长虹世纪城、长虹国际城 阶段营销推广策略 ——绵阳在售项目策划中心 .2
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一、绵阳市场分析
政策解读 市场走势 竞品分析
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，调控从信贷、行政等手段加大力度，全面调控，致使市场观望气氛浓厚； ，货币政策调整是房地产走势的关键，预计会适度从紧，但会适当微调以降低经济下行的风险； 近期绵阳各大银行对已针对部分楼盘及首套房客户执行基准利率，对二套房利率仍上浮10%。同时，部分银行贷款额度在新年伊始略有宽松，审批、放贷时间相比去年明显缩短

1.1近期政策解读
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度绵阳市场总计供应商品房住宅30118套，其中1月供应最多，达3891套，其次是8月供应3574套。全年呈较大幅度的波动。 全年共成交商品房住宅25321套，去化了新增供应的84%，但由于的大量供应，目前绵阳市场住宅存货约2.4万套，可供一年消化

1.2绵阳市场分析
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从均价来看，10年微幅上涨，11年则受调控影响比较平稳，且11年的价格水平相比10年有明显上涨； 从套数来看，10年共成交31855套，11年共成交25321套，下降近21%，说明调控的有效性；且从11年走势来看，从9月起下降明显，可以说，绵阳市场进入调控的第一个阶段——价稳量跌阶段，而后今年上半年预计可能进入量价齐跌阶段（见下P）

1.2绵阳市场分析
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1月， 房市成交持续冷清，全国成交量出现普跌。其中，一线城市和二线城市成交面积同比降幅分别为66%和67%。绵阳市场1月成交套数及面积分别为595套、6.13万m2，同比下降75%和70%

成交额上升
成交额下降
成交额上升
09年下半年至10年年底
新政
疯狂期
僵持期
11年全年
低潮期
12年上半年
反弹期
疯狂期
12年下半年
13年
表现
时间
动因
量支撑价 价助涨
量先价后
量支撑价
价助跌
量支撑价 价助涨
1.2绵阳市场分析
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原则一：产品类型 原则二：产品定位 原则三：客群定位 原则四：项目区位
根据选择原则，将竞品楼盘分为主要竞品楼盘和次要竞品楼盘。 主要竞品楼盘满足4个原则； 次要竞品楼盘满足2-3个选择原则

1.3竞品项目分析
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1.3竞品项目分析
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1.3竞品项目分析
总结分析： 从几个竞品楼盘的销售情况可以发现，销售较好的是大都会和万达广场，万达广场主要依托其品牌和自有商业资源优势对销售起到了推波助澜的作用，而大都会销售较好主要是位置与价格优势（国际城入市的价格策略失误使得我们处于“尴尬”地位）

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二、客群定位
本项目客群定位 竞品项目客户群
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同：从两项目来看，公司职员、事业单位与个体均居前三甲； 异：世纪城主力客户群为公司职员，占29.8%； 国际城主力客户群为个体经营者，占比39.96%，这说明两项目主力客户群存在一定差异

2.1 职业分析
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同：25-45岁是两项目集中年龄段； 异：世纪城25-35岁居多，国际城36-45岁偏多，说明世纪城的客户群比国际城年轻化

2.2 年龄分析
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同：市区客户都居半数以上； 异： 国际城市区客户多于世纪城，说明产品特征对客群影响较大； 世纪城郊县与外地客户多于国际城，这说明外地客户更加注重产品性价比、教育、养老等因素考虑

世纪城
国际城
2.3 区域分析
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置业目的：国际城以投资为主，而世纪城是自住为主； 付款方式： 世纪城选择按揭比例（61%）高于国际城按揭比例（46%）； 国际城更多选择一次性与分期； 可以看到，国际城客户的资金实力明显稍高于世纪城客户

世纪城
世纪城
国际城
2.4 置业目的与付款方式分析
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世纪城客户定位： 根据主力年龄段25-35岁来看，世纪城客户定位于首次改善+首次置业，职业以公司职员居多，主要集中于保险、贸易、家电、机械等行业的中高管、职员，自住为主

国际城客户定位： 根据主力年龄段36-45岁来看，国际城客户定位于首次改善+再次改善，职业以个体经营者居多，主要集中服装、超市、贸易、中介、工程、金融、婚庆等行业，投资等居多

2.5 项目客群定位
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分析： 可以看到四个竞品项目，投资类客群是较多，与国际城主力客户群形成直接竞争； 从客户区域来看，万达广场外地客户较多，异于其它项目（包括国际城）； 总体来看，竞品项目的客户群是与国际城主力客户群差异不大的

以上统计根据踩盘咨询、客户询问以及销售人员了解

2.6 竞品项目客群定位
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