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第一節 開發競爭對手分析
一、 开发商竞争分析
1.1项目竞争开发商基本情况与基本特征
外来企业增加:从目前状况来看,在鄂州主力操作规模稍大的盘的都是外来的投资商或开发商,而且外来的开发商还在逐步的增加,外来的开发商带来了先进的开发理念和开发模式,为鄂州市房地产注入了新鲜的血液,推动了鄂州房地产市场向前发展
开发质量偏低:通过调查发现,虽然目前开发的盘大部分在市场上的表现都是比较光鲜,但是除了个别盘之外,普遍开发质量都比较差,真正上档次上规模上品质的开发盘还是很少,老百姓要选择称心如意的房子还是有一定的难度
市场培育较慢:从鄂州的房地产市场发展来看,鄂州的房地产市场培育还是比较慢,这与城市居住人口和政府规划有一定关系。目前由于人口有限,开发数量大,人均居住面积达33平方米/人,从发达城市情况来看,城市越发达,人口越多,人均居住面积越低。从市场培育的角度说,由于市场培育不成熟,城市化的浪潮还没有显示出巨大的威力,城市对周边的乡镇居住产生不了太大的影响
提升空间巨大:由于武汉8+1城市圈的加快和鄂黄一体化的推进,鄂州的城市提升空间显示出巨大的魅力,对于房地产市场来说,也同样意味着巨大的提升空间,只要开发商认真琢磨,根据市场需求和城市化需求拿出适应的产品,就能够赢得很好的市场
整个鄂州房地产行业本土具有二级开发资质的6家。从项目与开发商的关系来看,开发商的资质等级与项目的知名度没有直接关系。如万佳凯旋城的开发商万佳房地产开发公司只拥有三级开发资质,以往开发总量只有5万多方
由此可见:品牌力与以往开发能力不能完全体现其楼盘质量与品牌,房地产开发商的核心竞争能力为资本运营能力,资质等级不能体现出楼盘的质量与品牌
公司名称
公司状况
开发历史
聚龙地产开发有限公司
为本土化的一家企业,三级资质,开发实力一般
残联康复培训中心、聚龙安置楼A、B楼、聚龙名都约10万平方,
现开发桂花名居
湖北捷迈特置业有限公司
公司有着多年跨区域从事房地产项目开发业务的背景,在上海、江西等地成功开发多处大型高档商住楼盘
开发总量已超过68万平方米,现开发洋澜—国际康城
湖北万佳房地产开发有限公司
具有三级房地产开发资质的民营企业。公司注册资本1000万元。现有中高级职称人员20余人,分设工程部、开发前期部、财务部、营销策划部和物业管理部
以往开发总量只有5万多方
现开发万佳凯旋城
1.2 长龙与各竞争对手SWOT分析
长龙房地产开发有限公司与主要竞争开发公司的SWOT分析与攻防建议:
名称
公司状况
开发历史
优势
劣势
机会
威胁
聚龙
注册资金1000万元,其中董事长严树青个人出资720万元,资质为暂定,企业注册,为工商年检A级企业
聚龙名都
现开发桂花名居
本土开发商,人脉关系良好,公司股东均为建筑或开发行业出身
操作经验一般,主要操作低档盘,股东人数多,对于企业运作不利
长龙操作经验较丰富,操作的盘主要为中高档,企业体系完整
该公司以稍好品质低价格楼盘对长龙项目实施攻击
捷迈特
公司有着多年跨区域从事房地产项目开发业务的背景,在上海、江西等地成功开发多处大型高档商住楼盘
开发总量已超过68万平方米,现开发洋澜—国际康城
多家公司联手,资金实力较强,具有较好的开发经验
股权争夺对公司发展不利,目前公司董事长已变更为叶重德
长龙企业体系完整,公司操作实力和经验正在加强
长龙在黄石的企业信誉被拿到鄂州来歪曲化打击长龙公司
万佳
具有三级房地产开发资质的民营企业。公司注册资本1000万元。现有中高级职称人员20余人,分设工程部、开发前期部、财务部、营销策划部和物业管理部
以往开发总量只有5万多方,现开发万佳凯旋城
公司为家族化公司,具有较好的凝聚力和抗风险能力
家族化企业内部管理难度较大,企业运作存在利益冲突功劳纠纷
长龙企业体系完整,有机会讨伐和离间万佳公司内部关系
该公司项目与长龙项目在规模品质等方面接近,价格威胁
长龙
具有三级房地产开发资质的民营企业。公司注册资本1000万元。企业体系有长龙地产开发、长龙物业管理及雅鲁藏布地产策划等三家公司。开发公司现有中高级职称人员10余人,分设工程部、开发部、财务部、造价部等部门
公司成功开发花园广厦、湖边人家等项目,目前开发项目有长龙牧羊诗苑、长龙黄石形象、长龙国际未来城等
公司具有良好的支持团队
拥有成功的多项目开发经验
开发理念先进
公司资金实力稍差,运作速度较慢,首次异地开发
长龙企业体系已经走出原先的战略模式,股份制和合作改变和增强公司实力
长龙公司企业自身整合未完全完成,资金流和人力资源搭接对公司是巨大威胁
从三个典型开发商和对当地其他开发商调查中了解到,开发商资质等级普遍不高,绝大多为三级资质,开发水平良莠不齐;随着内地房地产市场的兴起,开发商都乐意聘请专业的代理机构帮助其进行整合推广,而代理机构普遍具有一定的专业水平
1.3企业攻防建议:
从长龙公司进驻鄂州开发来看,重点需要做好几方面的攻击与防御:
攻击方面:
文化攻击:从目前鄂州市开发商推盘情况来看,开发商普遍重视地段和景观的诉求,不重视文化、心态等方面的诉求,而长龙地产以塑造文化盘,贴近民生、返魅本真为开发理念,先进的产品必然是有文化的产品,长龙可在开发过程中大打文化牌和关怀牌,攻击鄂州没有文化、没有关怀的开发商,提升公司在鄂州百姓心中的地位,塑造公司良好的形象,为项目推广提供良好的基础
品质攻击:从目前的开发公司开发的项目来看,虽然在表面上看具有一定的品质,但是从产品设计、景观设计等组合来看,属于典型的产品拼凑型,缺乏良好的整体性和高层次的综合品质,长龙公司可与筑博和其他知名公司联合倾力打造高品质综合盘,攻击组合盘
防御方面:
财务防御:由于公司财务资源不是特别顺畅,需要防御开发商对长龙公司财务方面的攻击
人力资源防御:长龙公司人员含金量比较高,要防御其他开发公司高薪挖长龙或雅鲁藏布的墙角
企业信誉防御:由于前期长龙公司在黄石市场的信誉有一定的问题,要防御其他公司利用长龙公司在黄石的不良影响来打击长龙
本土化打击防御:在鄂州,长龙属于外来者,本地公司
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