万科五玠坊开盘策略汇报 2月7日
Part 2
Part 3
Part 1
报告内容
Part 4
Part 5
客户分析和总结
五玠坊推盘策略及公司支持
高端市场及竞品分析
蓄客策略及企划推广策略
价值点梳理及产品建议
上海高端公寓分布版图
Part 1
附件：三林区域概况
高端公寓市场回顾
Part 1
7.26“新沪四条”
1.26新“国八条” 1.28沪“房产税” 1.31“沪九条”
供大于求，供应量73.25万㎡，成交54.64万㎡，去化率近74%，11年高端市场总供应105.33万平米，总成交45.92万平米，成交量不足50%，供求比逐渐放大。 成交量减少，11年受市场政策影响，高端住宅成交量较10年（56万平米）下滑，总体价格波动不大；
备注：目前高端公寓定义为上海普通商品房市场均价两倍

度高端市场供应量预计
Part 1
其中：上海星河湾（一期）、仁恒怡庭、金地天御、天境预售证已经全部拿出，仅去化库存。 浦东星河湾剩余库存均将于继续销售
截止底，全市高端项目库存量约60万㎡。预计高端公寓供应量将达80-90万㎡以上 市场供应量较大，年内可售存量预计将进一步增加，高端项目供大于求的情况将更加显著。五玠坊需要选择合理时机入市

除存量项目外，其余竞品如九龙仓静安花园地块、静安豪庭、嘉天汇、嘉誉湾、尚浦领世、新天地河滨花园、郎诗虹桥项目、凯迪公馆等项目也将于内入市，高端项目供应量将达80-90万㎡，供大于求的状况将进一步加剧

10月
初，全市库存量约60万㎡以上
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
11月
12月
50000㎡
100000㎡
150000㎡
九龙仓静安花园地块 75000㎡
嘉誉湾 35000㎡
郎诗虹桥绿郡26000㎡
新天地河滨花园 146000㎡
嘉天汇 97000㎡
高端市场单个楼盘总体成交暗淡，但从排名前几位竞品来看，部分楼盘橡树湾、上海星河湾、浦东星河湾、仁恒森兰、金地天御流量过百套，其中： 1\浦东星河湾11月份降价幅度达6.5-7折，调整后成交84套，占全年成交76%； 2\仁恒森兰全年成交204套，其中800万以下成交72套，占全年成交35%； 综合来看高端市场全年月度成交流量较慢，月均流量（除开盘签约月）仅为6-8套

高端公寓年度去化流量
Part 1
200㎡以下低总价的较小户型，以及300㎡以上的高居住舒适度户型成交表现较突出； 其中200㎡以下主要成交集中在仁恒森兰99套；橡树湾成交115套；300㎡以上主要成交集中在玉兰花园40套，仁恒怡庭47套，浦东星河湾64套。 五玠坊项目：240㎡户型从总价段上贴近市场200㎡左右产品，突出性价比；260-280㎡户型作为主力产品，应加强蓄客；325㎡户型在整盘营销中，作为价格标杆

高端公寓分面积段去化流量
Part 2
高端公寓分总价段去化流量
Part 2
1000万以内总价段竞品成交接近50%，其中，800万以内总价段表现较突出，控制总价，是影响销售速率的重要因素； 五玠坊项目：240㎡户型总价力争控制在800万以内；280㎡户型总价力争控制在1000万以内

竞品情况-仁恒森兰雅苑
Part 1
1、仁恒森兰全年去化204套，其中180-208㎡户型去化最好，该面积段总价基本落在800万以内区间； 2、老客户再购和老客户介绍成交比例超过50%； 3、明年5月之前无新上市计划，以去化库存为主。 仁恒森兰核心卖点： 1、仁恒高端品牌影响力；2、外高桥国际社区规划； 我案竞争优势： 1、区域处于中环内，在通达性上占有优势；2、我案低密度、纯五层大平层产品规划优于其32万方多物业形态，客户购成较为清晰单一，便于去化；3、我案拥有会所、商业等自身配套设施，而森兰则主要依托周边板块配套，自身并无商业配套设施

竞品情况-浦东星河湾
Part 1
1、浦东星河湾成交基本集中在290-360㎡面积区间内，该面积段总价基本落在1500万-2000万区间； 2、浦东星河湾从11月份以来，降价幅度达6.5-7折，调整后成交84套，全年去化110套，占全年成交76% 3、无新上市计划，以去化库存为主，目前仅余二期30多套房源，在全年竞争中不形成直接威胁，我们应该把重点放在如何充分的深度挖掘浦东星河湾的客户资源上； 。 浦东星河湾核心卖点： 1、星河湾豪宅品牌认知度；2、高标准精准、园林景观；3、自持五星级酒店商业配置 我案竞争优势： 1、低密度、纯五层大平层产品规划优于其高层物业形态；2、创新的差异化大师产品设计。
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