长乐花苑(二期)
如何实现价值最大化 策略案 .12
我们的目标：
实收均价：13500元/方 （含精装修成本１０００元／方，对外口径２０００元／方） 资金回收目标：3.8亿 以较低的推广投入，做到最大的产出，在实现利润最大化的同时，保证一定的速度，并且：
我司有信心实现更高的价值
项目价值的深度挖掘
目标客户群的精准锁定
量身定做的营销策略
目标实收均价：13500元/方 （含精装修成本１０００元／方，对外口径２０００元／方） 资金回收目标：3.8亿
如何实现目标：
项目价值之所在
本项目的初步印象
项目自身简况:单体楼，体量小，户型适中，方正实用

项目周围环境:旧楼众多
周围的消费水平比较低，多是一些小档口
靠近铁路，周围专业市场众多，嘈杂混乱
本项目的初步印象
项目西村区域自从1998年富力环市西苑后，再无一手住宅推出； 历史原因使周边旧楼宿舍众多且楼梯楼占据80%以上比例（5层以下25-30年前；6层-8层20-25年前；8-9层15年左右的楼龄）
附近私人的小型售货店以及老字号餐饮店非常多，价格也非常实在

环市西沿街小店
西湾沿街小店
西湾沿街小店
广雅后街小店
铁路贯穿西村区域，由其产生的噪音也是引起外区对西村的“嘈” 留下深刻印象。 由于大部分楼龄高，租价低，附近批发市场众多，所以外来人口流动非常大，西村之“乱”由此而来

批发市场流动人口大
每天几十班次列车噪音
内环路噪音
本项目——单体建筑，不是社区大盘； 位居旧楼中间； 周边环境差； 铁路旁，噪音大；
如果将项目落点于西村—— 那么，客户将认为项目的价值只有：
把项目 局限于西村，价值难以突围！ 因此，我们需要将项目跳出西村区域，放到整个荔湾区来看，那么外区域的人又是否会接受本区呢？
深入挖掘本项目价值点
1、项目位于传统荔湾区，属于广州四大老城之一，项目买少见少

老城区是保值升值的最佳不动产。 老城区物业非常稀缺。 把握产品机会实现利润最大化

黄沙大道
传统西关
康王路
东风路
中山路
沿江路
环市路
荔湾北 西村
越秀区
荔湾区
本项目
荔湾南
省一级陈嘉庚纪念中学
项目半径1KM内—— 省级A重点中学2间 省级B重点中学1间 市级A重点中学2间 市级B重点中学1间 省级A重点小学1间 市级A重点小学2间
2、项目周围拥有9间省市名校，小学至高中12年一站式顶级教育熏陶

3、项目周围医院，超市，银行，食肆等近在咫尺，生活便利

项目位置
200米距离
地铁五号线西村站点
公交车西村站点
4、罕见的地铁上盖物业，更有数30条公交通过，内环，东风路，环市路环绕，交通便捷

5、 “原荔湾人”，因拆迁而搬离西村，具有浓郁的荔湾区域情结
200年来，西村地区不断由于修建道路、高架、地铁等等公建配套设施，相当一部分的原住户被迫拆迁离开西村，其中大部分是政府性工作的老公务员，他们懂得西村，缅怀西村，而这部分客户现在预计儿女已经长大，对于原居住地以及街坊、工友等的怀念，相当想搬回原来土生土长的地方！
水厂电厂等政府公务员， 名校教师其中老一辈的人多数生活在西村，因此他们分布在外区域的儿女，亲戚希望能够回到西村

因为，项目位于传统荔湾区，属于广州传统四区之一，市中心居住地，买少见少。 因为，项目周围省市名校林立，小学至高中12年站式顶级教育熏陶。 因为，项目周围医院，超市，银行食肆等尽在咫尺，生活便利。 因为，项目是罕见的地铁上盖物业，更有数30条公交通过，内环，东风路，环市路环绕，交通便捷。 因为， “原荔湾人”拆迁而搬离西村，具有浓郁的荔湾情结
项目一定可以吸引到西村以外的人购买
因此一定要将项目置身荔湾，甚至全市来看本项目
项目客户之所在
我们的目标客户到底是？
从价值最大化的角度 确定目标客户组合
半径1.5KM内的需要换房的高质素居民
环市西邮局
项目附近相当多的政府机构或老字号大型企业老公务员就住自身单位分配的宿舍，大部分该公务员中晚年对自身生活品质的提高有所追求，而项目附近绝大多数房屋都是10年以上的楼梯楼房子，对于长期生活在这里的人可选择优质楼盘非常少！
周边居民对高素质楼盘的需求强烈
荔湾区域内专业市场档主
针对相当多的专业市场私营老板他们的资金实力雄厚，而且相当多的老板年纪为30～50岁的阶段，其就近入住高品质楼盘。 荔湾区的专业市场非常多，由于荔湾南的老西关带附近就读的学校只有一家省重点B类以及一家重点C类学校，名气远逊于北荔湾的名校，所以我们把专业市场目标客户群扩大到荔湾以及越秀区紧挨荔湾的区域！
租房不如买房，买房要买好房
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