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世联融科江西景德镇别墅项目定位报告终稿194PPT

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更新时间:2018/3/4(发布于安徽)

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文本描述
融科景德镇项目定位报告 谨呈:九江融科智地房地产开发有限公司1.项目属性界定与开发商目标梳理 2.市场机会挖掘 5.整体定位 4.发展战略 3.案例借鉴 6.规划方案区位交通——项目位于景德镇的河西政务新区,未来前景看好,但区域现状对于普通客户具有一定的心理距离 项目属性 区域属性 项目属性 珠江大桥 昌江大桥 白鹭大桥 市中心 东郊 河西 昌江 项目位于景德镇河西片区,片区内已经集聚或者正在集聚景德镇市政府机构、银行、酒店等,未来将会成为景德镇新的市中心 项目道路交通便利,经珠山大桥和昌江大桥距离人民广场10分钟车程,下半年白鹭大桥的开通,将极大缩短河西至东郊交通时间 河西片区基本生活配套充足,但缺乏大型超市、商场,距地块10分钟路程有多路公交通往市区,心理距离较远普通客户存在一定的抗性 公交线路:1、11、106等 大型菜场强势资源——片区内拥有景德镇唯一的4A级古窑风景区,酒店、金融机构等高端配套齐全 古窑风景区 陶瓷博览区 伊龙大酒店 瓷都大道——金融、政府一条街 开门子大酒店 古窑风景区 项目属性 区域属性 项目属性 西山湖宾馆 紫晶宾馆 陶艺基地地块四至——项目位于古窑风景区外围,周边除高专外基本呈现自然状态,未来将有规划路与西山路相连,几乎没有配套资源 水库 陶博馆 高专 检察院 西山路 项目属性 区域属性 项目属性地块现状——两侧山体,中间洼地,目前为农田和水塘,旁有水库,与路面高差5-6米 水塘 山体 山体 项目属性 区域属性 项目属性技术经济指标——项目有90/30限制,限高45米,容积率不超过2.0 限制性条件 总用地面积:140608 ㎡ 容积率:≤2.0 建筑面积:商业不超过7966㎡ 住宅不超过257570㎡ 建筑密度:<=30% 绿地率:=40% 土地出让金:按照80万/亩计算 经济技术指标: 高度限制:不得超过45米,即不超过15层 严格遵守90/30限制 项目属性 区域属性 项目属性项目属性界定——四线成本导向性、政务新区、中等规模、强势自然资源驱动的住宅项目 区域属性: 景德镇唯一的4A级旅游度假区 强势自然资源 目前已形成城市核心区域的雏形 政务新区 金融、高档酒店等配套齐全,但缺乏商业、超市等生活配套,公交线路不发达 交通配套 项目属性: 环境较好,但是高差也为项目规划带来的一定的难度 山地环境 200亩左右规模,在景德镇属于最大的项目之一 中等规模 限高,90/30限制和容积率不确定对项目盈利模式的选择产生了多种可能性 限制条件多,容积率不确定开发商提出的目标 世联认为品牌目标随着高价和快速去化两个目标的实现而自然实现 从公司战略来讲,景德镇项目属于短线项目,承担着为庐山项目输血的责任,因此快速去化是项目的第一目标 快速去化条件下的利润最大化 世联对开发商目标的理解 1、目前手上有庐山、景德镇两个项目。庐山的做长线,景德镇的希望能做到资金效益最大,做个短线项目。 2、如果要按期望目标来排序的话。第一是现金流,第二是品牌高端,第三是高利润 ——融科 连总基于目标条件下的市场现状:市场高端物业去化速度偏慢与项目要求快速去化之间的矛盾246810121415 目标与现实矛盾一:市场销售速度与快速去化的矛盾 低价走量 高溢价去化速度慢 景德镇目前有两种操作模式,低价走量和搏取高溢价,高端物业四季春晖去化速度仅有4万方/年,如果本项目容积率做足,总建面26万方,去化需要6.5年左右时间,与开发商快速去化的目标矛盾? 未来大势是否存在风险?基于目标下的市场现状:各物业类型之间均价未拉开,价格天花板效应明显 价格天花板效应明显,普通住宅均价普遍无法突破3000元/平米均价和35万总价;叠加3300元/平米均价和70万总价;联排3500元/平米均价和120万总价 除小户型投资公寓外,市场各物业类型均价价差不超过1000,基本都在3000以下,均价超过3000元/平米的户型去化情况普遍不好 目标与现实矛盾二:价格天花板与高价目标之间矛盾问题导出:根据市场分析,结合市场分析决定项目盈利模式的选择,进而决定项目的技术定位 战略问题 技术问题 1、快速走量条件下适当搏取高价? 2、走高溢价路线? 1、物业类型的选择问题? 2、容积率的确定? 3、90/30的处理方式?1.项目属性界定与开发商目标梳理 2.市场机会挖掘 5.整体定位 4.发展战略 3.案例借鉴 6.规划方案 14宏观大势机会 市场竞争机会 客户机会 产品机会景德镇目前正处于拉大城市框架,拓展发展空间的进程中,重点在往西部发展 城市规划 房地产市场 景德镇目前呈现两条发展主线:东西以经济发展为主线,南北以文化保护为主线,从市场扩张角度来看,东西向尤其是西向为城市发展重心 市中心发展空间有限,逐渐向纯商业中心的地位转变 东郊依托教育和机械制造业,目前已取得城市副中心的地位,其发展过程中市场起主导作用,而政府支持力度不大 河西依托政府强势推动,政务新区雏形已初步形成,未来将成为景德镇政治金融中心 东郊 市中心 河西 东西发展轴 南北历史轴 产业人群本项目所在的昌南组团位于政务新区核心区域,从未来土地出让情况来看,政府着力在此区域打造高档住宅区 东郊副中心 昌 江 东郊组团 工业、科教、居住 浮梁组团 居?⒙糜巍⑿菹?br>湘湖组团 高教、居住 南河组团 行政、文娱、居住 吕蒙组团 高新科技产业园 昌南组团 公共服务、金融、居住 罗家组团 航空港、陶瓷高新技术开发园 洪源组团 商贸、物流、体育、会展 历史文化街区组团 商业、旅游、居住 政务新区 南北文化轴 依托城市东西南北发展主轴,形成“一城三区九大功能组团”,本项目所在的昌南组团位于新区的核心区域 从政府对各区域功能的定位来看,核心区域之一的东郊组团住宅用地主要集中于外环黄泥头一带,无论从自然资源还是从城市资源来看都无法与昌南组团相抗衡,未来昌南组团将整个景德镇占据较高地位 政府规划: 东郊组团,城市可建设用地集中在黄泥头一带;内部分为以昌江广场为中心布置适量的商住用地 —— 资料来源 景德镇城市规划2002版 城市规划 房地产市场 产业人群 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看