经济发达地区和东北高寒地区以及首都北京 2008年春节黄金周三亚商品房销售出现了主要销售市场扩大的情况，成都、重庆、河北的购房客户骤增，三个地区的购房数量已达到总销售量的20% 2006年三亚商品房成交客户比例 2008年春节三亚商品房成交客户比例 2006-2008年2月三亚商品房销售比例 房地产的快速发展使得三亚一线临海资源日趋匮乏，三亚城区附近的一线海景用地开发殆尽，二线用地的度假居住价值日益提升 崖洲湾 红塘湾 三亚湾 鹿回头 大东海 亚龙湾 成熟区域 待开发区域 阳光海岸 坎秧湾 太阳湾 土福湾 海棠湾 以“优地优用，海滨一线资源公共化”为原则，采用“一线度假，二线居住”的用地布局模式。 海滨一线地必须用于公共性的开发项目，包括度假酒店、度假村、娱乐设施、餐饮设施等 —三亚市城市总体规划重大调整 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看