成交房源分析
A5户型：端户321㎡ 6户 A6户型：中间户275 ㎡ 2户
已成交房源以A5户型为主，可见客户对 别墅户型的需求“舒适度”成为最重要因素

项目剩余房源统计
1）剩余联排共计37套，东侧剩余24套，西侧剩余13套，后期主推东侧联排。 2）剩余户型将以255㎡的中间户型为主，后期主推A6户型

主推社区景观轴东侧联排户型，以A6户型为主

1月：广播 3月：广播、短信、报纸（价格） 4月：广播、网络、派单 5月：网络、报纸、派单（推介会） 6月：短信 7月:夹报、直邮、报纸 8月：夹报 9月：短信、声屏报 10月：短信、报纸、夹报 11月：短信、广告片12月：广告片
3—5月为项目主要推广期，通过短信、广播、派单、报纸的多媒体配合，使得项目形 象在短期内得以树立。 从6月份的来电来访情况可以看出，以单纯的短信推广方式市场效果较差。 7—11月正式进入项目的持续销售期，项目来电来访趋于稳定。 12月进入项目销售淡季，虽通过电视广告片持续宣传但来电来访不理想

建议：多种媒体配合，实现多方面打击
媒体效果分析
各月推广分析
项目大事记
平面广告展示
项目症结描述——成交客户反映问题
2、项目体量小，价格高

3、户型欠佳，周边环境有待时间考察

1、现场优惠幅度较小

4、项目现场实景处理未到位，直接影响到访客户对项目的良好印象

项目相对于普通住宅来说，游离于主流客群之外，对片区规划发展、户型、社区环境舒适性要求极高，周边规划发展及社区内部实景园林改造为重中之重

展望篇 ——市场展望——
淄博市宏观市场分析
淄博1-11月份商品房销售概况
受国家调控政策影响，淄博市商品房销售套数及面积自4月份以来连续下滑，8月份及10月份受经济适用房入市影响成交量逆市上升，总体来看:
成交量低迷，市场惨淡
、淄博10月份销售状况对比
10月是房地产市场的拐点，上图为与10月份同比数据，图上显示10月份成交套数为4786套，销售面积为597483㎡而相别去年11年10月份成交套数为3160套（含近千套经适房），销售面积为491268 ㎡；较去年成交套数下降33.9%，成交面积下降34.5%，自此房产销售持续低迷,拐点已至.

民间观望情绪日趋浓厚
主要竞争项目分析
紫园
荷塘月色
普利艾伦庄园
华侨城
香堤美墅
淄博别墅市场新开发项目较少，在售项目多为项目的二三期延续程，潜在项目供应量极大，市场竞争激烈。 除华侨城、远景玉城、紫园别墅 外，其他项目均位于张店周边及其他区县。 除普利艾伦庄园（马鞍山）、孝妇河畔（以香堤美墅为代表）外，其他项目周边环境均一般或交差，无可利用的天然资源。 从潜在项目主要分布情况来看，项目所属孝妇河片区未来潜在项目将在四个以上，该片区将成为淄博高端市场重点发展区域，市场认可度逐年提升，市场供应量随之增加，品质向更高层次方向发展

本项目
奥都庄园
儒风印象
鸿嘉星城
远景玉城
金鼎项目
在售项目
潜在项目
齐鲁会馆
竞争案例分析 —— 中润华侨城 中央大宅
项目基本信息
竞争案例分析 —— 紫园 淄博首席城市别墅
项目基本信息
竞争案例分析 —— 荷塘月色 中式徽派人文大宅
项目基本信息
竞争案例分析 —— 鸿嘉星城 陶然雅舍组团
项目基本信息
项目基本信息
竞争案例分析 —— 韩相 香堤美墅
竞争案例分析 —— 普利艾伦庄园
项目基本信息
中润华侨城作为淄博的超级大盘，开始开发建设， 在销售初期受工程质量等一系列因素影响销售情况较为冷清， 而销售价格也难以攀升，但项目通过自身过硬的园林配套、景 观等优势资源的带动，后期销售逐渐好转。 由此可见，社区配套资源的完善将是项目成功的关键因素

重点项目借鉴— 中润华侨城
内部资源、配套
关键点
荷塘月色的中式徽派建筑较为突出，但在销售一期时由于 建筑外观和园林景观没有呈现，且楼间距较窄，销售进度一般 ，到后期及二期销售时，园林景观实景呈现后，青砖黛瓦，中 国传统的前庭后院，江南园林，特色喷泉，喷水雕塑等景观小 品的设置，对现场看房客户有很强的冲击力，销售情况逐渐转 好。 可见购房者对于高端物业的购买是相当谨慎的，因此有很 多别墅项目是等到一期成为现房后销售是有道理的，这样避免 了在期房销售初期享受情况不佳，在市场上产生滞销的印象。 同时，尽快做好社区内的景观绿化，呈献给客户也是吸引客户 尽快成交的重要内容

关键点
现房销售 实景呈现
重点项目借鉴— 荷塘月色
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