5 花冠路 项目信息 388m 114m 346m 385m 70m 地块一是规则的长方形，长385m，宽346米；地块二不规则，上底70米，下底长114米高，385米。 容积率不定，本文按照1.2容积率计算，测算住宅面积占整体面积的1/3，总建为：35万方。其中商业面积为18 万方，住宅面积为17万方 由于花冠路是人民路延伸段，交通便利，青年路尚未修通，建议商业位于项目北侧（即靠花冠路一侧），住宅位于项目南侧（青年路一侧） 青年路 从市场调查结果来看，巨野城西住宅小区较多，体量较大，在政策背景下拼价格销售。 住宅市场竞争激烈，当前开发将会拉长项目开发周期，资金回笼无保障。因此建议先开发商业，后开发住宅 故，本次提案仅对项目内的商业进行研究… 项目信息 沿金山路以东部分分布大量新建住宅小区，部分已经交付，但入住率较低; 尚未成熟，周边几乎无商业和基础配套设施； 人流相对较大的主要集中在花冠路 项目信息 项目初步沟通 巨野项目商业物业运作目标： ①利润的重要来源； ②项目整体增值：形成对项目整体运作的价值支撑； ③展示价值； ②成为项目增值举措 ③具备良好的形象展示 ①利润的重要来源 先操作商业，再开发住宅 本次商业研究和分析，主要从本地的商业格局和发展倾向入手得出相关论点，为本项目商业定位提供市场依据； 城市因人的聚集而诞生，商业因人的需求而成型，商业项目与人的需求行为互为影响——决定了商业布局的形成； 商业定位与本地居民的消费形态息息相关，因此尊重项目所在地居民的消费需求是本项目商业定位及规划的第一要素 综述 第一部分——宏观环境分析 第二部分 —— 市场策略 第三部分 —— 项目定位 项目解析 市场分析 PART Ⅰ 宏观环境分析 Macro environmental analysis ——探究当前政策，把握政策方向，寻找入市时机 小视角观大方向 宏观环境分析 年初：二套房首付不低于60%，限购发令枪打响 巨野房产税出台，税率0.6 宏观环境分析 国家从消费者到开发商，多管齐下，收紧政策，限制难以遏制的房价 观望气氛渐浓，受制于资金压力，开发商开始接受团购，房价有所松动 宏观环境分析 “通胀论”不绝于耳，CPI不断创新高，央行年内三次加息，抑制通胀，给房地产的发展带来了不小的阻力. 多手段的调控政策，让负债高筑的开发商多渠道融资，民间放贷生意火爆，出现大企业争夺小额贷款现象… 结合当前巨野房地产市场情况，可以发现随着政策的收紧，房地产投资已呈现观望态势。在当前政策背景下，不论住宅还是商业均受到了不同程度的影响，后期如进一步收紧政策，将会导致部分开发企业倒闭，房价下跌也将如期而至… 新政频出，购房条件不断受到限制，开发商承受新一轮考验 市场观望气氛渐浓，实力购买客群消费力受抑制，政策剑指房价下跌 宏观环境分析-小结 PART Ⅱ 城市研判 City judged ——巨野究竟是一个什么样的城市？ 巨野正经历着从传统城区向新型城区蜕变转型的过程中，城市发展机遇和挑战并存… 位于菏泽以东，隶属于菏泽，人口总量98万，城区人口22万； 有深厚的历史文化底蕴； 煤炭资源丰富； 物产富饶（棉麦两熟高产实验基地，畜牧业发达）。区位如右图 物理属性 经济属性 农业为主，工业（依托于当地资源）增速较快； 三次产业比重为50：30：20； 人均GDP位居菏泽十县（含开发区）倒数第二； 居民消费力近年来保持两位数增速。人均可支配收入达8300元左右 房地产属性 房地产处于高速发展阶段，开发量近三年来倍增； 受全国“购房热”影响，09年以来房价高企，普遍翻倍； 政策导向，城西集群开发； 住宅、商业受地段影响较大，商业价格高低差距可达7-8倍； 受政策影响较大，旺销和滞销交替上演 购房者属性 虽然城市化率较低，不足25%，但近几年城市化进程明显加快，乡镇户口进城置业现象增多； 工业增多，外来务工人员巨野置业人群骤增； 两级分化严重，富裕者户均3-4套物业，贫困者节衣缩食，不谈房价； 产业基础薄弱，与外界联动少，外来投资客较少 城市研判-概况分析 巨野工业投资规模加大，房地产开发量增多，对外联系增强… 社会生产总值：120亿元；同比增长16.2% 城市研判-概况分析 完成固定资产总投资：73.5亿元；同比增长26.2% 工业投资项目过亿元项目达94个，总投资373亿元；超5亿元项目21个，超10亿元项目13个 综合开发项目55个，总建达660万平米；在建项目400万平米，竣工220万平米，80%为住宅 全县在建过亿元服务业项目达到32个，计划总投资79.9亿元，已完成投资18.6亿元，其中在建商贸物流项目16个 全县绘画从业人员达到6000余人，年产值达1.5亿多元 全县接待中外游客70万人次，旅游年收入突破2亿元 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看