 ==>> 点击下载文档 |
报告1正文：
一、 出台背景：细化会议精神，彰显调控决心，稳定市场预期
3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》，
这是继2月20号国务院常务会议2后，政府公布六大措施明确执行标准和时
间节点再度给楼市调控加码（称为“国五条”细则），表明中央政府高度重
视坚持房地产调控，政府已经深刻认识到调控的重要性和艰巨性，彰显调控
决心
两会前发布彰显调控决心。“国五条”细则在“两会”召开前发布，在
政府换届前指明房地产调控的下一步走向，凸显房地产调控政策的连续性和
稳定性。下一届政府将继续坚持调控，保障房地产市场健康稳定发展
及时稳定市场预期。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个
城市新建住宅的全样本调查数据，2月全国100个城市（新建）住
宅平均价格为9893元/平方米，环比自6月连续第9个月上涨，同报告撰写人：许琳xulin@soufun；贾静jiajing@soufun；李晶bj.lijing@soufun；荣晨rongchen@soufun 2
详见2月20日，《国务院常务会议解读：再提限购、限贷、房产税三大“法宝”，指明未来政策方向》
“国五条”细则解读：政策细化升级，坚持调控稳定预期
中中国国房房地地产产政政策策即即时时解解读读
22001133年年33月月11日日
中中国国指指数数研研究究院院
本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询fdc.soufun或致电400-630-1230，
010-56319252 2
房房地地产产政政策策即即时时解解读读报报告告
比延续上涨趋势，涨幅较上月扩大1.28个百分点，达到2.48%3。“国五条”
细则的推出旨在为房地产市场尤其是一线及重点二线城市的迅速回暖降温，
稳定乃至逆转对当前房价上涨的预期
表：房地产调控的国字号文件汇总
日期 重要事件
0301 国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》 国办发17号
0126
新“国八条”，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关
问题的通知》
国办发1号
0417 新“国十条”，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 国发[]10号
0107 “国十一条”，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 国办发4号
数据来源：中国房地产动态政策设计研究组整理
图：6月-2月百城价格指数
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
-0.4%
-0.2%
0.0%
0.2%
0.4%
0.6%
0.8%
1.0%
20M6
20M7
20M8
20M9
20M120M120M120M1
20M2
20M3
20M4
20M5
20M6
20M7
20M8
20M9
20M120M120M120M1
20M2
环比涨幅（左轴）同比涨幅（右轴）
数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数
二、 细则解析：限购限贷升级，从严征收二手房交易20%个税，
加强预期管理
从“国五条”细则的具体内容来看，有以下方面值得关注：一是限购进
一步升级，明确了统一限购的执行标准；二是差别化成为信贷主旨；三是出
售自有住房按规定征收的个人所得税，严格按转让所得20%计征；四是首次
明确提出加强预期管理。详见3月1日，《2月中国房地产指数系统百城价格指数报告》
本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询fdc.soufun或致电400-630-1230，
010-56319252 3
房房地地产产政政策策即即时时解解读读报报告告
表：新国十条和国五条细则政策内容比较
新国八条（0126）
国办发1号
国五条细则（0301）
国办发17号
限购
各直辖市、计划单列市、省会城市和
房价过高、上涨过快的城市，原则上
对本地户籍家庭限购2套房，对非本
地户籍能提供社保及纳税证明的限购
1套房，对非本地户籍又不能提供相
关证明的暂停其购房
已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城
市，要在严格执行》（国办发1号）基
础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域
应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括
所有新建商品住房和二手住房
对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资
格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理
相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律
责任
个人房贷
对贷款购买第二套住房的家庭，首付
款比例不低于60%，贷款利率不低于
基准利率的1.1倍。各地根据实际在
此基础上还可以上调
严格执行第二套（及以上）住房信贷政策
对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构
可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目
标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首
付款比例和贷款利率
房价控制目标
各城市人民政府要根据当地经济发展
目标、人均可支配收入增长速度和居
民住房支付能力，合理确定本地区年
度新建住房价格控制目标
各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），
要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年
度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格
控制目标，并于一季度向社会公布
对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策
措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问
责
税收
买住房不足5年转手交易的，统一按
销售收入全额征收营业税
严格执行个人转让房地产所得税征收
