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世界金融中心酒店式商务公寓产品配置高，全套精装修，功能转换灵活度不高。导致销售状况不佳。案例分析：设置独栋写字楼，最大化的保证写字楼的高端商务纯粹感，树立整体项目形象, B、C栋公寓物业在甲级写字楼的支撑下价格得到较大提升，但由于带经装修销售速度相对较慢
世界金融中心写字楼与公寓物业分栋设计，物业纯粹性高，形象高档
分栋设计合栋设计
金中环大厦中写字楼三级市场表现一直远高于酒店式公寓及商务公寓附楼（7－15F) 酒店式公寓 18000元/㎡
主楼（25－48F) 纯写字楼 16000元/㎡
主楼（8－24F) 商务公寓 16000元/㎡
右图是金中环商务大厦分区示意图： 高区写字楼由于面积大、总价高而销售较为缓慢。 主楼商务公寓销售火爆，分带装修及不带装修两种，其中低区不带装修的商务公寓面积较小，并且易于打通，自行内部设计，受到小公司的青睐而成为小面积写字楼的补充，销售速度快，销售价格与写字楼基本持平。 附楼装修豪华的五星级酒店式公寓销售缓慢。扣除精装修，实现价格与商务公寓持平。但销售周期明显长于商务公寓及写字楼
金中环大厦入市时写字楼二级市场表现即高于酒店式公寓及商务公寓
合栋设计金中环商务大厦设计分户大堂以分隔人流
案例分析：金中环大厦在底层设置三个不同的入户大堂，以此来划分人流，使之互不干扰。并在裙楼处设置商业，将不同功能区间整合在一起
合栋设计
办 公 大 堂
商务公寓大堂
酒店式公寓大堂C栋公寓 建筑面积：20272.2 m2 高度：100m，32层 发售日期：2006.1.6 10层以下还迁
B栋公寓 建筑面积34709 m2 高度：100m， 32层 发售日期：2005.10.1
A栋写字楼 建筑面积：39581m2 高度170m 39层 标准层面积：1200 m2 发售日期：2005.12.10
总建面：156626.21 m2 可售面积：106294 m2 容积率：10.423
星河世纪基本信息
合栋设计A
上图右图是星河世纪大厦示意图： 面积范围在35-75之间，符合中小型企业公寓办公需求，户型结构合理，户户落地玻璃，采光面大，满足办公及居住需求 星河世纪大厦B、c栋商务公寓部分销售速度较A栋写字楼快。 A栋高区写字楼销售速度慢，写字楼与公寓同栋设计，未进行分隔，导致整栋甲级写字楼的定位未被客户认可
星河世纪A为合栋设计，相对混杂，导致整体写字楼接受度不高，
合栋设计
主楼（16－39F) 写字楼
主楼（6－15F) 商务公寓案例分析结论
综合体中，商务公寓与写字楼可以功能互补，满足不同档次的客户需求。 分栋设计： 写字楼与商务公寓各自独立，保持各自物业的纯粹性，但可通过裙楼商业联结，进行有机整合。 借助写字楼的高端形象拉升整体物业价值，商务公寓宜商宜住的灵活性，扩大其覆盖客户群。市场消化速度更快。 合栋设计 写字楼与商务公寓整合在一栋楼中，目前深圳市场上多采用写字楼在中高区，商务公寓在低区的布局方式。保障写字楼可享受到更高的景观和视野资源。 商务公寓平面设计上应预留自由组合的灵活性，建议采用毛坯交房，增大使用者功能转换的可行性，扩大潜在客户群。 商务公寓与写字楼应设计各自独立的进入大堂，进行有效的人流分隔保证物业纯粹性和安全性。
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