摘 要
，绿城中国实现销售收入547亿元，同比上涨55%；主营业务收入与核心净利润分别为354亿元与41.9亿元，同比上涨61%与70%，大幅超过市场预期
绿城专注于中高端产品的打造，其产品品质在业内处于领先地位。不过近两年，绿城被关注最多的则是“债务危机”
从表面上看，债务危机爆发的原因是绿城定位高端的产品线与过于集中的区域分布使其受宏观调控政策影响较大，从根源上来讲，则是因为高端的产品定位同激进的扩张路径不匹配
在债务危机的压力下，绿城通过向九龙仓配售股权以及向融创转让项目股权获得75.5亿元的资金支持，财务状况明显好转，净负债率下降到49%以下，债务危机得到解决

为加快资金回笼，绿城在采取了全新的经纪人销售模式，由以往现场接待、介绍、体验的坐销模式转为主动出击、寻找客户、服务客户的行销模式，同时在社会中招募大量的中介经纪人，在全新的销售模式下，绿城全年实现547亿元的销售业绩
在降负债的同时，绿城开始进行战略调整，减慢开发节奏并主要通过合作方式拿地。同时，在代建、电商、农业、物业服务等领域进一步丰富自己的业务范畴，增加业务的多样性，提高抗风险能力
绿城在区域发展上走了一条强化大本营的发展道路，立足于浙江，辐射长三角并逐渐发展壮大。新时期，绿城一方面强化了自己在上海的发展，另一方面也积极在新的城市中拓展发展机会

1月和3月，绿城两次共发行7亿美元利率为8.5%的优先票据，重新回归债券市场有利于绿城改善负债结构并进一步增强资金实力，为进一步扩张留有空间
目 录
一、绿城集团概述 5
1. 绿城集团简介 5
2. 绿城发展沿革 6
3. 当前市场表现 8
二、债务危机爆发 10
1. 上一次危机回顾 10
2. 新的危机爆发 12
3. 危机酿成原因分析 13
三. 危机的治疗 18
1. 治标——降负债 18
2. 治本——战略调整 21
四、区域发展与土地储备 30
1. 区域发展特征 30
2. 土地储备与发展方向 32
五、运营指标与资本运作 33
1. 财务好转、负债结构有待进一步优化 33
2. 周转率逐步回升 35
3. 费用控制与盈利能力 37
4. 回归债券市场 39
六、产品线与典型项目分析 40
1. 绿城产品线 40
2. 典型代表项目 44
图表目录
图表 1：绿城项目全国分布 5
图表 2：绿城的多元化经营业务模式 6
图表 3：绿城发展历程 7
图表 4：绿城销售增长情况 8
图表 5：和房企销售额排名 9
图表 6：绿城营业收入增长情况 9
图表 7：绿城5月至4月股票走势 10
图表 8：绿城危机爆发期间股价变动情况 12
图表 9：绿城经营业绩同市场行情的波动情况 13
图表 10：绿城的产品结构 14
图表 11: 绿城在售项目区域分布 14
图表 12：绿城危机形成图 15
图表 13：绿城近年拿地情况 16
图表 14：绿城同标杆房企资产负债率对比 17
图表 15：绿城产品平均售价位居全国第一 17
图表 16：绿城存货周转率 18
图表 17：绿城股权出让事件表 19
图表 18：绿城月销售情况 21
图表 19：绿城和同期拿地情况对比 21
图表 20：绿城的代建模式 25
图表 21：绿城园区服务三大服务体系 27
图表 22：绿城海宁百合新城园区服务配置表 27
图表 23：绿城的电商模式 29
图表 24：绿城各区域项目储备情况 31
图表 25：绿城区域布局结构 31
图表 26：以来绿城新购入土地项目 32
图表 27：绿城资产负债率 33
图表 28：绿城剔除预收账款后的负债率 33
图表 29：绿城持有货币资金情况 34
图表 30：绿城净负债率 35
图表 31：绿城负债结构变化 35
图表 32：绿城总资产周转率变化 35
图表 33：绿城存货周转率变化 36
图表 34：绿城的存货结构变化 36
图表 35：绿城三项费用比例 37
图表 36：绿城销售单价变化 38
图表 37：绿城毛利率和净利率变化 38
图表 38：绿城部分信托融资情况 39
图表 39：绿城产品线构成 41
图表 40: 绿城产品品牌线 41
一、绿城集团概述
1. 绿城集团简介
绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城）是我国知名的住宅物业开发商之一，以优秀的房产品质量占据行业内的领先地位。绿城于1995年1月6日在浙江杭州注册成立，7月13日，“绿城中国控股有限公司”在香港上市（股票代码：3900），绿城为其全资子公司

历经18年的发展，绿城拥有100多家成员企业，5000多名员工，已进入包括中国长三角、环渤海经济圈重要城市、北京及其他省会城市在内的50多个城市。虽然自上市以来，绿城的发展道路并非一帆风顺，随着大市的行情起落而有所波动，但是绿城的整体实力仍一直保持在房企中的前列。从开始，绿城连续被国务院
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