常州国际科技创新基地项目 产业研究细化及物业发展建议
2008.06.26
第一阶段主要工作成果回顾
项目战略
元素：国际、生态、创新、示范
产业区——占40%，约760亩；其中研发集聚区20%，孵化区20%。 服务区——占27%，约513亩；其中展示物流区17%，商服区10%。 生活区——占33%，约626亩；其中高档住宅区30%，社区商业区3%

形象定位
功能定位
充分把握常州城市化契机，立足科教城弥补城市教育及研发功能不足，承担常州产业提升的驱动器，打造产业定位清晰、功能完善的国际化高科技园区
价值定位
基于项目周边的产业基础，主动站位，融入武进都市核心，承担都市教育研发功能区角色
产业选择
以专用机械及轨道交通为核心，积极发展以化学为基础的新材料产业及光伏为代表的新能源产业
本项目属于大规模工业园区项目，而非一般住宅或商业项目，涉及错综复杂的产业、功能、客户、物业等既相互联系又相对独立的关系，所以，工业园区的物业发展建议是一项庞大的工程 现阶段，开发商最关注启动区物业发展建议，所以针对启动区，我方会提供启动区策略及物业发展建议；同时，其他功能区，我方也会有针对性地提供较细致的产品组合建议
关于第一阶段深化工作，基于前期的沟通，现阶段细化产业研究及政策专题研究24
对于开发策略，本项目涉及多个分区，每个分区涉及多种物业形态、某些相同的物业穿插分布在不同分区，只能点式开发，世联建议与开发商合作第三阶段——开发模式研究
对于财务分析，第一阶段，我方已大致给出了整个园区多种物业的分区开发动态经济测算，现阶段，我方会给予调整及深化，更细化的工作需要开发商和规划设计院的配合
本阶段工作内容界定——基于前期沟通达成的共识，直击客户现阶段最需解决的问题！
从客户需求出发，本阶段主要工作内容如下：
Part1
产业研究细化
动态经济测算
启动区策略及物业发展建议
Part4
Part5
其他分区产品组合建议
Part3
客户分析及功能分区细化
Part2
附件——政策专题研究
Part6
基于前期沟通达到的共识，本阶段产业研究细化的主要工作内容如下：
市场潜力
聚焦行业
产业发展
发展模式
市场竞争
产业1
产业2
产业3
…
轨道交通产业
……
备选行业
输变电设备产业
新能源产业
新材料产业
市场潜力——以城市化、工业化为特征的经济发展使得轨道交通在中国的需求迅速扩大，成就世界最大轨道交通市场
北京、天津、上海、广州、武汉、长春、大连、深圳、重庆、南京
杭州、沈阳、成都、哈尔滨、西安、厦门、苏州、青岛、东莞、宁波、佛山、石家庄、郑州、长沙、兰州
城市化水平
人口
常州、无锡、徐州、连云港、南宁、昆明……
已建城市
规划城市
潜力城市
“十五”期间，中国城市轨道交通建设投资达2000亿元，国内已有上海、北京、广州等十多个城市开通地铁，已成为世界上最大的轨道交通市场
国内地48个百万人口以上的特大城市中，25个城市的近中远期规划已经编制完成，总规划里程超过5000km，总投资估算超过8000亿元
市场现状
发展规划
制定《城市公共交通条例》等法规，通过法规建设保障公共交通优先发展所需的各项优惠政策和财政投入
政策支持
轨道交通产业轨道交通潜在增长空间
产业起步期
技术引进期
蓬勃发展期
产业发展——在市场需求的推动下，国内的轨道产业从弱到强，目前已经形成以龙头企业带动的七大轨道设备产业基地
轨道交通产业1989～1995
1995～1998
1999以后
以上海地铁1号线、北京地铁复八线、北京地铁一号线改造，广州地铁一号线为标志轨道交通真正起步
深圳地铁一号线、上海明珠线、广州地铁二号线作为国产化依托项目，尝试设备的国产化
随着国家积极财政政策的实施，国家从建设资金上给予有力支持 通过技术引进，国际先进制造企业同国内企业合作，实现了城市轨道交通车辆、设备本地化
关键举措
取得成效
发展模式——以大规模园区为载体、以龙头企业为带动聚集配套企业、以整车制造能力为目标是国内轨道产业发展的普遍模式
如果缺乏整车制造，难以形成有效的轨道产业聚集 因为涉及整车制造，其产业基地规模较大，如长春轨道基地规模6.5平方公里
轨道交通产业市场竞争——常州正实践轨道产业发展模式，构筑以南车为核心的三大轨道产业基地，重塑常州轨道产业聚集形态
南车长江车辆常州基地
南车戚墅堰所科技成果产业化基地
戚墅堰大功率内燃机车基地
南车戚墅堰所科技成果产业化基地：占地46.8万平方米，建筑面积达26.8万平方米，投产后主要从事汽车配件、齿轮传动系统、大型精密锻件等轨道交通专有技术延伸产业 戚墅堰机车基地和长江车辆常州基地：建成后将成为中国最大的内燃机生产基地
轨道交通产业产业前景——中国轨道交通正处于蓬勃发展期，规模巨大，常州在轨道产业上基础雄厚，本项目具备一定产业机会
市场竞争——以南车为核心的三大轨道产业基地基本实现对常州轨道产业的高度整合，本项目竞争机会弱
发展模式——以整车制造为核心，走研发、装配、制造一体化，对园区面积要求很大，本项目园区规模较小
轨道产业特有的发展模式以及南车三大产业基地的竞争使得轨道产业并不适合成为本项目主导产业
1-总结
本项目发展轨道产业存在模式不匹配，竞争机会弱的劣势，适合度低
市场潜力——中国经济的高速增长引发了对电力雪崩式的需求，电能源的紧缺预示着电力关联产业尤其是输变电产业存在巨大的发展空间
中国的发电量在30年的时间里增长了14倍，从72年的1525亿千瓦时增加到2004年的21972亿千瓦 拉闸限电：近20个月没个月的电力需求增长在10%左右，华东沿海区域出现拉闸限电，缺电成为中国经济发展的独特现象
00～07年中国发电总量概况
十一五期间中国将继续加大对电力行业的投入，缓解用电紧张的矛盾，预计总投资规模在 2万亿以上，将极大的推动电力相关行业发展 预计十一五期间，国家用于输电网建设的资金将达到1万亿，极大的促进输变电行业的发展
输变电设备产业
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