后海公馆营销分享 代理事业三部 .10 步步为营，跑赢大势 后海公馆营销分享 一、营销策略的制定 二、营销策略的执行 入市背景分析 营销策略回顾 营销动作回顾 策划与销售的配合 三、营销沉淀与经验分享 目录 项目概况 后海公馆位于南山后海蓝天路与后海滨路的交汇处。东邻蛇口东填海区，北邻澳城项目 总用地面积: 25040m2 建筑容积率：2.56 总建筑面积：63999m2 住宅用面积：60500m2 商业用面积：2500m2 项目概况 项目位于居住环境纯粹的后海区域，为中等规模居家型住宅 项目概况 片区内地产大鳄纷纷拿地，开发高档住宅。拥有稀缺资源景观和良好规划的后海填海区将成为继香蜜湖、华侨城、红树湾之后的深圳第七大豪宅片区 工业八路 招商东路 本项目属于片区的起势者，引领片区品质与市场。用心打造高品质的精品是项目给后海填海区的独特献礼 区域价值认知 特区内/最后一块/纯粹的/滨海中央居住区/ 深圳第七豪宅区 项目价值实现依托于后海区域未来潜力及地铁交通优势的价值平台 130万M2滨海住宅区 15公里滨海生活休闲区 共享南山中心区成熟配套 规划中区域配套成熟 西部通道。地铁2号线、后海滨路的交通优势 “ ” ——“关内的房子、特别是后海的房子、根本不愁卖，不用担心的！ ——“项目价格是由市场决定的，能实现正常的市场价格就可以了！” ——“这个项目就是要好玩嘛” ——“我们就是要与众不同呀！” 发展商背景介绍 卢总语录（）： “地业房地产有限公司”、“曾开发西丽城市假日”、“老板为海归人士，充满激情，希望通过后海公馆在市场发出声音”、“首次与世联合作，配合程度较高” 最初的想法 我们和发展商共同认为： 面对，市场形势继续看好，项目所处的区域价值平台及产品价值能让项目“正常的市场均价”及“销售速度”的实现不会存在太大困难，项目有条件在营销上进行一些改变和尝试，让客户为之支付更高价值。基于此，我们制定了本项目的营销策略 深圳房地产营销都习惯了说教，习惯了概念，习惯了强势： ——“明天我们住在哪里？”； ——“到东部去”； ——“荣耀府邸” 后海公馆却要不一样，我们认为应该改变营销的沟通方式； 回归产品、回归居住本质，回归营销本质； 用自然、亲和的态度与客户沟通； 用我们时尚人文的居住理念附加在项目产品之上，用心打动他们 营销总纲 强调产品及客户体验价值，现场高品质展示，提高客户的心理价值预期。回归产品，回归居住本质，通过自信亲和的时尚人文的营销观点及手法向客户传递，树立高形象。借势后海湾区域利好，低成本营销，赢得客户。营销总纲分解 形象策略 回归产品及居住本质，演绎项目自信亲和的时尚人文形象 展示及服务策略 通过项目产品高品质展示及高标准的人性化服务体验让客户获得愉悦的体验和理解项目的生活本质居住理念，支撑项目较高价值的实现 推广策略 线上主推项目区域属性及人文形象，吸引注重高生活品质及本质的创意中产。线下主打时尚人文的活动营销，营造市场影响力 本项目7月24日入市，此时市场宏观调控力度加强，政策频出，对推广及销售束缚较多 入市背景分析 本项目7月24日入市，此时市场宏观调控力度加强，政策频出，对推广及销售束缚较多 入市背景分析 营销动作回顾 营销推广/包装展示/活动营销。推广渠道以报纸、短信、网络、楼体条幅为主，辅以电台、电视、直邮、LED、电影贴片等，效果明显 营销动作回顾 结合精装修样板房开放、中秋、国庆等重要营销节点，推出针对性活动，拓展客户渠道，营造现场销售氛围、形成口碑宣传效应 销售分析 随着项目营销推广工作的全面铺开，进线、上门数量保持较高水平，周末上门量明显增多 销售分析 项目进入销售中期，上门量有一定幅度的减少。此时营销推广 以高频率、低成本的方式为主，辅以圈层活动旺场 销售分析 新政的实施，市场反应强烈，进线、上门数量锐减，客户关注点回归理性，此时的现场展示及营销活动对提高上门率有较大作用 从“竞争性消费”到“炫耀性消费”—— 高举高打产品形象包装 “消费模式不仅取决于个人的品味和喜好，家庭结构和收入水平，也取决于一定的社会阶层和经济阶层。” “炫耀性消费”指有意炫耀自己的消费行为，这是个人展示经济实力从而确定社会地位的一种手段。 ——美国经济学家和社会学家，索尔斯坦凡勃伦，《有闲阶级的理论》 后海公馆自定位开始就将其目标客户锁定为：城市中坚的创意中产——有远见、有国际化视野、不仅追求居住区域的价值，亦注重居住细节的品质和品味，并将圈层营销作为营销推广的有力手段，用圈层的语言和标签来诠释后海公馆的品质和内涵，形成良好美誉度和口碑传播力。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看