政策
充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设
部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个
人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核
实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征
总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩
大试点工作，引导住房合理消费
保障房
1、加大保障性安居工程建设力度。各
地要通过新建、改建、购买、长期租
赁等方式，多渠道筹集保障性住房房
源，逐步扩大住房保障制度覆盖面
2、加强保障性住房管理，健全准入退
出机制，切实做到公开、公平、公正
全面落实城镇保障性安居工程基本建成
470万套、新开工630万套的任务
加强分配管理。加大保障性安居工程建设、分配
和退出的信息公开力度
底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定
就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强
小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境
土地供应
1、各地要增加土地有效供应，落实保
障性住房、棚户区改造住房和中小套
型普通商品住房用地不低于住房建设
用地供应总量的70%的要求
2、在新增建设用地年度计划中，单列
保障性住房用地，做到应保尽保
3、大力推广以“限房价、竞地价”方式
供应中低价位普通商品住房用地
原则上住房用地供应总量应不低于过去
5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价
上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，
以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城
市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高
其占年度土地供应计划的比例
对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数
70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融
机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开
发贷款需求
住房信息系统建设 加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据
各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善
管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原
则上要实现联网
数据来源：中国房地产动态政策设计研究组整理
统一标准，限购升级。“国五条”细则提出进一步完善现行住房限购措
施，限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品
住房和二手住房，购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前等
本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询fdc.soufun或致电400-630-1230，
010-56319252 4
房房地地产产政政策策即即时时解解读读报报告告
该细则是在新“国八条”的基础上进一步细化限购措施，明确了限购政策统
一执行的标准，即所有新建商品房和二手房都列入限购范围；对外地人买房
限制更严格，审查更严厉等。该细则统一了限购的区域、类型、资格审查要
求等，首次提出对伪造证明材料、骗取购房资格情节严重的，要追究法律责
任，意味着当前限购政策进一步升级，部分限购仅限在部分区域或部分房源
的城市可能面临调整
信贷政策差别化程度加剧。细则要求银行业金融机构进一步落实好对首
套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信
贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政
府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首
付款比例和贷款利率。二季度至今，一线城市及重点二线城市市场
回暖迹象明显，中央已深刻认识到调控重心应集中于抑制热点城市的投机投
资需求，限购加限贷的升级正是意在挤压此类需求
首次明确从严征收二手房交易20%个税。本次“国五条”细则最为严
厉也是最具争议的措施在于，“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，
通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让
所得的20%计征”。根据此前规定，“普通住宅按照房屋成交价的1%或转
让所得(卖出价格-买入价格，下同)的20%计征；非普通住宅按照房屋成交
价的2%或转让所得的20%计征；自有住房如满5年且为个人唯一住房的可
免征个人所得税。”此次“国五条”细则明确二手房的个税从严按差额的
20%征收，是对实际操作漏洞的填补
在此前二手房交易过程中，采取何种方式计征个税要看能否提供核定房
屋原值的相关材料，包括合法有效售房合同、购房合同和构成房产原值的相
关凭证、支付合理费用的相关凭证等。可以提供的，实行“据实征收”，即
征收转让所得的20%；不能提供的，因不能正确计算售房收入和房产原值，
则按照转让总价款的1%征收。在税务部门和房管部门对房产交易的历史信
息掌握不全的情况下，对于一些二手房卖家来说，这个政策实际上就给他们
提供了“二选一”的避税机会。此次细则明确实行“核定征收”，从理论上
说将会促使卖房者降低价格，以减少税额，或由于转让所得降低从而减少交
易。需要特别注意的是，在北京等热点城市二手房市场，由于供需双方的不
对等关系，原本应由卖方承担的个税、营业税及契税几乎均由买房承担
此次新规定可能明显提高卖方的成本，这些成本继续向买方转移的可能性
较大。因此，这一政策短期内可能会造成：一、二手房交易成本和购房者负
担进一步加重，将在短期内大大影响市场交易量；二、购房者趋向新房，可
能在未来加剧新房价格的上涨。
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
