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2、空中别墅的特征①空中别墅之所以称为别墅，其面积也应该是最大的，至少应在200平方米以上，以保证户型的奢侈程度。同时，因为其比较独特，在楼盘中应具有最高的单价和最高的总价。②空中别墅的消费层是属于金字塔最顶端的那部分人，促使其购买的是一种成功者的心理优势。③空中别墅楼层高，视野开阔、安静、空气新鲜，是底层住宅所不能比拟的。④空中别墅，既处于社区优良的景观中心，又处于楼层的顶端，以保证享受充分的景观和采光。在各种配套上，也要显现出独特的优势，如：南方地区一般在楼顶配有私人泳池；独享屋顶花园；电梯入户等等。⑤空中别墅因处在顶层，户型的设计上可以处理得非常独到，比如超大的观景玻璃幕墙、直通屋顶花园的专有通道、通天玻璃顶棚的阳光房等，以显示出与众不同。并且同类套型极少，以体现出稀缺性。 ⑥目前空中别墅经过中国开发商的改革创造后，已不仅是单指顶层的物业单位，一般是指整层出现或者面积超过200平米的高层住宅物业单位
3、空中别墅与传统别墅的区别
①传统别墅更多体现的是空间立体组合上的舒适度。空中别墅更多是买家意义上的结构组织的舒适度
②平层与别墅在建造成本和使用成本上，有规模效应的差别，平层可以降低各户的成本，而别墅则没有这个规模，相对比重最大的土地成本，建筑成本、维护成本都是很重要的因素，因此平层其实是很“着数”的。 ③从使用空间看，平层豪宅会比较方便，特别是有老人孩子，少了楼梯的交通面积，使用起来实用率高。别墅比较追求空间变化，有天有地，私密性比平层好，通过分曾，楼下公共空间和居住空间，私密性高，互相干扰少，有些利用半地下室，活动空间，音响或者健身等功能空间。 ④从价值方面看，别墅有花园，天台，有天有地，最大的价值是地价，而平层没有这个优势，但在中国有使用年限，不比外国
二、西安的高档住宅物业市场案例对比分析
1、样板项目情况
项目
均价
户型面积
总价
兰乔圣菲
4500元/平米
156—260平米
主力200平米
70.2—117万
主力90万
逸翠园
4800元/平米
5500元/平米
6800元/平米
145平米（平层3室2厅）
180—228平米（复式）
392—430平米（联排别墅）
69.6万
99—125.4万
266.6—292.4万
湖滨花园3期
6300元/平米
320—360平米
201.6—226.8万
曲江公馆
9000元/平米
337—790平米
主力461.69—529.27平米
303.3—711万
主力415.5—476.3万
①《兰乔圣菲》住宅（总建筑面积18万平米，4幢高层、7幢中小高层），主力户型200㎡，均价4500元/㎡，总价90万。其中240—310㎡一期共推出20套，总价高达108万—139.5万，且已全部售磬，该楼盘2006年11月18日开盘
②和记黄埔《逸翠园》180—230㎡复式，均价约5500元/㎡，总价99—126.5万元，392—430㎡联排别墅6800元/㎡，总价高达266—292万
③湖滨花园3期》86套，320—360㎡，均价6300元/㎡，总价高达201—226万，现已全部售磬，2005年4月2日开盘
④《曲江公馆》76套， 337—790㎡（主力461.69—529.27㎡），均价9000元，总价高达303.3—711万元（主力415—476万元），2006年12月9日开盘
⑤综上所述四个案例，与本案区位地段最近似的是《兰乔圣菲》和《逸翠园》；与本案建筑形态最相似的是《兰乔圣菲》，均为高层；与本案价位最近似的是《兰乔圣菲》108—139.5万元和《逸翠园》复式99—126.5万元
2、分析结论：
①无论是《逸翠园》还是曲江上述两项目，联排别墅的单价均已高达6300—9000元/㎡，总价更高达201—711万元。这也是目前本地段联排别墅的市场总价区间，即想要拥有联排别墅总价最少要在200万元以上
②从《逸翠园》复式总价99—126.5万元，到联排别墅总价201—711万元两组数据得出以下结论：由于本案定位的空中别墅属低于联排别墅等于或高于复式大宅的物业类型，那么，本案总价定位在99—200万之间为合理价格区间
③从市场销售情况分析，包括《兰乔圣菲》20套大户型108—139.5万元现已全部售磬，《湖滨花园3期》86套201—226万现已全部售磬，可见高端客群对于108—226万的总价已经接受和认可
④本案整层销售后每户销售总价在90—150万元之间，已经有了前述客户接受和认可的市场依据。同时也必须认识到这一价位并非一般住宅。因此，结合本案具体现状，定位为空中别墅是可行的
三、西安高档住宅物业市场客户分析
1、客户特征：
①资金充沛，一次性付款比例大；
②胃口大，能吃下大面积，以满足其狭义居住以外的功能多元化需求；
③精于价格，控制总价能力强。商务人士部分喜欢首付分期，有资金周转需求；
④重形象、好面子、要气派、享尊贵；
⑤注重环境，包括“离尘不离城”的自然环境、图书馆等人文环境、学校等教育环境、高尔夫等健康休闲以及生活配套环境；
⑥社交圈窄，多与同档次人打交道，强调阶层认同感，物以类聚，人以群分，上下楼最好一个阶层，高科技人群最好，对自己生意和孩子同学及其今后成长有利；
⑦自我防卫意识强，注重安防、物业管理
2、客户类型
*各类型私营、股份制公司老板、股东；中资、外资、合资企业老板、股东；
*有沿海发达城市阅历、视野，甚至海外经历者对于产品性价比已了然于心，往往不用多加推荐即下定；
*家族式企业的兄弟、姐妹等同辈合居；
*两代、三代居：父
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